나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34793 [1] 경기도 부천시 오정구 내동 333-9 청광아트빌 가동 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 도당동 소재 '도당동우체국' 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 소규모아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지대로서 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통이용편의도는 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 건물 내 5층 502호로서, 외벽 : 드라이비트 마감 등, 창호 : 샷시창 등임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지대비 등고평탄한 세장형의 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립, 다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

본 물건은 경기도 부천시 오정구 내동 333-9 청광아트빌 가동 5층502호에 소재하며, 다세대주택으로 이용중입니다. 감정평가액은 132,000,000원입니다.

1.2. 건물 정보

건물은 철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 건물 내 5층 502호이며, 외벽은 드라이비트 마감, 창호는 샷시창 등입니다. 건물 전용면적은 43.43㎡ (약 13.14평)입니다. 건물은 2002년 10월 23일에 사용 승인되었습니다.

1.3. 토지 정보

토지 면적은 22.42㎡ (약 6.78평)이며, 건물과 일괄 매각 대상입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 부천시 오정구 도당동 소재 '도당동우체국' 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 소규모 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지대로서 주위 환경은 보통입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

본건은 부동산 강제 경매로 진행되며, 채권자는 서OOOOOOOOOO (서울보증보험)입니다.

등기부채권 총액은 360,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 서울보증보험주식회사(한국토지주택공사(입주자 제갈미경))

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020-04-14

확정일자: 2020-03-30

배당신고일자: 2024-04-18

대항력: 없음 (임차인 현황 요약 기준)

비고: 물건명세서 상 을구 순위 10번 주택임차권등기가 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있으나, 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출되어 말소될 예정입니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수/소멸 권리

말소기준권리는 2020년 6월 29일 접수된 주식회사지더블유네트웍스의 근저당권(을7)입니다.

매각으로 인해 본 건보다 후순위 권리인 압류, 가압류, 강제경매 등은 모두 소멸될 예정입니다.

을구 순위 10번 주택임차권등기(한국토지주택공사)는 말소동의 확약서 제출로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. (다만, 말소동의 확약서의 효력 여부에 따라 인수 여부가 결정될 수 있으므로 주의가 필요합니다.)

4. 상권분석

제공된 최근 매매 정보는 2025년 12월 기준이며, 이는 미래 시점의 거래 정보로 현재 시세와 차이가 있을 수 있습니다.

* 1991년식 다세대주택 (우성주택, 33㎡, 2층): 2025년 12월 18일 120,000,000원 (약 1,212만원/평)

* 2001년식 다세대주택 (선경타운, 35.4㎡, 4층): 2025년 12월 12일 90,000,000원 (약 840만원/평)

* 1986년식 다세대주택 (12-2번지, 43.2㎡, 1층): 2025년 12월 18일 80,000,000원 (약 612만원/평)

본 물건(43.43㎡, 2002년식)과 면적이 유사한 1986년식 다세대주택(43.2㎡)이 80,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본 물건의 감정가(132,000,000원)는 최근 거래 사례 대비 높은 수준으로 평가되었습니다. 다만, 건물 연식 및 기타 조건에 따라 시세는 달라질 수 있습니다.

5. 생활정보

본건은 주거지대에 위치하며, 주변에 도당동우체국 등 기본적인 편의시설이 있습니다. 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 허가 기간이 2026년 8월 25일까지입니다. 따라서 매수인은 해당 기간 내에 토지거래 허가를 받아야 합니다.

* 임차인 관련 불확실성: 임차인 현황에는 '대항력 없음'으로 기재되어 있으나, 특이사항 및 물건명세서 상 '대항력있는임차인' 및 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 언급되어 있어 권리관계 해석에 주의가 필요합니다. 비록 말소동의 확약서가 제출되었으나, 실제 말소 여부를 명확히 확인해야 합니다.

* SGI 인수조건 변경: SGI 인수조건 변경이라는 특이사항은 계약 및 인수 과정에서 추가적인 조건이나 복잡성이 발생할 수 있음을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부천시 오정구 내동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 132,000,000원입니다. 건물 연식은 2002년으로 비교적 신축에 속하며, 전용면적은 43.43㎡입니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸되나, 임차인 권리 관계의 불확실성과 토지거래허가구역이라는 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 최근 유사 면적 매물이 감정가보다 낮은 가격에 거래된 사례가 있어 시세와의 차이를 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물: 2002년 준공으로 건물 노후도가 낮습니다.

* 편리한 교통: 인근 버스정류장 이용이 가능하여 대중교통 이용이 편리합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 132,000,000원입니다. 제공된 최근 매매 사례들을 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(43.43㎡)의 매물 거래 가격이 80,000,000원으로 제시되어 있어 시세 대비 감정가 수준에 대한 검토가 필요합니다. 또한, 토지거래허가구역 지정 및 임차인 권리 관련 불확실성 등 잠재적 리스크 요인을 감안할 때, 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

예상 입찰가: 115,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.