나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52281 [1] 서울특별시 송파구 송파동 118-19 재니아 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동성 · 평가일 2025.11.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 송파동 소재 "송파초등학교" 남동측 인근에 위치하며 주위로는 다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 석촌역(8호선, 9호선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 철근콘크리트스라브지붕 5층 내 제5층 제501호로서 외벽: 드라이비트 마감 등, 창호: 새시창호 마감 등임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지대비 등고평탄한 정방형의 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 4미터의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

송파동 118-19 :도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-03-27)(서울송파초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. / 대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건에 부착된 새시 등 기타 부합물은 건물가격에 포함하여 감정평가하였고, 소유관계는 불분명한 바 경매진행시 참고바람. - 임대미상임.

물건 비고

집합건축물대장(표제부,갑)상 위반건축물 표시 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경52281 (1) 사건의 물건 기본 정보는 다음과 같습니다.

본건은 서울특별시 송파구 송파동 118-19 재니아 5층501호에 소재한 다세대주택입니다.

감정가는 788,000,000원이며, 토지 면적은 52.91㎡(16.00평)이고 토지 지분 또한 52.91207㎡(16.00평)입니다.

건물 면적은 105.72㎡(31.98평)이며, 건물 지분도 105.72㎡(31.98평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상이며, 본 경매는 부동산 임의경매입니다.

채권자는 참조은새마을금고입니다.

1.1. 특이사항 및 주의사항

집합건축물대장(표제부,갑) 상 위반건축물 표시가 있습니다.

감정평가서 요약에 따르면, 본건에 부착된 새시 등 기타 부합물은 건물 가격에 포함되었으며, 소유 관계는 불분명하므로 경매 진행 시 참고가 필요합니다. 또한 임대 내역은 미상입니다.

2. 입지조건

본건은 서울특별시 송파구 송파동 소재 "송파초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주변에는 다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 소재하며, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 8호선 및 9호선 석촌역이 소재하여 교통 상황은 보통입니다.

2.1. 토지 및 건물 상태

토지는 인접지대비 등고평탄한 정방형의 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

건물은 철근콘크리트조 철근콘크리트스라브지붕 5층 건물 중 제5층 제501호이며, 외벽은 드라이비트 마감, 창호는 새시창호 마감 등입니다.

내부는 다세대주택으로 이용 중이며, 위생 및 급배수 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.2. 토지이용계획

송파동 118-19번지 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역(서울송파초등학교병설유치원), 대공방어협조구역, 비행안전제2구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25. / 외국인 등 대상, 단독/다가구/연립/다세대/아파트 용도) 및 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2019년 3월 15일 접수된 신천4동새마을금고의 근저당권(360,000,000원)입니다.

이후 국민건강보험공단의 압류(2025년 9월 19일 접수), 참조은새마을금고(구 신천4동새마을금고)의 임의경매 개시 결정(2025년 10월 31일 접수)이 등기되어 있으며, 이들은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 360,000,000원입니다.

3.1. 임차인 현황

임차인으로는 한혜정 씨가 있으며, 전입일자는 2022년 6월 7일입니다.

보증금과 차임은 0원으로 신고되었으며, 확정일자 및 배당신고일자는 기재되어 있지 않습니다.

해당 임차인은 대항력이 없습니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 송파동은 주거 밀집 지역으로 다세대, 다가구, 단독주택 및 일부 근린생활시설이 혼재되어 있는 지역입니다.

인근 지역의 최근 매매 정보에 따르면, 유사한 다세대주택의 거래가 이루어지고 있어 지역 내 부동산 거래가 활발함을 알 수 있습니다.

특히, 본건과 인접한 118-30번지 소재 '조은빌리지'(2003년 건축)는 2026년 7월 4일에 46.56㎡ 면적으로 388,000,000원에 매매된 사례가 있어, 시세 파악에 중요한 참고자료가 됩니다.

5. 생활정보

주변에 송파초등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

석촌역(8호선, 9호선)이 인접하여 대중교통 이용이 편리하며, 단지 주변으로 버스정류장이 있어 광역 이동 또한 용이합니다.

근린생활시설이 산재해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용에 불편함은 없을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크 요인은 집합건축물대장(표제부,갑) 상에 기재된 '위반건축물' 표시입니다. 이는 향후 건축물 이용 및 활용에 제약을 초래하거나, 이행강제금 부과, 철거 등의 문제가 발생할 수 있어 신중한 검토가 필요합니다.

또한, 감정평가서 요약에 "소유관계는 불분명한 바 경매진행시 참고바람"이라는 문구가 있어, 소유권과 관련된 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

임대차 현황상 임대 내역이 미상인 점 또한 잠재적 변수로 작용할 수 있습니다.

토지이용계획상 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 기간과 용도가 다양하게 명시되어 있어, 향후 토지 거래 시 관련 규제를 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 송파구의 역세권에 위치한 다세대주택으로, 편리한 교통과 기본적인 생활 편의시설을 갖추고 있습니다.

하지만 집합건축물대장상 위반건축물 표시는 상당한 부담으로 작용할 수 있는 중대한 리스크입니다. 이 부분에 대한 명확한 정보 파악과 해결 방안 모색이 필수적입니다.

권리관계는 대부분 소멸될 예정이며 인수할 보증금이 없는 점은 긍정적입니다.

위반건축물 문제를 해결할 수 있다는 전제 하에, 향후 가치 상승을 기대할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

송파구의 입지적 장점과 석촌역 역세권이라는 교통 이점을 가지고 있습니다.

약 32평에 달하는 넓은 전용 면적은 대형 평수를 선호하는 수요층에게 매력적일 수 있습니다.

위반건축물 문제를 해결하고 정상화시킬 경우, 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

인근 시세 대비 감정가가 합리적으로 책정되었을 가능성이 있으며, 이를 바탕으로 적정 입찰가 산정이 중요합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 788,000,000원이며, 건물 면적은 105.72㎡ (약 31.98평)입니다.

인근 유사 물건의 최근 매매 사례(118-30번지, 2003년 건축, 46.56㎡)가 388,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 평당 가격은 약 27,556,818원입니다.

이를 본건의 면적(31.98평)에 적용하면 약 881,700,000원의 시세가 형성될 수 있습니다.

그러나 본건은 집합건축물대장상 위반건축물 표시가 있어 상당한 리스크를 내포하고 있습니다. 이로 인해 시세 대비 할인된 가격으로 접근해야 합니다.

위반건축물로 인한 감수해야 할 위험 및 잠재적 비용을 고려하여, 감정가 대비 약 70~80% 수준의 보수적인 접근이 필요합니다.

이에 따라, 본건의 예상 입찰가 범위를 550,000,000원 ~ 650,000,000원 사이로 제안합니다.

실제 입찰 시에는 현장 조사 및 위반건축물 관련 사항의 정확한 파악 후 신중한 결정이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.