나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513630 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 148-52 진용아이빌 7층703호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인진감정 · 평가일 2025.11.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 "숭의로터리" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건내 7층 703호로서 (사용승인일: 2017.01.23) 외벽: 돌붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 내벽: 벽지 등 마감 창호: 샷시 창호 마감

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, E/V 및 난방설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 장방형의 토지로서 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13),방화지구,가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육 제한에 관한 조례[2018.7.1.]),과밀억제권역. 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간:2025.~8.26.~20 26.8.25.))).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1). 임대관계: 미상임. 2). 기타사항: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경513630 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 148-52 진용아이빌 7층 703호

용도: 오피스텔

감정가: 1억 9500만원

토지면적: 10.01㎡ (약 3.03평)

토지지분: 10.013㎡ (약 3.03평)

건물면적: 58.27㎡ (약 17.63평)

건물지분: 58.27㎡ (약 17.63평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2017년 1월 23일

2. 입지조건

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 "숭의로터리" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 건물 상세 정보

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 7층 703호로, 사용승인일은 2017년 1월 23일입니다.

외벽은 돌붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 등 마감, 창호는 샷시 창호 마감으로 되어 있습니다.

내부 설비로는 급배수, 위생, 승강기 및 난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

현재 오피스텔로 이용 중입니다.

4. 토지 정보

본건 토지는 대체로 장방형의 토지로서 업무시설 건부지로 이용 중입니다.

남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등에 한함, 지정기간 2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있으나, 이는 외국인에 한정됩니다.

5. 권리분석

말소기준권리: 부천세무서장의 압류 (2023년 9월 5일 접수)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (김지연)

* 보증금: 220,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021년 12월 16일

* 확정일자: 2021년 11월 26일

* 배당신고일자: 2023년 11월 28일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수 조건 변경 (물건명세서 참고사항)

* 집합건물 등기부 요약상 해당 임차권 (을1)은 말소 예정이며, 채권자인 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 있어 매각으로 소멸됩니다.

* 기타 권리:

* 집합건물 등기부 요약상 갑5, 갑6, 갑7(말소), 갑8(말소) 권리가 존재하나, 모두 말소기준권리인 갑7 압류보다 선순위가 아니거나 말소 예정입니다.

* 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 을구 순위 3번 주택임차권등기가 기재되어 있으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 있어 실제 인수되는 권리는 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

6. 상권분석

본건이 위치한 숭의동 일대는 공동주택, 업무시설, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 숭의로터리를 중심으로 상업 활동이 이루어지고 있습니다. 인근에 홈플러스 인천숭의점, GS더프레시 미추홀구청점 등이 있어 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 또한, 숭의평화자유시장 등이 있어 전통적인 상권의 모습도 일부 나타납니다. 다만, 일부 기사에서는 숭의동 지역 내 장례식장 증축 및 신축 논란이 있으며, 이로 인한 주민 반발 및 주거 환경 악화 우려가 제기되고 있어 해당 이슈를 인지할 필요가 있습니다.

7. 생활정보

* 교통: 차량 접근 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 홈플러스 인천숭의점, GS더프레시 미추홀구청점 등 쇼핑 시설이 가까이 있습니다.

* 교육: 인근에 제물포여자중학교, 동산고등학교 등이 위치해 있습니다.

* 의료: 미추홀구청 인근에 병원들이 위치하고 있어 의료 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다.

8. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 임차인(주택도시보증공사) 관련 인수 조건 변경 사항이 있어, 경매 절차 및 최종 인수 권리 여부를 정확히 확인해야 합니다. 현재까지의 정보로는 매각으로 소멸되는 것으로 보이나, 변경 사항에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 숭의동 지역의 장례식장 관련 이슈: 숭의동 일대에서 장례식장 신축 및 증축 관련 주민 반발과 논란이 지속되고 있습니다. 이는 해당 지역의 주거 환경 및 이미지에 영향을 미칠 수 있는 잠재적 요인입니다.

* 토지거래 허가 구역: 외국인에 한정되나, 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 외국인 투자 시 관련 규정을 확인해야 합니다.

9. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 숭의동에 위치한 오피스텔로, 2017년 사용승인을 받은 비교적 신축 건물에 해당합니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 임차인 관련 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 권리상의 큰 문제는 없을 것으로 보입니다. 다만, HUG 인수조건 변경 사항과 숭의동 지역의 장례식장 관련 이슈는 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

10. 투자 포인트

* 우수한 접근성: 숭의로터리 인근에 위치하여 교통이 편리하며, 주변 상업시설 이용이 용이합니다.

* 신축급 건물: 2017년 준공 건물로 비교적 신축에 해당하여 관리가 용이할 수 있습니다.

* HUG 관련 명확한 처리: 임차인의 보증금 관련 권리가 매각으로 소멸될 것으로 보이며, 이는 인수 부담이 없음을 의미합니다.

11. 예상 입찰가

본건의 감정가는 195,000,000원입니다.

현재 숭의동 일대 유사 오피스텔의 시세는 전용면적 50~80㎡ 기준으로 8천만원부터 2억 3천만원까지 다양하게 분포하고 있습니다. 특히, 2026년 5월 12일 숭의동 148-9번지 지번에서 전용면적 66.78㎡ 오피스텔이 9,200만원에 실거래된 사례가 있습니다. 또한, 2024년 9월 30일 숭의동 148-20번지 '해피드림' 오피스텔의 전용면적 80B 타입 (29평)이 1억 9,500만원에 실거래 되었습니다.

본건은 전용면적 58.27㎡(약 17.63평)이며, 감정가는 1억 9500만원입니다. 주변 실거래가 및 유사 물건의 호가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 현재 시세는 감정가 수준 또는 그 이하에서 형성될 가능성이 있습니다. HUG 인수조건 변경 및 말소 관련 명확한 처리, 그리고 숭의동 지역의 잠재적 이슈(장례식장 논란 등)를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

현 시세 및 주변 환경을 고려할 때, 보수적으로 예상되는 입찰가는 감정가인 1억 9500만원을 중심으로, 1억 7,000만원 ~ 2억 1,000만원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다. (본 예상 입찰가는 현재 시장 상황 및 정보에 기반한 것이며, 실제 입찰 시에는 추가적인 현장 조사 및 전문가 상담을 통해 최종 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.