나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513697 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 632-1 4층405호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이원 · 평가일 2025.11.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "인천기계공업고등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위환경은 오피스텔, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하며, 제반 교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물내 4층405호로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 석재붙임 등 마감. 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 소화전설비, 가스설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 주차시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건이 위치한 토지는 4필 일단의 부정형 토지로서 업무시설 및 공동주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 북서측으로 노폭 약 4-5미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2,3,4 필지 공히: 일반상업지역(2022-06-13), 방화지구(2022-06-13) 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례(2018.7.1)) <가축분뇨의 관리 및 이용에관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-14) <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평생교육과-11155) <교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임. -본건 등기사항전부증명서상 "주택임차권"이 등재되어 있으니 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경513697 (1)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 632-1, 4층 405호

* 용도: 아파트 (공부상 공동주택 및 업무시설)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 4층 405호

* 감정가: 272,000,000원

* 토지면적: 13.19㎡ (약 3.99평)

* 건물면적: 72.80㎡ (약 22.02평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

2. 입지조건

* 주변 환경: 본 건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 위치하며, 인천기계공업고등학교 북동측 인근 지역에 소재합니다. 주변 환경은 오피스텔, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.

* 교통 상황: 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 도로 상태: 본 건은 북동측 및 북서측으로 노폭 약 4-5미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 본 건이 위치한 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 2025년 11월 5일 접수된 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매개시결정(갑9)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위로 등기된 모든 권리(갑4, 갑5, 을3, 갑6, 갑9, 갑10)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 특별히 인수되는 권리는 없습니다. 을구 3번 순위의 주택임차권 등기가 존재하나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사(곽 ): 보증금 275,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-04-25, 확정일자 2022-04-08. 대항력 없음.

* 참고: 임차인으로 등록된 곽 은 보증금 275,000,000원에 대한 권리를 가졌으나, HUG의 말소 동의로 인해 매각 후 소멸 예정이며, 낙찰자가 인수할 임차보증금은 없습니다.

4. 상권분석

* 지역 특성: 본 물건은 주안동의 상업 및 주거 복합 지역에 위치하고 있어, 오피스텔 및 아파트 밀집 지역의 특성을 가지고 있습니다. 인천기계공업고등학교가 인근에 있어 학생 및 교직원 유동인구의 영향을 받을 수 있습니다.

* 주변 시설: 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 활동이 가능합니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 주변에 상업시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 인천기계공업고등학교가 인근에 위치하며, 교육환경 보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 교통: 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 본 건의 특이사항으로 'HUG 인수조건 변경'이 기재되어 있습니다. 이는 HUG가 채권자이면서 임차보증금 관련 말소 동의를 한 특수한 상황과 연관된 것으로 보이며, 입찰 전 HUG 또는 관련 기관을 통해 상세한 조건을 확인하는 것이 필수적입니다.

* 건물 용도: 공부상 아파트이나 업무시설(오피스텔)로도 이용 가능한 복합 용도 건물 내에 소재하므로, 향후 건축물대장상의 용도와 실제 이용 현황의 차이로 인한 문제가 발생할 가능성을 고려해야 합니다.

* 혐오시설 유무: 현재까지 파악된 바로는 본 건 주변에 현저한 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 다만, 정확한 사항은 현장 답사를 통해 직접 확인하시기를 권장합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 복합 용도 건물(아파트/오피스텔) 내 4층 유닛입니다. 권리 분석상 말소기준권리인 HUG의 강제경매로 인해 대부분의 권리가 소멸될 예정이며, 임차보증금 인수 부담이 없어 권리관계가 비교적 명확한 편입니다. 다만, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 존재하므로, 이 부분에 대한 명확한 확인 절차가 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계 명확성: 말소기준권리 이후의 권리들이 소멸되어 안전한 투자가 가능합니다.

* 무인수 임차보증금: 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금이 없어 추가적인 자금 부담이 없습니다.

* HUG 관련 조건 확인 시 시세 대비 저가 취득 가능성: 'HUG 인수조건 변경' 내용을 정확히 파악한다면, 시장 가격보다 유리한 조건으로 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 272,000,000원입니다. 인수되는 임차보증금이 0원이므로, 감정가에서 직접 차감할 금액은 없습니다. 예상 입찰가는 주변 시세, 본 건의 정확한 HUG 인수 조건, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 감정가를 기준으로 하되, 상세한 시장 조사와 권리관계 확인 후 보수적으로 접근하는 것을 권합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.