나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513688 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 339-20 우솔빌 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 민성 · 평가일 2025.11.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 숭의로터리 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세 대주택과 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하여 있는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임

교통상황

본건이 소재하는 건물까지 제반 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 대체로 무난한 편임.

건물의 구조

본건은 집합건축물대장 상 건축물사용승인일자는 2012.05.11인 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건내 5층 502호로서 외 벽 : 드라이비트 마감 창 호 : 하이샷시창 등

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용하고 있음.

설비내역

본건은 위생시설과 상하수도시설 및 가스설비와 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건이 위치한 토지는 2필 일단의 장방형의 토지로서 다세대주택 부지로 이용 중임

인접 도로상태등

본건이 소재하는 부지는 남동측으로 노폭 약14미터, 남서측으로 노폭 약6미터 내외의 도로에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13), 방화지구, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한 에 관한 조례[2018.7.1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2008.03.0 7)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가 구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025.8.26~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경513688 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 339-20 우솔빌 5층502호

건물명: 우솔빌

용도: 다세대주택

감정가: 131,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 21.83㎡ (약 6.60평)

토지 지분: 21.83㎡ (약 6.60평)

건물면적: 50.26㎡ (약 15.20평)

건물 지분: 50.26㎡ (약 15.20평)

1.3. 건물 개요

건축 사용승인일: 2012년 05월 11일

건물 구조: 철근콘크리트구조

건물 층수: 5층 건물 내 5층 502호

외벽 마감: 드라이비트

창호: 하이샷시

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 숭의로터리 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위로는 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건이 소재하는 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 여건은 대체로 무난한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한사항

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 속합니다. 또한, 외국인 등에 한하여 토지거래계약에 관한 허가 구역으로 지정되어 있으며, 그 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 건 집합건물 등기부등본에 따르면 다음과 같은 권리 내역이 확인됩니다.

* 소유권 이전: 김경 (2012.11.20), 황선애 (2016.06.30), 신재욱 (2021.10.27)

* 주택임차권: 이성수 (150,000,000원, 전입 2021.10.26, 확정 2021.10.01) - 물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸 예정입니다.

* 압류: 잠실세무서장 (2022.12.26) - 말소 기준 권리이며, 매각으로 소멸됩니다.

* 강제경매: 주택도시보증공사 (150,000,000원, 2025.11.05) - 본건 경매개시결정 등기이며, 매각으로 소멸됩니다.

* 압류: 강서세무서장 (2026.05.13) - 매각으로 소멸됩니다.

등기부채권 총액은 150,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(이성수)

보증금: 150,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021년 10월 26일

확정일자: 2021년 10월 01일

배당신고일자: 2023년 09월 22일

대항력: 없음

임차인 이름: 이

3.3. 말소 기준 권리 및 인수되는 권리

말소기준 권리는 2022년 12월 26일 접수된 잠실세무서장의 압류입니다. 본 건 경매로 인해 을구 7번 주택임차권(이성수)은 소멸될 예정입니다. 이는 주택도시보증공사(HUG)의 말소동의 확약서가 제출되었기 때문입니다. 따라서, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설 현황

본건이 위치한 지역은 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역으로, 지역 주민들을 위한 기본적인 상업 기능이 갖추어져 있습니다.

4.2. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 숭의동 일대 다세대주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 7일, 숭의동 248-164번지 신영아트빌(2003년식, 61.48㎡) 63,700,000원 거래.

* 2026년 5월 6일, 숭의동 2-39번지 동은히딩크빌(2002년식, 34.39㎡) 72,000,000원 거래 (평당 약 692만원).

* 2026년 5월 4일, 숭의동 248-224번지 숭의빌라(2002년식, 50.98㎡) 36,000,000원 거래.

본건(우솔빌, 2012년식, 50.26㎡)의 감정가는 1억 3,100만원입니다.

최근 거래된 유사 면적(50.98㎡)의 숭의빌라(2002년식)가 36,000,000원에 거래된 점과, 가장 높은 가격에 거래된 동은히딩크빌(34.39㎡, 2002년식)의 평당 단가(약 692만원)를 적용하여 본건 면적(50.26㎡)에 환산 시 약 1억 524만원 수준입니다.

감정가(1억 3,100만원)는 최근 거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 기반시설

숭의로터리 인근으로 교통이 편리하며, 주변에 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주변 학교

본건은 토지 이용 계획상 '상대보호구역'에 포함되어 있어, 인근 학교 주변의 교육 환경 보호에 관한 법률이 적용됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 제한

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 특히, 2026년 8월 25일까지 외국인 등에 한해 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 명의의 거래 시 허가가 필요합니다. 이는 향후 재산권 행사에 제약을 줄 수 있습니다.

6.2. HUG 인수조건 변경

'HUG 인수조건 변경' 및 '특수물건정보'라는 표기는 HUG(주택도시보증공사)와 관련된 특이 거래 조건이 존재함을 시사합니다. 비록 임차인 이성수 씨의 대항력은 없으며 보증금 인수 부담도 없지만, HUG의 구체적인 역할 및 변경된 인수 조건에 대한 추가적인 면밀한 확인이 필요합니다.

6.3. 혐오시설 여부

주변 지역을 지도 서비스로 확인한 결과, 본건과 직접적으로 인접한 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 지역 특성상 일부 노후화된 시설이나 환경적 요인은 존재할 수 있으므로, 현장 방문 시 추가적인 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

인천광역시 미추홀구 숭의동에 위치한 본 물건은 2012년식의 비교적 신축인 다세대주택입니다. 숭의로터리 인근으로 교통 및 생활 편의성이 양호하며, 권리상 인수되는 부담이 없는 물건입니다. 그러나, 복수의 토지 이용 제한 사항과 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이 사항은 투자 결정 시 신중한 검토가 요구됩니다. 또한, 감정가가 최근 거래 사례 대비 높게 책정되어 있어 시세 조사를 통한 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 2012년식 건물로 비교적 신축입니다.

* 모든 권리 관계가 말소 예정이어서 낙찰자가 인수할 부담이 없습니다.

* 숭의로터리 인근의 양호한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

* 일반상업지역으로 향후 개발 잠재력을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 기반 분석

본건의 감정가는 1억 3,100만원입니다. 제공된 최근 매매 사례들을 분석해 보면, 2002년식 50.98㎡ 다세대주택이 36,000,000원에 거래되었고, 2002년식 34.39㎡ 다세대주택이 72,000,000원(평당 약 692만원)에 거래되었습니다.

가장 유사한 면적(50.98㎡)의 매매가가 36,000,000원이라는 점과 감정가(1억 3,100만원)와의 큰 괴리를 고려할 때, 감정가가 시세보다 상당히 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

'HUG 인수조건 변경'과 같은 특이사항 및 여러 토지 이용 제한을 감안할 때, 보수적인 접근이 필수적입니다.

이에 따라, 최근 실거래가 수준과 감정가의 괴리를 고려하여 8,000만원 ~ 9,000만원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

인수 보증금: 0원

감정가: 131,000,000원

최근 시세 반영 (보수적 접근): 약 8,500만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.