나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513589 [1] 인천광역시 부평구 청천동 383-14 12층1204호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정현감정 · 평가일 2025.11.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 청천동 소재 "청천초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 및 공장 등으로 형성되어 있는 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물내 제12층 제1204호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 및 외장석재 마감 등. 창호: 샷시창임.

이용상태

"오피스텔"로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서, "업무시설"의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역(2017-04-25), 소로1류(폭 10m~12m)(접함), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역(2024-04-23)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2023-06-29), 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 등기사항전부증명서에는 임차보증금 금265,000,000원의 주택임차권이 등재되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경513589 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 청천동 383-14 12층1204호

용도: 오피스텔

건물총층수: 14층

해당층: 12층

감정가: 234,000,000원

토지면적: 19.74㎡ (약 5.97평)

건물면적: 66.98㎡ (약 20.26평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건축년도: 2018년

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 부평구 청천동 소재 "청천초등학교" 북측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택, 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 및 공장 등으로 형성된 지역입니다.

차량의 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 사정은 보통입니다.

본건 남측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로가 개설되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2024년 6월 3일 접수된 주택도시보증공사의 가압류 (갑4)입니다.

등기부 요약:

* 소유권 관련 권리 (갑1, 갑2, 갑3)

* 을구 3번 주택임차권 (채권자: 최화랑, 금액: 265,000,000원)이 있으나, 등기부상 말소 예정이며 주택도시보증공사로부터 말소 동의 확약서가 제출되었습니다.

* 갑5 강제경매 (채권자: 주택도시보증공사, 금액: 265,000,000원)는 사건번호 2025타경513589와 일치합니다.

* 총 등기부채권액은 275,000,000원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2024-09-30

대항력: 없음

* 임차인: 정

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2024-09-30

대항력: 없음

* 임차인: 정

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2024-09-30

대항력: 없음

* 임차인: 주택도시보증공사 (최 )

보증금: 265,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2021-11-30, 확정일자: 2021-10-28

배당신고일자: 2023-10-13

대항력: 없음

인수되는 임차 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

본 오피스텔의 전용면적은 66.98㎡ (약 20.26평)입니다.

최근 매매 정보 분석 결과:

* 2023년 11월 13일: 20,900만원 (12층) - 평당 약 1,031만원

* 2026년 2월 9일: 17,500만원 (13층) - 평당 약 864만원

최근 실거래가(2026년 2월)는 17,500만원으로, 이전 거래(2023년 11월) 대비 하락한 추세를 보이고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 청천초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 편의시설: 지역 내 근린생활시설 및 업무시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 인근 버스정류장 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 본건은 HUG 인수조건 변경이라는 특이사항이 있습니다. 이 조건의 구체적인 내용과 이것이 낙찰 후 인수 조건에 미치는 영향에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 주택임차권: 등기부상 말소 예정이거나 HUG의 말소 동의 확약서가 제출되었으나, 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시된 점은 추가 확인이 필요한 부분입니다. 다만, 임차인 현황에서 대항력이 없는 것으로 명확히 기재되어 있어 인수 부담은 낮을 것으로 예상됩니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있으며, 외국인 등의 주택용도 취득 시에는 토지거래계약 허가구역(2025.8.26. ~ 2026.8.25.)에 해당하여 별도의 허가가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

인천광역시 부평구 청천동에 위치한 본 오피스텔은 2018년 준공된 비교적 신축급 건물입니다. 넓은 전용면적(약 20.26평)을 갖추고 있으며, 교육시설 접근성이 양호합니다.

권리관계상 복잡한 부분이 있으나, 말소기준권리 이후의 권리는 소멸되며, 선순위 임차권(HUG) 또한 HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 보증금 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

HUG 인수조건 변경이라는 특수사항에 대한 정확한 파악이 최우선적으로 이루어져야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 전용면적 (약 20.26평)으로 희소성 및 활용도 높음.

* 2018년 준공으로 관리 상태 양호 예상.

* 권리 분석상 인수 부담 적을 것으로 판단 (대항력 있는 임차인 없음).

* 청천초등학교 인근으로 교육 환경 우수.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 234,000,000원

최근 실거래가 (2026년 2월, 13층): 175,000,000원

최근 실거래가 (2023년 11월, 12층): 209,000,000원

현 시점(2026년 7월)을 고려할 때, 최근 거래가인 175,000,000원을 기준으로 입찰가 산정을 진행하는 것이 합리적입니다.

다만, 'HUG 인수조건 변경' 내용에 따라 추가적인 인수 금액이 발생할 가능성도 배제할 수 없으므로, 해당 사항에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

현재까지의 권리분석상 인수 보증금은 0원이므로, 최근 거래가 하단부인 175,000,000원에서 상단부인 185,000,000원 사이에서 입찰가격을 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 175,000,000원 ~ 185,000,000원

(이는 기본적인 분석이며, 현장 조사, 명도 가능성, HUG 인수조건 상세 내용 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.