나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513517 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 867-20 삼성인터파크빌3차 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백감정 · 평가일 2025.11.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '주안3동 행정복지센터' 남동측 인근에 위치하는 부동산(구분건물)으로서, 주위는 연립주택, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임. 제반 입지여건 무난한 편임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 제1층 제102호로서, - 외벽 : 사이딩판넬 마감 등 - 창호 : 새시 창호임.

이용상태

공부상 다세대주택으로 등재되어 있음. (후첨 ‘건물내부구조도’ 참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수 설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 3필 일단의 대체로 가장형 토지로서, "주거용" 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건 북측으로 폭 약 5M의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1)~3): 공히 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.]), 상대보호구역(2016-10-10), 상대보호구역(2016-11-21), 주거환경개선지구(사업완료-2006.12.31), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

대상물건 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경513517 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 867-20 삼성인터파크빌3차 1층102호

용도: 다세대주택

감정가: 96,000,000원

토지면적: 17.73㎡ (약 5.36평)

건물면적: 41.69㎡ (약 12.61평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 건물 정보

건축년도: 2001년

건물명: 삼성인터파크빌3차

총 층수: 4층

해당 층: 1층

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕

전용면적: 41.69㎡ (약 12.61평)

토지 이용계획: 제3종일반주거지역, 주거환경개선지구(사업완료-2006.12.31), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등에 한함, 지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본 물건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '주안3동 행정복지센터' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 연립주택, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임. 제반 입지여건은 무난한 편임.

2.2. 교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

인천지방법원의 강제경매개시결정(2025타경513517) (등기부 갑13)이 말소기준권리임.

3.2. 등기부 현황

등기부채권 총액: 85,000,000원

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(윤정연) (개인정보 보호를 위해 성만 표시: 윤 )

* 보증금: 85,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-05-13

* 확정일자: 2021-03-31

* 배당신고일자: 2023-09-04

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 말소동의 확약서 제출됨

3.4. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원 (임차인에게 대항력이 없으며, HUG의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 인해 소멸될 예정임.)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 단지 또는 인근 지역의 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

* 세명쉐르빌 (2001년 건축, 43.33㎡): 2026년 5월 4일 매매 8,200만원

* 화인에이스빌 (2012년 건축, 44.77㎡): 2026년 5월 6일 매매 12,200만원

* 대일빌라(622-10) (1993년 건축, 44.4㎡): 2026년 5월 4일 매매 9,000만원

본 물건(41.69㎡, 2001년 건축)의 면적 및 건축 연도를 고려할 때, 8,200만원에서 9,000만원 사이의 시세를 형성할 가능성이 높습니다. 감정가 9,600만원은 최근 시세 범위 내에 있습니다.

4.2. 상권 특성

주변은 주거용 건물과 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 지역 내 재개발 및 도시 정비 사업(주안 2, 4동 일원 재정비촉진지구 등)이 진행되거나 완료된 사례가 있어 향후 지역 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

'주안3동 행정복지센터'가 인근에 위치해 있으며, 주거 지역 내의 통상적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주변 환경 (혐오시설 관련)

제공된 정보 및 관련 검색 결과에 따르면, 본 물건 소재지 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 언급은 없습니다. 다만, 일부 지역에서는 무단 쓰레기 투기 문제가 제기된 바 있어, 해당 지역의 청결 상태는 현장 확인이 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 주거환경개선지구 관련

주거환경개선지구로 지정되었으나, 사업은 2006년 12월 31일 완료된 것으로 명시되어 있습니다. 향후 추가적인 도시 개발 계획이 있을 수 있으나, 현재로서는 사업 완료 상태로 파악됩니다.

6.2. HUG 인수조건 변경

임차인으로 주택도시보증공사(HUG)가 등재되어 있으며, HUG의 말소 동의 확약서가 제출됨에 따라 대항력은 없으나, HUG 관련 특이사항으로 인수 조건 변경 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.3. 토지거래계약 허가구역

외국인에 한하여 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. 외국인 투자 시 허가 절차가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 다세대주택으로, 1층에 소재하고 있어 접근성이 양호합니다. 권리 분석상 대항력 있는 임차인이 없어 비교적 안전하게 접근 가능한 물건으로 판단됩니다. 최근 주변 실거래가격을 고려할 때, 감정가는 적정 수준으로 보입니다. 주거환경개선지구 이력과 주변 재개발 사업 진행 상황 등을 고려하면 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 명도 진행이 비교적 용이할 것으로 예상됩니다.

* 인천 미추홀구의 지속적인 도시 정비 사업 추진으로 인한 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 인근 다세대주택 실거래가 대비 합리적인 가격에 낙찰받을 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 96,000,000원

* 최근 인근 실거래가 (면적 및 연식 유사): 8,200만원 ~ 9,000만원

제공된 정보와 주변 시세 분석 결과, 본 물건의 적정 입찰가 범위는 9,000만원에서 9,500만원 사이로 예상됩니다. 이는 인수할 보증금이 없다는 점을 고려한 가격입니다. 낙찰가는 경쟁 구도 및 현장 조사 결과에 따라 달라질 수 있으므로, 입찰 전 충분한 검토가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.