나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513553 [1] 인천광역시 부평구 부평동 377-9 우리아파트 6층602호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성실 · 평가일 2025.11.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부평중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 6층 건내 6층 602호로서, 외벽 : 목재사이딩 판넬 마감 등. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감. 창호 : 샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수 설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 정방형의 토지로서, 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 노폭약 8m내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보 호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-05-02)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수 도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기 간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경513553 (1)

* 소재지: 인천광역시 부평구 부평동 377-9, 우리아파트 6층 602호

* 용도: 아파트

* 감정가: 116,000,000원

* 건물 면적 (전용): 37.76㎡ (약 11.42평)

* 토지 면적 (대지권): 11.80㎡ (약 3.57평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건물 구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 6층 건물 내 6층 602호

* 준공년도: 2002년 12월 18일 (사용승인일 기준)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부평중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통 수준임.

* 교통 상황: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통임.

* 토지 현황: 본건 토지(대지권)는 인접지 대비 등고평탄한 정방형의 토지로서, 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용 중임.

* 도로 상황: 본건 서측 및 남측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 접근 및 통행이 편리함.

1.2. 권리분석

* 매각물건명세서 상 말소기준권리: 인천지방법원의 강제경매개시결정(2025타경513553) (등기접수일자: 2025.11.03)

* 채권액 총계: 139,000,000원

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨.

* 주요 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (최*욱)

* 보증금: 139,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-01-26

* 확정일자: 2022-01-13

* 배당신고일자: 2024-02-16

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경 관련 사항이 있으나, 등기부상 주택임차권(을7)은 말소 예정이며, HUG의 말소 동의 확약서가 제출된 것으로 확인됨. 이에 따라 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않아도 됨.

1.3. 상권분석

* 본건은 인천 부평구의 주요 상업 및 주거 밀집 지역에 위치하고 있으며, 주변에 다수의 아파트 단지와 상가, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있음.

* 인근에 부평중학교 등 교육시설이 위치하며, 부평역 및 대형 상업시설 접근성이 양호한 편임.

1.4. 생활정보

* 교통: 인근에 다수의 시내버스 노선이 운행 중이며, 차량 이용 시 경인고속도로 등 주요 간선도로 접근이 용이함.

* 편의시설: 인근에 대형마트, 병원, 은행, 관공서 등 다양한 편의시설이 위치하고 있어 생활이 편리함.

* 교육시설: 부평중학교, 부평고등학교 등 다수의 초, 중, 고등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호함.

* 혐오시설: 인근 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았음.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당됨.

* 외국인 등의 주택용도 취득 시 토지거래 허가 구역으로 지정되어 있으며, 지정기간은 2025.8.26. ~ 2026.8.25. 임. (외국인 구매 시 해당 기간 내 허가 필요)

* HUG 인수조건 변경: HUG 인수조건 변경 관련 사항이 특이사항 및 특수물건정보에 반복적으로 기재되어 있어, 과거 계약 및 관리 관련 복잡한 이슈가 있었을 가능성이 있으나, 현재 권리분석 상 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 정리됨.

* 임대 관계: 본건 아파트의 임대 관계는 현재 미상임 (단, HUG 관련 임차권은 말소 예정).

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 인천광역시 부평구의 중심 상업 및 주거 지역에 위치한 아파트로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수함.

* 권리분석 결과, 말소기준권리보다 선순위의 임차권이 존재하나, HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됨.

* 다만, 토지 이용 계획 상 여러 규제가 존재하며, HUG 인수조건 변경 관련 특이사항이 있어 잠재적 리스크 요인을 충분히 검토해야 함.

1.7. 투자 포인트

* 임차인의 보증금을 인수하지 않아 투자금 부담이 적음.

* 부평구 핵심 지역에 위치하여 향후 시세 상승 잠재력이 있음.

* 지하철역 및 대중교통 이용이 편리하여 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적일 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 116,000,000원임.

* 인수되는 보증금이 0원이므로, 실질적인 낙찰가의 하한선은 감정가 이상으로 고려할 수 있음.

* 주변 시세, 단지 내 유사 물건 거래 사례, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 함.

* 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵지만, 감정가 116,000,000원을 기준으로 주변 시세를 충분히 조사 후 결정하는 것이 바람직함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.