나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513736 [1] 인천광역시 서구 검암동 649-5 5층501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

○ 본건위치 인천광역시 서구 검암동 소재 '간재울초등학교' 남동측 인근에 위치함 ○ 주위환경 다세대주택 중심지대로 주거환경은 보통임 -편의시설: 당하이마트(도보 35분) 등 -교육시설: 인천간재울 초등학교(도보3분) 등 -공원시설: 과기공원(도보 1분 거리) 등

교통상황

○ 차량접근성 : 가능함 ○ 대중교통여건 : 양호함 -버스: 인근 간선도로(승학로)변에 버스정류장 소재함 -전철: 북동측 인근에 검바위역(도보4분) 소재함

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 5층 501호로서 ○외부마감: 드라이비트 벽돌타일 마감 ○내부마감: 벽지, 타일 등 마감 ○외부창호: PVC 새시

이용상태

○ 다세대주택(도시형생활주택-단지형다세대주택)으로 이용중임

설비내역

○ 부대설비 : 급배수 및 급탕설비, 위생설비, 도시가스설비 등

토지의 형상 및 이용상태

○ 사다리 평지로 다세대주택 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

○ 동측으로 소로의 아스팔트 포장도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

○ 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1구획정리), 도로(접합) 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(자세한 사항은 인천서부교육지원청에 문의 032-560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역(과밀억제권역)<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

○ 해당사항없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○ 임대관계: 미상 ○ 주차:16대 ○ 주택임차권: 보증금(127,000,000원),점유개시일(2022.01.06)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경513736 (1)

* 소재지: 인천광역시 서구 검암동 649-5 5층501호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 112,000,000원

* 토지면적: 24.38㎡ (약 7.37평)

* 토지지분: 24.3788㎡ (약 7.37평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 33.59㎡ (약 10.16평)

* 건물지분: 33.59㎡ (약 10.16평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서OOOOOOOOOO

* 토지거래허가구역: 해당 (외국인 등의 주택용도 취득에 한함, 2025.8.26.~2026.8.25.)

* SGI 인수조건 변경: 해당

* 선순위임차권: 해당 (단, 대항력 없음 명시 및 말소 동의 확약서 제출)

1.1. 입지조건

입지조건

* 위치 및 주위환경

* 본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 '간재울초등학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 다세대주택 중심지대로 주거환경은 보통 수준입니다.

* 인근 편의시설로는 당하이마트(도보 35분) 등이 있습니다.

* 교육시설로는 인천간재울초등학교(도보 3분) 등이 있습니다.

* 공원시설로는 과기공원(도보 1분 거리) 등이 있습니다.

* 교통상황

* 차량 접근성은 양호합니다.

* 대중교통 여건은 양호합니다.

* 버스: 인근 간선도로(승학로)변에 버스정류장이 소재합니다.

* 전철: 북동측 인근에 검바위역(도보 4분)이 소재합니다.

* 건물의 구조

* 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 5층 건물 내 5층 501호입니다.

* 외부 마감은 드라이비트 및 벽돌 타일 마감입니다.

* 내부 마감은 벽지, 타일 등입니다.

* 외부 창호는 PVC 새시입니다.

* 이용상태

* 다세대주택(도시형생활주택-단지형다세대주택)으로 이용 중입니다.

* 설비내역

* 부대설비로 급배수 및 급탕설비, 위생설비, 도시가스설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 토지의 형상 및 이용상태

* 사다리형의 평탄한 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태

* 동측으로 소로의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

* 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1구획정리), 도로(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역입니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등의 주택용도 취득에 한함, 2025.8.26.~2026.8.25.)에 해당됩니다.

* 공부와의 차이

* 해당사항 없습니다.

1.2. 권리분석

권리분석

* 말소기준권리

* 본 건의 말소기준권리는 2024-04-16 접수된 국민건강보험공단의 압류(갑4)입니다.

* 선순위 권리 및 인수사항

* 을구 6번 주택임차권등기(한국토지주택공사, 보증금 127,000,000원)가 존재합니다.

* 등기부상 말소 예정이나, 매각으로 소멸되지 않는 권리로서 매수인에게 대항할 수 있다고 명시되어 있습니다.

* 다만, 서울보증보험 주식회사의 임차권등기 말소 동의 확약서가 제출되었으므로, 일반적으로는 말소될 것으로 예상됩니다.

* 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 총 채권액

* 등기부채권 총액은 127,000,000원입니다. (을구 6번 주택임차권 금액 기준)

* 임차인 현황

* 임차인: 서울보증보험주식회사(한국토지주택공사)

* 보증금: 127,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-01-06

* 확정일자: 2021-12-02

* 배당신고일자: 2023-12-01

* 대항력: 없음

1.3. 상권분석

상권분석

* 최근 거래 시세

* 최근(2026년 1월) 인근 검암동에서 거래된 다세대 주택 시세는 다음과 같습니다.

* 30.72㎡ 면적의 주택이 9,300만원에 거래되었습니다. (건축년도 2010년, 3층)

* 72.87㎡ 면적의 주택이 18,300만원에 거래되었습니다. (건축년도 2009년, 3층)

* 62.67㎡ 면적의 주택이 17,900만원에 거래되었습니다. (건축년도 2010년, 4층)

* 본 건의 건물면적(33.59㎡)과 유사한 30.72㎡ 면적의 거래 사례를 기준으로 볼 때, 평당 약 303만원 수준입니다.

* 시세 분석 및 예상가

* 감정가 112,000,000원은 최근 유사 면적 거래 시세(9,300만원) 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

* 그러나 건물 노후도, 층수, 정확한 위치에 따른 개별 가치 차이가 존재하므로, 동일 단지 또는 매우 유사한 조건의 거래 사례가 있다면 더 정확한 분석이 가능합니다.

* 현재 파악된 유사 면적 거래 사례를 기준으로 볼 때, 현 시세는 9,300만원에서 10,500만원 범위로 추정됩니다.

1.4. 생활정보

생활정보

* 편의시설

* 당하이마트(도보 35분), 기타 소규모 상가 및 편의점 등

* 교육시설

* 인천간재울초등학교(도보 3분), 각종 학원 등

* 공원시설

* 과기공원(도보 1분 거리)

* 교통

* 버스정류장 인근 위치, 검바위역(도보 4분) 이용 가능

* 차량 접근성 양호

* 주차

* 총 16대 주차 가능 (건축물대장 기준)

1.5. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 외국인 또는 특정 조건의 경우 허가가 필요하며, 이는 거래에 제약을 줄 수 있습니다. (2025.8.26.~2026.8.25.)

* 선순위 임차권: 대항력이 없다고 명시되었으나, 1억 2천 7백만원의 보증금으로 인해 권리 분석 시 주의가 필요합니다. 말소 동의 확약서 제출로 말소 예정이나, 변수에 대한 검토가 필요합니다.

* SGI 인수조건 변경: 구체적인 내용 확인이 필요하며, 매수 후 인수 조건 변경에 대한 추가적인 정보 확인이 요구됩니다.

* 건물 노후도: 2012년 사용승인된 건물로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 주변 개발 계획: 해당 지역의 향후 개발 계획 및 도시 계획 변화 가능성을 확인하여 잠재적 가치 변동 요인을 파악해야 합니다.

1.6. 종합의견

종합의견

본 물건은 인천 서구 검암동에 위치한 도시형생활주택으로, 간재울초등학교 인근에 자리하여 교육 환경이 양호합니다. 검바위역 도보 접근성과 인근 도로망을 통한 차량 접근성 또한 편리합니다. 건물은 2012년에 준공되어 비교적 신축에 속하며, 내부 마감 상태 또한 양호할 것으로 예상됩니다.

다만, 권리분석상 대항력 없는 임차인이 존재하며, 1억 2천 7백만원의 보증금에 대한 인수 가능성이 낮다고 판단되나, 말소 동의 확약서 제출 여부 등 추가 확인이 필요한 부분입니다. 또한, 토지거래허가구역 지정 및 SGI 인수조건 변경 등은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

최근 거래 시세와 감정가를 비교했을 때, 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보이며, 이 점이 입찰가를 결정하는 데 있어 중요한 고려 사항이 될 것입니다.

1.7. 투자 포인트

투자 포인트

* 편리한 교통망: 검바위역(도보 4분) 및 다수의 버스 노선 이용으로 대중교통 이용이 편리합니다.

* 우수한 주거 환경: 간재울초등학교 인근에 위치하며, 공원과도 가까워 주거 만족도가 높을 수 있습니다.

* 비교적 신축 건물: 2012년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대 용이성이 높습니다.

* 상대적으로 저렴한 시세 반영 가능성: 감정가 대비 최근 유사 면적 거래 사례가 낮아, 시세 반영 시 추가적인 수익률 확보가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가

본 물건은 감정가 112,000,000원입니다.

최근 유사 면적(30.72㎡)의 실거래가가 9,300,000원으로, 본건의 건물면적(33.59㎡)을 기준으로 평당 약 303만원의 시세가 적용된다면, 예상 시세는 약 101,780,000원 수준으로 산정됩니다.

감정가가 시세 대비 높게 책정된 점과 인수 부담이 없는 임차인(대항력 없음)이라는 점을 고려할 때, 공격적인 입찰 시에는 시세 범위를 하회하는 수준에서 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 잠재적 리스크를 감안하여 95,000,000원 ~ 105,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.