나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513621 [1] 인천광역시 계양구 계산동 897-7 대왕그린타운 비동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 계산동 소재 "경인여자대학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 경인여자대학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 서, 제반 주위 환경은 대체로 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 근거리에 계산역(인천 지하철1호선)이 소재하는 등 대중교통 사정은 대체로 무난한 편임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트 스라브지붕 지하1층/지상4층 건물 내 제2층 제201호로서, 외벽 : 벽돌 치장쌓기 마감 등 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.(구조는 후첨 "호별배치도 및 내부구조도" 참조.)

설비내역

기본 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 평탄하게 조성된 사다리형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북서측 및 남서측으로 노폭 약 15미터 및 6미터 내외의 포장도로에 각각 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률 >, 상대보호구역(인천서부교육지원청(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역 (자세한 사항은 인천북부교육지원청에 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수 도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2040 인천광역시 경관계획(자세한 사항은 건축과 문의 032-450-5594)),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기 간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항 미상이나, 등기사항전부증명서상 주택임차권이 설정되어 있으며, 그 내역은 아래와 같은 바, 경매 참여시 참고하시기 바람. 임차보증금 : (1)금120,000,000원 (2)금126,000,000원 범 위 : 제2층 제201호 50.27㎡ 전부 임대차계약일자 : (1)2020년9월1일 (2)2022년7월13일 주민등록일자 : 2020년9월23일 점유개시일자 : 2020년9월24일 확정일자 : (1)2020년9월2일 (2)2022년7월14일 임차권자 : 한국******

물건 비고

건물 외벽에 '대왕빌라 B동'으로 표시

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경513621 (1)

* 소재지: 인천광역시 계양구 계산동 897-7 대왕그린타운 비동 2층201호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 121,000,000 원

* 토지면적: 22.99㎡ (약 6.95 평)

* 건물면적: 50.27㎡ (약 15.20 평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서OOOOOOOOOO (서울보증보험)

* 특이사항: SGI 인수조건 변경, 선순위임차권 (말소 대상)

2. 입지조건

본건은 인천광역시 계양구 계산동 소재 "경인여자대학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 경인여자대학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 대체로 양호한 편입니다.

3. 교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 있습니다. 또한, 근거리에 계산역(인천 지하철 1호선)이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

4. 건물 구조 및 이용상태

본건은 철근콘크리트 스라브지붕 지하 1층, 지상 4층 건물 중 제2층 제201호로, 외벽은 벽돌 치장쌓기 마감으로 이루어져 있으며, 창호는 샷시 창호입니다. 현재 다세대주택으로 이용 중입니다. 건물은 자체 기반이 평탄하게 조성된 사다리형의 토지 위에 건축되었으며, 북서측 및 남서측으로 노폭 약 15미터 및 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다. 건물은 1995년 12월 14일 사용 승인되었습니다.

5. 권리분석

본건과 관련하여 등기부등본 및 물건명세서 상 확인된 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 말소기준권리: 서울중앙지방법원의 가압류 결정(2025카단820701, 2025-09-03 접수)이며, 이보다 선순위인 권리는 없습니다.

* 소유권 변동: 김인화 -> 주식회사원프라퍼티 (2021년, 2022년)

* 가압류: 한국자산신탁주식회사 (153,000,000원)

* 강제경매: 서울보증보험 (132,044,547원, 본건 경매)

* 주택임차권: 등기부상 을7호로 한국토지주택공사 명의의 주택임차권(120,000,000원)이 등기되어 있으나, 말소 대상입니다. 또한, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 해당한다고 기재되어 있으나, 서울보증보험 주식회사의 임차권등기 말소 동의 확약서가 제출되어 매수인에게 대항할 수 없는 권리로 판단됩니다.

* 임차인 현황: 서울보증보험주식회사(한국토지주택공사) 명의로 보증금 126,000,000원, 차임 0원, 주민등록일자 2020-09-23, 확정일자 2020-09-02, 배당신고일자 2024-10-15로 기재되어 있습니다. 그러나 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석되며, 인수 보증금은 0원입니다.

전체 등기부채권 총액은 273,000,000원입니다.

6. 상권분석

본건이 위치한 계산동 일대는 경인여자대학교와 인접하여 학생 및 대학 관계자들을 대상으로 하는 근린생활시설과 주거 시설이 혼재되어 있습니다. 대중교통 이용이 편리하고 주거 밀집 지역으로서 기본적인 상권은 형성되어 있으나, 대규모 상업 지구라기보다는 지역 생활권 중심의 상권으로 볼 수 있습니다. 주변 지역 검색 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 생활정보

본건은 주거 지역에 위치하며, 인근에 대학교가 있어 상대적으로 젊은 유동인구가 있는 지역입니다. 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능하며, 계산역을 통해 인천 시내 및 부천 등으로의 접근성이 양호합니다.

8. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 1995년에 건축되어 연식이 30년 가까이 되어 리모델링 또는 수리에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2026.8.25.까지) 등 다양한 토지이용계획 및 제한이 존재하므로, 향후 건축이나 토지 활용 시 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.

* 임차권: 표면적으로 임차권이 존재하나, 대항력이 없으며 말소 동의가 이루어져 매수인이 인수할 보증금은 없습니다. 이는 오히려 권리관계가 깨끗하다는 장점으로 작용합니다.

* 건물 외벽 표시: '대왕빌라 B동'으로 표시되어 있어, 단지 내 혼동의 여지가 있을 수 있으나, 공식 명칭은 '대왕그린타운'입니다.

9. 종합 의견

본건 인천광역시 계양구 계산동 대왕그린타운 비동 2층 201호는 경인여자대학교 인근의 다세대주택으로, 역세권에 준하는 교통 편의성과 생활 환경을 갖추고 있습니다. 권리 분석 결과, 선순위 임차권으로 등록되었던 주택임차권이 말소 대상이며 매수인이 인수할 보증금이 없는 상태이므로 권리 관계가 매우 깨끗하다는 큰 장점이 있습니다. 건물 연식은 다소 있으나, 감정가격을 고려할 때 시장 가치 대비 경쟁력 있는 입찰을 통해 추가 수익을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

10. 투자 포인트

* 권리 인수 부담 없음: 선순위 임차인이 존재했으나 대항력이 없어 매수인이 인수할 임차보증금이 0원입니다.

* 안정적인 지역 가치: 대학가 인근 및 주거 밀집 지역에 위치하여 꾸준한 수요가 예상됩니다.

* 깨끗한 권리 관계: 말소기준권리 외 추가적으로 인수해야 할 부담이 없어 명확한 투자가 가능합니다.

11. 예상 입찰가

주변 최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적의 다세대주택들이 77,000,000원에서 148,000,000원까지 다양한 가격대에 거래되었습니다. 본건의 전용면적 50.27㎡ (약 15.20 평)에 대한 현 시세 및 감정가격을 종합적으로 고려하고, 권리 관계가 깨끗하다는 점을 감안할 때, 다음과 같이 예상 입찰가를 산정합니다.

* 최근 유사 물건 매매가 평균 (삼성파크빌, 다인베스트빌 중심): 약 82,600,000원 ~ 90,000,000원

* 감정가: 121,000,000원

* 한일빌라 매매가 (참고): 148,000,000원

상기 정보를 종합적으로 고려하여, 본 물건의 예상 입찰가는 약 110,000,000원 수준에서 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 이는 감정가보다는 낮으나, 유사 면적의 최근 거래가와 권리관계의 명확성을 고려한 보수적인 접근입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.