나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513532 [1] 인천광역시 서구 심곡동 335-12 비동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 심곡동 소재 "서구청역" 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세 대주택 등의 공동주택 등이 소재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량통행이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 전철역이 소재하는 등 제반 대중 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬라브지붕 지상4층 건물 내 제3층 제301호로서, (사용승인일 : 2001.05.30) 외벽 : 몰탈 위 페인팅마감 등. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등으로 추정됨. 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 "다세대주택"으로 이용중인 것으로 추정됨.

설비내역

본건은 기본적인 위생설비, 급배수설비 등이 되어있는 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 세장형의 토지로서 현재 "다세대주택 건부지"로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 약9m 내외의 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역 , 도로(접합),가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분 뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>등임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 번호: 인천지방법원 2025타경513532 (1)

소재지: 인천광역시 서구 심곡동 335-12 비동 3층 301호

용도: 다세대주택

감정가: 126,000,000원

토지면적: 25.00㎡ (약 7.56평)

토지 지분: 25㎡ (약 7.56평)

건물면적: 53.47㎡ (약 16.17평)

건물 지분: 53.47㎡ (약 16.17평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

2. 입지조건

본건은 인천광역시 서구 심곡동에 위치하며, 지하철 "서구청역" 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 다세대주택 등 공동주택이 밀집한 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량을 이용한 접근성이 양호하며, 인근에 노선버스 정류장과 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 본건 남측으로는 약 9미터 내외의 도로와 접하고 있어 차량 통행 및 건물 진출입이 용이합니다. 본 물건은 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역 및 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

본건은 인천지방법원 2025타경513532호로 진행되는 부동산 강제 경매 물건입니다. 말소기준권리는 2023년 11월 6일 접수된 인천신용보증재단의 가압류(갑10)입니다.

경매 절차상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다. 다만, 물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 11번 주택임차권 (다만 서울보증보험 주식회사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출됨)"이라는 기재가 있습니다. 이는 해당 임차권이 일반적으로 소멸 대상이 아니지만, 서울보증보험 주식회사에서 임차권 등기의 말소에 동의하였다는 뜻으로 해석됩니다.

임차인 현황을 살펴보면 다음과 같습니다.

* 서울보증보험주식회사: 보증금 130,000,000원, 차임 0원, 전입/사업일자 2021.11.10, 확정일자 2021.09.15, 배당신고일자 2024.03.07, 대항력: 있음.

* 한국토지주택공사: 보증금 113,000,000원, 차임 0원, 전입/사업일자 2021.11.10, 확정일자 2021.09.15, 배당신고일자 2024.03.07, 대항력: 없음.

"인수 보증금 합계"는 0원으로 명시되어 있어, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 그러나 "SGI 인수조건 변경"이라는 특이사항이 있는 점과, 서울보증보험 주식회사의 임차권 등기 말소 동의 확약서가 제출되었음에도 불구하고 대항력 있는 임차인으로 기재된 점은 추가적인 확인이 필요하며, 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 인천광역시 서구 심곡동은 다세대주택 및 공동주택이 주를 이루는 주거 지역입니다. "서구청역"을 중심으로 교통 및 생활 편의시설이 확충되고 있는 지역으로, 주변 상권은 주거 밀집 지역을 지원하는 근린생활시설 위주로 형성되어 있습니다.

최근 주변 지역의 실거래 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 정보가 있습니다.

* 2026년 1월 13일: 인천 서해구 심곡동, 325-9번지 "채움빌리지" (2018년 준공) 48.48㎡ (약 14.66평)가 15,300만원에 거래되었습니다.

* 2026년 1월 13일: 인천 서해구 심곡동, 335-15번지 "롯데맨션" (2001년 준공) 34.72㎡ (약 10.5평)가 6,000만원에 거래되었습니다.

* 2026년 1월 6일: 인천 서해구 심곡동, 334-5번지 "청아빌라" (1995년 준공) 51.9㎡ (약 15.7평)가 10,500만원에 거래되었습니다.

본건 건물은 2001년 5월 30일 사용 승인된 "동신테크빌" B동 3층 301호로, 면적은 53.47㎡ (약 16.17평)입니다. 유사한 연식(2001년)의 인접 건물(335-15번지)에서 34.72㎡가 6,000만원에 거래된 사례가 있으나, 이는 면적 대비 매우 낮은 가격으로 특이 거래일 가능성이 있습니다. 유사한 면적(51.9㎡)의 오래된 건물(1995년 준공)이 10,500만원에 거래된 사례를 고려할 때, 본건의 실거래가 형성 시점의 적정 가치는 약 10,000만원에서 11,000만원 수준으로 추정해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

본건은 주거 지역에 위치하며, 주변은 다세대주택 등 공동주택으로 둘러싸여 있습니다. "서구청역"이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리하며, 버스 정류장도 가까이 있어 출퇴근 및 이동이 용이합니다. 건물은 철근콘크리트조로 건축되었으며, 2001년 5월 30일에 사용 승인되었습니다. 기본적인 위생 설비 및 급배수 설비가 갖추어져 있을 것으로 추정됩니다. 인근에 관공서(서구청), 공원, 편의시설, 학교 등이 위치하여 주거 생활에 필요한 기본적인 인프라를 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 서울보증보험 주식회사가 보증금 1억 3천만원으로 대항력 있는 임차인으로 등재되어 있습니다. 비록 말소 동의 확약서가 제출되고 인수 보증금 합계가 0원으로 표시되어 있으나, "SGI 인수조건 변경"이라는 특이사항과 함께 존재하므로, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가적인 비용이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 건물 노후화: 2001년에 준공되어 약 25년 경과한 건물로, 향후 유지보수 및 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

* 실거래가와의 괴리: 감정가 1억 2,600만원 대비 주변 유사 물건의 실거래가(특히 6,000만원 거래 사례)가 낮게 형성된 점은 본건의 실제 가치에 대한 추가적인 검토를 필요로 합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 서구청역 인근의 주거 지역에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 양호한 편입니다. 다세대주택으로서 실거주 또는 임대 수익을 위한 투자가 가능한 물건입니다. 권리 분석상 대항력 있는 임차인(서울보증보험)이 존재하나, 말소 동의 확약서 제출로 인해 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 그러나 "SGI 인수조건 변경"이라는 문구는 잠재적 리스크로 남아있으므로, 입찰 전 명도 관련 사항에 대한 철저한 확인이 필요합니다. 주변 시세와 비교했을 때, 감정가와 일부 최근 실거래가 간의 차이가 존재하므로, 이에 대한 면밀한 시세 조사를 통해 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 명도 리스크 완화 가능성: 서울보증보험 주식회사의 임차권등기 말소 동의 확약서 제출 및 인수 보증금 0원 처리로 인해, 대항력 있는 임차인으로 인한 명도 부담이 해소될 가능성이 높습니다.

* 합리적 가격 접근 가능성: 주변 유사 물건의 최근 거래 사례를 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 입찰에 참여하여 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 인수 보증금 합계가 0원입니다.

감정가는 126,000,000원입니다.

주변 유사 물건의 최근 거래 사례 중, 2001년식 34.72㎡가 6,000만원에 거래된 점과 1995년식 51.9㎡가 10,500만원에 거래된 점을 종합적으로 고려할 때, 본건(53.47㎡, 2001년식)의 적정 시가는 약 9,200만원에서 11,000만원 사이로 추정됩니다.

특히, 51.9㎡(약 15.7평)가 10,500만원에 거래된 사례를 바탕으로 환산 시, 본건(53.47㎡, 약 16.17평)의 가격은 약 108,200,000원으로 산출됩니다.

SGI 임차권 관련 불확실성과 경매 특성상 추가적인 할인 가능성을 감안하여, 본건의 예상 입찰가는 100,000,000원에서 115,000,000원 사이로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.