나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1752 [1] 인천광역시 부평구 부평동 165-1 에버플러스 에이동 8층804호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대청감정 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "인천부흥초등학교" 북측 인근에 위치하며, 부근은 연립주택, 다세대주택, 아파트, 오피스텔. 학교시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 제반 차량 접근 가능하며, 인근 "부흥로" 및 "장제로" 로변에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 대체로 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 10층 건물 내 8층 804호로서, 외벽 : 벽돌식타일붙임, 미장스톤 및 드라이비트 마감, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감, 창호 : 샷시 창호 등임. [집합건축물대장상 사용승인일 : 2014년 01월 15일]

이용상태

"연립주택"으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재감지설비, 스프링클러설비, 도시가스시설, 난방설비 및 기계식주차설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가각정리된 유사장방형 평지로서, 공동주택(연립주택) 및 업무시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측으로 로폭 약 8미터, 북측으로 로폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08 -26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)임.

공부와의 차이

공부와 별 차이 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경1752 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 165-1 에버플러스 에이동 8층804호

건물용도: 연립주택 (건축물대장상 주 용도는 업무시설이나 공동주택으로도 이용)

감정가: 217,000,000원

토지면적: 13.13㎡ (약 3.97평)

건물면적: 62.97㎡ (약 19.05평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OO (김태영)

물건명세서 작성일: 2026년 06월 12일

1.1. 입지조건

위치: 인천광역시 부평구 부평동 소재 인천부흥초등학교 북측 인근에 위치함.

주위환경: 연립주택, 다세대주택, 아파트, 오피스텔, 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

교통: 제반 차량 접근이 용이하며, 인근 부흥로 및 장제로변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편임.

건물구조: 철근콘크리트 구조 10층 건물 중 8층 804호. 2014년 01월 15일 사용승인된 건물임.

토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025년 08월 26일 ~ 2026년 08월 25일)에 해당함.

도로: 본건 건물은 동측으로 약 8미터, 북측으로 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있음.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2019년 03월 06일 접수된 농협은행 근저당 (60,000,000원)임.

인수되는 권리: 본 매각으로 인해 등기부상 모든 권리는 소멸될 예정임.

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 임대차 관계는 미상이나, 권리분석상 인수되는 보증금은 0원임. 보증금 1,000만원, 차임 0원이라는 점을 고려할 때, 금액이 미상이라도 주의가 필요함.

등기부채권 총액: 258,066,705원임.

1.3. 상권분석

본 물건은 주거지역과 상업지역이 혼재된 입지에 자리하고 있음.

인근에 인천부흥초등학교가 위치하며, 다수의 연립, 다세대, 아파트, 오피스텔 단지가 밀집해 있어 기본적인 배후 수요를 확보하고 있음.

다양한 근린생활시설이 인접해 있어 상권의 기본적인 활력은 유지될 것으로 판단됨.

본건 건물(에버플러스 A동)은 공동주택 및 업무시설로 복합 사용 중이며, 804호는 주거용으로 이용 중인 것으로 파악됨.

1.4. 생활정보

주변 편의시설:

* 교육시설: 인천부흥초등학교가 인접해 있으며, 주변에 다수의 학교가 위치함.

* 교통시설: 부흥로, 장제로변 버스정류장을 이용하여 대중교통 이용이 편리함.

* 근린생활시설: 다양한 상업 시설이 인접하여 생활 편의성이 높음.

건물 설비: 기본적인 위생, 급배수, 승강기, 소방, 난방, 도시가스, 기계식 주차 설비 등을 갖추고 있음.

1.5. 잠재적 리스크

토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래허가구역(2026.08.25까지)에 해당함. 특히 토지거래허가구역으로 외국인 등 주택 용도 취득 시 허가가 필요하므로 관련 법규 확인이 필요함.

건물 용도: 건축물대장상 주 용도는 업무시설이나 공동주택으로 사용되고 있어, 향후 건축물 관련 규제나 재건축 등에서 잠재적 요인이 될 수 있음.

주변 시설: 현재 제공된 정보 및 일반적인 조사 결과, 본 물건 인근에 특별한 혐오시설은 파악되지 않음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 부평구 부평동의 우수한 입지 조건을 갖춘 연립주택(집합건물)임.

채권자 김태영의 임의경매로 진행되며, 모든 등기부상 권리는 말소 예정이고 인수되는 임차인 보증금 또한 없어 권리 관계가 매우 안정적임.

건축물대장상 주 용도는 업무시설이나 공동주택으로 사용되고 있으며, 토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 토지거래허가구역 등 다양한 규제가 적용됨.

주변 시세와 비교 시, 감정가는 합리적인 수준으로 판단되나, 정확한 시세 분석을 통한 신중한 입찰가 산정이 요구됨.

1.7. 투자 포인트

안정적인 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 등기부상 권리가 소멸 예정이며, 인수되는 임차인 보증금이 없음.

우수한 입지 조건: 초등학교 인접, 편리한 교통 및 다양한 생활 편의시설 확보.

도시 지역 내 위치: 일반상업지역으로 향후 개발 잠재력 보유 가능성이 있음.

비교적 신축 건물: 2014년 준공으로 건물 상태 양호 가능성.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 217,000,000원

주변 유사 면적 및 연식의 다세대/연립주택 거래 사례 분석 결과, 본 건과 유사한 조건의 시세는 전용면적 3.3㎡당 약 760만원 ~ 920만원 수준으로 파악됨.

이를 본 건의 전용면적 62.97㎡ (약 19.05평)에 대입 시, 시장 가치는 약 145,000,000원 ~ 175,000,000원 범위로 추정됨.

감정가가 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단되므로, 보수적인 접근이 필요함.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 감정가의 70~80% 수준인 150,000,000원 ~ 175,000,000원 범위에서 신중하게 검토하는 것을 권장함.

주의사항 : 상기 예상 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 낙찰가는 현장 조사, 경쟁률, 시장 상황 등 다양한 요인에 의해 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.