나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1740 [1] 인천광역시 서구 검암동 501-1 풍림아이원2차 107동 16층1602호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.11.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 서구 오류동 소재 '인천검암초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 검암역이 소재하는 바 대중교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 / 지상19층 건 내 제107동 제16층 제1602호서, 사용승인일은 2004.05.28.임. 외벽 : 몰탈 위 페인팅마감 등임. 창호 : 하이샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형의 토지로서, 주거용(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측, 서측, 동측, 북측으로 접한 각 노폭 약 8~12M, 8M, 8M, 6M의 포장도로로부터 단지 내 도로를 이용하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

검암동 501-1 :제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암2구획정리), 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역(과밀억제권역)<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역,토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)) 검암동 501-2 :제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암2구획정리), 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역(과밀억제권역)<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역,토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경1740 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: (OOOOOOOO

1.2. 물건 상세

소재지: 인천광역시 서구 검암동 501-1 풍림아이원2차 107동 16층1602호

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 / 지상19층 건물 내 제107동 제16층 제1602호

사용승인일: 2004년 05월 28일

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 451,000,000원

토지면적: 47.56㎡ (약 14.40평)

토지지분: 47.56479999999999㎡ (약 14.40평)

건물면적: 84.93㎡ (약 25.69평) (전용면적 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 특이사항

토지거래허가구역 (외국인 주택용도 취득에 한함, 2025.8.26~2026.8.25)

감정평가서 요약 작성일: 2026년 08월 13일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 인천광역시 서구 오류동 소재 '인천검암초등학교' 서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트 단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

2.2. 교통

차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하고 검암역(공항철도, 인천지하철 2호선)을 이용할 수 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다. 검암역을 통해 서울역, 디지털미디어시티 등 수도권 주요 지역으로의 접근성이 좋습니다.

2.3. 도로

남측, 서측, 동측, 북측으로 폭 약 8~12M, 8M, 8M, 6M의 포장도로와 접하고 있으며, 단지 내 도로를 통해 출입합니다.

2.4. 토지이용계획

검암동 501-1 및 501-2 필지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암2구획정리), 도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2017년 11월 24일 접수된 한화생명보험주식회사의 근저당권입니다.

3.2. 등기부 요약

현재까지 등기된 권리총액은 약 582,414,000원입니다.

주요 권리 내역은 다음과 같으며, 모두 말소될 예정입니다.

* 근저당권 (한화생명보험주식회사): 231,414,000원 (말소 기준)

* 소유권이전전17번신탁등기말소 (임인희)

* 근저당권 (주식회사아람누리대부): 338,000,000원 (말소)

* 2번근저당권부채권질권설정 (메리츠캐피탈주식회사): 312,000,000원 (말소)

* 근저당권 (주식회사서울연합대부): 13,000,000원 (말소)

* 임의경매개시결정 (주식회사아람누리대부): 286,105,424원 (말소)

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

현재 등기부상 인수할 만한 임차인이 확인되지 않습니다.

3.4. 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권개요'가 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 명시되지 않아 현재로서는 해당 사항이 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

대상 물건이 소재한 검암동은 주거 지역으로, 아파트 단지 및 다세대 주택이 밀집해 있습니다. 인천검암초등학교가 인접해 있으며, 주거 환경에 필요한 근린생활시설 등 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

4.2. 잠재적 상권

대규모 아파트 단지가 형성되어 있어 기본적인 수요층을 확보하고 있으며, 검암역 역세권 개발 및 주변 지역의 지속적인 발전 가능성을 고려할 때 안정적인 상권 유지 또는 성장이 기대됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인천검암초등학교가 인접해 있으며, 단지 주변으로 근린생활시설이 소재합니다. 또한, 서구국민체육센터 등 주민 편의시설 이용도 가능합니다.

5.2. 교육시설

* 초등학교: 인천검암초등학교 (단지 서측 인근)

* 중학교: 인천검암중학교, 가정여자중학교 (도보 또는 차량 이용 거리)

* 고등학교: 서인천고등학교, 가정고등학교 (차량 이용 거리)

검암역세권 개발 계획에 따라 추가적인 교육 시설 인프라 개선이 기대됩니다.

5.3. 주거 편의시설

건물은 기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있어 주거에 필요한 편의시설은 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 외국인의 주택용도 취득에 한하여 허가가 필요합니다. (허가 기간: 2025.8.26 ~ 2026.8.25).

* 주의: 일부 검색 정보에 따르면 인천 서구 지역의 토지거래허가구역이 2024년 11월 1일부로 전면 해제되었다는 내용이 있으므로, 입찰 전 반드시 해당 물건지의 정확한 토지거래허가구역 지정 여부를 관할 구청에 재확인하시기 바랍니다.

6.2. 건축물 연식

건축물 사용승인일이 2004년으로, 약 20년이 경과하여 노후화에 따른 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. 토지이용 제한

물건 소재지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있어 건축 및 토지 이용에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

인천광역시 서구 검암동에 위치한 본 물건은 검암역을 중심으로 한 우수한 교통망과 인천검암초등학교 등 교육 시설 접근성이 좋다는 장점이 있습니다. 주거지역으로서 안정적인 생활 환경을 제공하며, 아파트 단지로서는 필수적인 편의 시설을 갖추고 있습니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 여부에 대한 재확인이 필요하며, 건축물의 연식에 따른 관리 및 유지보수 계획 수립이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 교통 요지: 공항철도 및 인천지하철 2호선 환승역인 검암역 인근으로 수도권 접근성이 우수합니다.

* 생활 인프라: 초등학교, 근린생활시설 등 주거 생활에 필요한 시설이 잘 갖춰져 있습니다.

* 안정적인 주거지: 검암동은 성숙된 주거 지역으로, 안정적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 451,000,000원입니다. 최근 실거래가 및 KB시세 등을 종합적으로 고려할 때, 유사 평형대의 시세는 약 4억 5천만원 ~ 4억 8천만원 수준으로 파악됩니다.

등기부상 총 채권액(약 5억 8천만원)이 감정가보다 높아 응찰자들의 입찰 참여가 제한적일 수 있습니다.

따라서, 주변 시세 및 권리 분석, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 검토하여 신중하게 입찰가를 산정할 것을 권고합니다. 명확한 인수 사항이나 부담이 없으므로, 시세 대비 합리적인 수준에서 접근하는 것이 유리할 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.