나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513690 [1] 인천광역시 서구 청라동 164-1 청라풍림엑슬루타워 101동 7층707호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정도 · 평가일 2025.11.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은인천광역시 서구 청라동 소재 "청라1동 행정복지센터" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 업무시설 및 근린생활시설 등이 소재하는 바, 제반 주위 환경은 대체로 보통시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 대체로 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 47층 건물내 7층 707호로서, (사용승인일 : 2011.11.25) 외벽 : 석재 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등 창호 : 샤시 창호임.

이용상태

공부상 "오피스텔"(폐문부재로 내부확인 못함)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 장방형의 토지로서 "아파트 및 업무시설(오피스텔)" 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 남측과 서측으로 완충녹지를 경계로 왕복 약8차로, 북측과 동측으로 왕복 약5차로의 포장도로와 접하며 단지내 주차장으로 도로가 개설되어 인접 공도에 연결되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(2012-12-24), 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제 1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역(2022-01-03)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 상대보호구역(2015-03-31)(인천서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경513690 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 부동산 정보

소재지: 인천광역시 서구 청라동 164-1 청라풍림엑슬루타워 101동 7층707호

용도: 오피스텔

토지면적: 38.24㎡ (약 11.57평)

토지지분: 38.24㎡ (약 11.57평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 89.04㎡ (약 26.93평)

건물지분: 89.04㎡ (약 26.93평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 평가 정보

감정가: 350,000,000원

건물 사용승인일: 2011년 11월 25일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

대상 물건은 인천광역시 서구 청라동에 위치하며, '청라1동 행정복지센터' 남서측 인근에 소재합니다. 주위는 아파트, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 대체로 양호합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

해당 물건은 준주거지역, 지구단위계획구역에 속해 있습니다. 또한, 중로1류(폭 20m~25m) 도로에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 경제자유구역, 상대보호구역, 성장관리권역에 포함됩니다. 과거 토지거래허가구역으로 지정된 이력이 있으나, 해당 지정 기간(2025년 8월 26일 ~ 2026년 8월 25일)은 이미 만료되었습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2025년 2월 3일 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사 명의의 근저당권 (을16) 입니다.

3.2. 인수되는 권리

물건명세서상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

3.3. 임차인 분석

임차인 음성용이 존재하나, 권리분석 결과 대항력은 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인: 음성용

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 800,000원

* 전입일자: 2025년 6월 4일

* 확정일자: 2025년 4월 14일

* 배당신고일자: 2025년 12월 30일

* 대항력: 없음

* 비고: 인수되는 보증금은 없습니다.

3.4. 채무 총액

등기부채권 총액은 994,267,695원 입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

인근에 청라1동 행정복지센터가 위치하며, 아파트, 업무시설, 근린생활시설 등이 밀집해 있습니다.

4.2. 잠재적 혐오시설 확인

주변 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 완충녹지가 인접해 있어 쾌적한 환경을 예상할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 상태 및 편의시설

본건은 철근콘크리트구조 47층 건물 중 7층에 위치한 오피스텔입니다. 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기, 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다. 다만, 폐문부재로 내부 확인은 불가했습니다.

5.2. 주거/업무 환경

주위 환경은 대체로 양호하며, 차량 및 대중교통 접근성이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

과거 토지거래허가구역으로 지정되었으나, 해당 지정 기간이 만료되어 현재는 허가 없이 거래가 가능합니다.

6.2. 공실 리스크

임대관계가 미상으로 파악되어, 낙찰 후 공실 발생 가능성을 배제할 수 없습니다. 또한, 내부 상태 확인 불가로 인한 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 기타 법적/물리적 위험

건물 사용승인이 2011년으로, 연식에 따른 시설 노후화 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 청라동에 위치한 오피스텔로, 편리한 교통 환경과 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 권리분석상 인수되는 권리가 없고 임차인의 대항력도 없어 비교적 안전하게 취득 가능할 것으로 보입니다. 다만, 내부 상태 미확인 및 임대 관계 미상 등은 투자 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

- 역세권 (버스정류장 인접) 및 주변 생활 편의시설 이용 용이.

- 권리 관계가 명확하여 인수 부담이 적음.

- 토지거래허가구역 지정 기간 만료로 거래 용이성 확보.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 실거래가 데이터를 분석한 결과, 본건과 동일한 전용면적(89.04㎡)의 오피스텔이 2025년 2월 2억 9천만원에 거래된 사례가 있습니다. 이를 기준으로 평당 약 325만 7천원의 시세가 형성되어 있습니다. 감정가 3억 5천만원 대비 최근 실거래가가 낮게 형성되어 있어, 시장 가격을 반영한 입찰 전략이 필요합니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

위 시세 분석 및 물건의 제반 사항을 고려하여, 보증금 인수 부담이 없고 권리 관계가 명확한 점을 감안할 때, 보수적인 관점에서 최근 실거래가 수준을 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 285,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.