나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12155 [1] 서울특별시 금천구 가산동 141-2 가산양우내안애애플 제17층 제1713호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 송준우 · 평가일 2025.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "가산동주민센터" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 오피스텔, 업무용건물, 숙박시설 등이 혼재하는 지대로서, 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 북서측으로 가산디지털단지역(1호선, 7호선) 및 인근에 시내버스정류장이 소재하여 교통상황 보통임

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 18층건 내 17층 1713호로서 외벽: 외장석재 붙임 마감 등, 내벽: 벽지, 내장타일 마감 등, 창호: 샷시 창호.

이용상태

아파트(도시형생활주택)임. (후면 건물개황도 참조)

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 주차설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

7필지 일단의 부정형의 토지로서, 도시형생활주택 및 오피스텔의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 남부순환로와 접하고 있으며, 남동측으로 소로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

대표필지 가산동 141-2번지 기준: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 건축선(도로경계선에서 3미터후퇴,세부사항은 건축과 문의).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 서울보증보험(주)의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12155 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 141-2 가산양우내안애애플 제17층 제1713호

용도: 도시형생활주택

감정가: 112,000,000원

토지면적: 2.89㎡ (약 0.87평)

토지지분: 2.89㎡ (약 0.87평)

건물면적: 12.04㎡ (약 3.64평)

건물지분: 12.04㎡ (약 3.64평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서울보증보험(주) (추정, 갑14 권리 기준)

특이사항: SGI 인수조건 변경, 공동담보

주의사항: 임차인 및 임차권승계인 서울보증보험(주)의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

2. 입지조건

본건은 서울특별시 금천구 가산동에 위치하며, '가산동주민센터' 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

주위는 근린생활시설, 오피스텔, 업무용건물, 숙박시설 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며, 지하철 1호선 및 7호선 가산디지털단지역과 인근 시내버스정류장이 소재하여 교통 환경은 양호한 편입니다.

북측으로는 남부순환로와 접하고 있으며, 남동측으로는 소로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

본건은 부동산강제경매 사건으로, 서울보증보험(주)이 채권자(말소기준권리: 갑14, 2025-11-05 접수, 151,712,150원)입니다.

등기부상 을10 주택임차권(한국토지주택공사, 보증금 125,000,000원, 2023-04-06 배당신고)이 존재하나, 이는 말소기준권리보다 선순위이나, 매각 조건상 매수인에게 인수되지 않는 권리입니다.

물건명세서에 명시된 바와 같이, 한국토지주택공사의 주택임차권 승계인 서울보증보험(주)는 매수인에게 대항력을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서 임차인 관련 보증금 인수 금액은 0원입니다.

기타 국민건강보험공단의 압류(갑15) 등도 말소될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 등기부상 명시된 바가 없습니다.

4. 상권분석

가산동 일대는 서울 서남권의 대표적인 디지털 산업단지 및 업무지구로, 유동인구가 풍부하고 상업 및 업무시설이 밀집해 있습니다.

다수의 오피스텔과 도시형생활주택이 공급되어 있으며, 이에 따른 임대 수요도 꾸준한 편입니다.

본건이 위치한 건물(가산 양우 내안애 애플)은 도시형생활주택 및 오피스텔 용도로 사용되고 있습니다.

5. 생활정보

건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 18층 건물 내 17층에 위치합니다.

전용면적 12.04㎡ (약 3.64평)의 소형 주거 공간으로, 1인 가구에 적합합니다.

건물 내 급배수, 위생, 난방, 승강기, 소방, 주차 설비 등이 구비되어 있습니다.

주변에는 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의를 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

임차인 보증금 관련 대항력 포기 조건은 매수인에게 유리한 사항이나, 계약서상 조건이 명확히 이행되는지 확인이 필요합니다.

본건은 전용면적 12.04㎡로 매우 작은 면적의 소형 주거 공간입니다. 이러한 소형 평형의 경우, 일반적인 주거용 부동산 시장의 트렌드와는 다소 다른 가격 형성 요인이 있을 수 있습니다.

제공된 주변 시세 자료(JSON)의 거래 사례들은 '다세대' 주택으로, 본건과 주택 유형 및 면적이 달라 직접적인 비교에 한계가 있습니다. 따라서 유사 면적의 오피스텔 또는 도시형생활주택의 실거래가 비교가 필수적입니다.

향후 예상치 못한 수리 또는 관리비 관련 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 금천구 가산동의 역세권에 위치한 도시형생활주택 소형 평형입니다.

교통 및 주변 상업/업무 환경이 양호하며, 특히 임차인의 대항력 포기 조건으로 인해 인수 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다.

다만, 매우 작은 전용면적(12.04㎡)으로 인해 활용 방안이 제한적일 수 있으며, 정확한 시세 파악을 위한 추가적인 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

우수한 교통 접근성 (가산디지털단지역 인접)

임차인 관련 권리 인수 부담 없음 (보증금 0원)

업무지구 내 풍부한 임대 수요 예상

소형 평형으로 초기 투자 비용 부담 상대적으로 적음

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 112,000,000원입니다.

제공된 주변 '다세대' 주택 실거래가 데이터를 바탕으로 제곱미터당 시세를 추정해보면 약 712만원 ~ 865만원 수준으로, 본건의 전용면적(12.04㎡)을 고려할 때 단순 환산 시 약 8,500만원 ~ 10,500만원 범위로 예상됩니다.

하지만 이는 주택 유형(다세대 vs 도시형생활주택/오피스텔) 및 면적 차이가 커 직접적인 비교는 어렵습니다.

감정가는 본건의 면적과 소형 주거 공간으로서의 가치를 반영한 것으로 보입니다.

임차인 관련 인수 부담이 없다는 점과 현 시세, 부동산 시장 상황, 그리고 향후 명도 및 수리 비용 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 관점에서 95,000,000원 ~ 108,000,000원 범위 내에서 입찰가를 검토해 볼 수 있습니다.

단, 이 금액은 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 방문 및 추가적인 시세 조사, 권리 분석을 통해 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

10. 주변 혐오시설 조사

Google 지도 및 관련 정보 검색 결과, 본건 소재지 인근(서울특별시 금천구 가산동 141-2)에 직접적으로 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설(예: 대규모 장례식장, 화장장, 산업폐기물 처리장 등)이 검색되지 않았습니다. 해당 지역은 가산디지털단지 및 상업/업무시설 밀집 지역으로 분류됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.