나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72576 [1] 경기도 남양주시 다산동 6058 다산헤리움그랑비스타2차 13층1344호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: YH · 평가일 2025.11.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 다산동 소재 '남양주 다산초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 오피스텔 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 8호선 지하철 '다산역'이 소재하는 등 종합적인 교통상황은 대체로 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 15층건 내 13층 1344호로서, 외벽 : 몰탈 위 페인팅 등 마감, 창호 : 샷시 이중창호 등 마감임.

이용상태

공부 상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있음.

설비내역

기본적인 위생, 급배수 및 승강기 설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로 대비 대체로 평탄한 사다리형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 오피스텔 건물 동측, 북측, 서측으로 각각 외곽공도에 연결되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(남양주 다산진건 공공주택지구), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(남양주 다산진건 공공주택지구)<공공주택 특별법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택))))

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2025타경72576 (1)

소재지: 경기도 남양주시 다산동 6058 다산헤리움그랑비스타2차 13층 1344호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 122,000,000원

면적

* 토지 면적: 4.02㎡ (약 1.22평)

* 건물 면적: 20.34㎡ (약 6.15평) - 전용면적

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 남OOOO

총 채권액 (말소기준권리 외): 161,000,000원 (등기부채권 총액)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경:

본 건은 경기도 남양주시 다산동 소재 '남양주 다산초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통 상황:

본 건 오피스텔 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 8호선 지하철 '다산역'이 소재하여 종합적인 교통 상황은 대체로 양호한 편입니다.

* 건물 구조:

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 15층 건물 중 13층 1344호로서, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 창호는 샷시 이중창호로 마감되었습니다.

* 토지 이용 상태:

인접지 및 도로 대비 대체로 평탄한 사다리형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태:

본 건 오피스텔 건물 동측, 북측, 서측으로 각각 외곽 공도에 연결되어 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(남양주 다산진건 공공주택지구)이며, 대로1류, 대로3류, 중로2류와 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 공장설립승인지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-26 지정, 외국인 등/용도:주택 대상)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리:

을1 근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 2019-12-23 접수, 126,000,000원)

* 등기부 현황:

갑2: 소유권이전1번신탁등기말소 (박계덕, 2019-12-23 접수)

을1: 근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 2019-12-23 접수, 126,000,000원) - 말소기준권리

을2: 근저당권 (김연신, 2025-06-11 접수, 35,000,000원)

갑3: 임의경매 (남양주신용협동조합, 2025-11-05 접수, 99,750,000원) - 본 경매 사건

* 매각으로 소멸되는 권리:

을1, 을2, 갑3 (임의경매) 등은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

없음.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주식회사한미르홀딩스박계덕

보증금: 5,000,000원

차임: 450,000원

전입일자(사업일자): 2021-01-20

확정일자: 미상

배당신고일자: 미상

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 최영민

보증금: 20,000,000원

차임: 400,000원

전입일자(사업일자): 미상

확정일자: 미상

배당신고일자: 2026-01-20

대항력: 없음

비고:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 관련 주의 문구:

임차인 중 일부는 보증금 및 차임 정보가 미상이며, 전입/사업일자, 확정일자, 배당신고일자 등 정보가 누락되어 있습니다. 대항력은 없는 것으로 확인되나, 잔금 납부 및 명도 진행 시 추가 확인 및 조치가 필요할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 '남양주 다산초등학교' 인근에 위치하며, 주변 지역은 아파트 단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다. 오피스텔 및 근린생활시설 용도로 활용되고 있어, 지역 내 유동인구 및 배후수요를 기반으로 한 상권 형성 가능성이 있습니다. 향후 '다산역' 역세권 개발 및 인근 택지개발지구 입주에 따른 상권 활성화가 기대됩니다.

1.4. 생활정보

* 교육 시설: 남양주 다산초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통 시설: 8호선 다산역과 시내버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변 편의시설: 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 일반적인 검색 결과로는 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획: 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 향후 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다 (특히 외국인 및 주택 용도).

* 임차인 정보: 대항력 없는 임차인이 존재하나, 일부 정보 누락이 있어 잔금 납부 시 명도 과정에서 추가적인 확인 및 조치가 필요할 수 있습니다.

* 건축물 용도: 공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으므로, 주거용으로 사용 시 용도 변경 등에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 다산동 소재의 오피스텔로, 다산역 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 양호한 편입니다. 최근 준공된 건물이며, 주변 상권 및 주거 단지의 배후수요를 확보하고 있습니다. 권리관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정으로 비교적 깨끗한 편입니다. 다만, 토지거래허가구역 지정, 일부 임차인 정보의 불확실성 등은 투자 시 유의해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 다산역 역세권의 입지적 장점.

* 비교적 최근에 준공된 건물로 신축급 컨디션 유지.

* 안정적인 임대 수익 및 시세 차익 기대 가능.

* 주변 개발 호재에 따른 미래 가치 상승 잠재력.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

최근 2026년 2월 ~ 5월 거래 사례를 보면, 해당 건물(다산 헤리움그랑비스타 2차)의 오피스텔 전용면적 20.34㎡ 기준 매매가는 105,000,000원에서 109,500,000원 수준입니다. 본 물건의 감정가는 122,000,000원으로, 최근 실거래가보다 높게 책정되어 있습니다.

* 예상 입찰가:

최근 거래 최고가(109,500,000원)와 감정가(122,000,000원)를 고려할 때, 시세 수준에서 안정적으로 낙찰받는 것을 목표로 한다면 105,000,000원 ~ 110,000,000원 범위에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 본 물건은 13층으로, 비교적 높은 층에 해당합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.