나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13113 [1] 서울특별시 구로구 구로동 107-4 비즈트위트블루 제4층 제412호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다산 · 평가일 2025.11.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동에 소재하는 "구로고등학교" 동측 인근에 위치하며 부근은 공동주택 및 오피스텔과 각종 근린생활시설, 각급 학교, 근린공원 등이 혼재하여 형성되어 있는바 제반 여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며 인근에 노선 시내버스정류장이 소재하고 남동측 근거리에 지하철 2,7호선 환승역인 "대림역"이 소재하는바 대중교통이용 편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층 건으로 외벽: 복합판넬 및 외장석재붙임 마감 내벽: 벽지 및 타일붙임등 마감 창호: 새시창호임

이용상태

공동주택(원룸형 도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 소화전설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식주차시설 등

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로 및 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 폭 약 15m, 남동측으로 폭 약 8m 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역(2003-09-02), 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08 27)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+ 옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

신청채권자 겸 주택임차권 승계인 서울보증보험 주식회사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13113 (1)

건물명: 비즈트위트 블루

소재지: 서울특별시 구로구 구로동 107-4 제4층 제412호

용도: 도시형생활주택 (건축물대장상 오피스텔 및 도시형생활주택 혼합 용도)

감정가: 112,000,000 원

토지면적: 2.66㎡ (약 0.80평)

토지지분: 2.66㎡ (약 0.80평)

건물면적: 16.04㎡ (약 4.85평)

건물지분: 16.04㎡ (약 4.85평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO (서울보증보험 주식회사)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동에 소재하며, "구로고등학교" 동측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 오피스텔, 각종 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 상업 지역의 여건을 갖추고 있습니다.

* 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 있습니다. 또한, 남동측 인근에는 지하철 2,7호선 환승역인 "대림역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 인접 도로상태

본건은 남서측으로 폭 약 15m, 남동측으로 폭 약 8m의 포장도로와 각각 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역(2003-09-02)으로 지정되어 있습니다. 또한, 도로, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물 제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 특히, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.10.20.~2026.12.31.)으로 지정되어 있으니 관련 규정을 확인해야 합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

압류(징수과-01 16)로 추정되는 2024년 1월 16일자 권리가 말소기준권리가 될 것으로 보입니다.

* 인수되는 권리

등기부등본상 을구 3번 주택임차권(한국토지주택공사)은 "인수"로 표기되어 있으나, 특별매각조건에 따라 신청채권자 겸 주택임차권 승계인 서울보증보험 주식회사가 매수인에 대한 대항력을 포기하고 우선변제권만 행사한다는 조건으로 매각이 진행됩니다. 이에 따라 해당 임차보증금은 매수인에게 인수되지 않는 것으로 해석됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 임차인 현황

* 한국토지주택공사: 보증금 133,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-02-25, 확정일자 2022-01-19. 본 임차인은 대항력이 있으나, 특별매각조건에 따라 대항력 있는 임차인의 권리는 포기되는 조건입니다.

* 기타 권리사항

채권자 서울보증보험 주식회사 명의의 강제경매 개시결정(2025타경13113)이 말소될 예정입니다.

1.3. 상권분석

* 주변 상가 및 건물 현황

본건이 속한 비즈트위트 블루 건물은 업무시설(오피스텔 121실)과 공동주택(도시형생활주택 원룸형 105세대)으로 구성된 복합건물입니다. 주변에는 다양한 근린생활시설, 상업시설, 주거시설이 혼재하고 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

* 최근 매매 사례 분석

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보는 본건과 건물 용도 및 종류가 다릅니다 (집합건물 내 도시형생활주택/오피스텔 vs 다세대주택). 그럼에도 불구하고 지역 내 시세 파악을 위해 분석한 결과, 최근 2026년 7월에 거래된 면적 21.75㎡(약 6.6평)의 다세대 주택이 29,990만원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 약 137.8만원/㎡의 거래가를 나타냅니다. 본건(16.04㎡)의 면적 및 건물 종류의 차이를 고려해야 하나, 인근 지역의 주거용 소형 면적 부동산 시세가 상당히 높음을 알 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설

각급 학교와 근린공원이 인접해 있어 교육 및 여가 활동에 용이합니다. 다양한 근린생활시설 또한 주변에 분포하고 있습니다.

* 주거환경

업무시설, 오피스텔, 공동주택 등이 혼재된 지역으로, 1인 가구 또는 소규모 가구가 거주하기에 적합한 환경입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 권리 승계 여부 확인

등기부상 임차인의 권리가 '인수'로 기재되어 있으나, 특별매각조건에 따라 대항력이 포기되는 조건이므로 최종적으로 매수인에게 인수되는 권리 및 보증금이 있는지 철저한 확인이 필요합니다. (현재까지 제공된 정보로는 인수 보증금이 없는 것으로 판단됨)

* 미상 정보

임대 관례 및 기타 사항에 대한 정보가 미상으로, 현장 방문 시 임대 현황 등을 추가 확인해야 합니다.

* 토지거래허가구역

본건 소재지가 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 매수인 자격 및 추가적인 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울특별시 구로구 구로동에 위치한 비즈트위트 블루 내 도시형생활주택으로, 소형 면적임에도 불구하고 역세권(대림역 인근)에 위치하고 있어 기본적인 수요가 있을 것으로 예상됩니다. 2011년 준공된 현대식 건물로 시설 상태는 양호할 것으로 판단됩니다. 다만, 등기부상 선순위 임차권이 존재하나, 특별매각조건으로 인해 매수인에게 보증금이 인수되지 않는 조건으로 진행되는 점이 특징입니다. 이러한 권리 관계를 명확히 이해하고 접근하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 대림역 인근으로 교통 편리성이 높습니다.

* 소형 면적: 1인 가구 증가 추세에 따라 소형 주거 공간에 대한 수요가 꾸준합니다.

* 신축급 건물: 2011년 준공으로 비교적 최신 건물에 속합니다.

* 개발 호재: 구로 지역의 지속적인 개발 및 도시 재생 사업 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 112,000,000원입니다. 제공된 주변 다세대 주택 매매 사례의 면적당 가격은 본건과 직접적인 비교가 어렵지만, 지역 내 소형 주거 공간의 수요와 가치를 가늠하는 데 참고할 수 있습니다. 특별매각조건에 따라 선순위 임차인의 보증금이 매수인에게 인수되지 않는다는 점을 고려할 때, 입찰가는 감정가를 중심으로 산정하는 것이 합리적입니다.

현재 시장 상황 및 경쟁 입찰자 등을 고려하여 보수적으로 접근한다면 감정가 수준에서, 적극적으로 접근한다면 감정가 대비 10~15% 상향된 수준까지 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 112,000,000원 ~ 125,000,000원 범위에서 결정될 것으로 예상됩니다.

* 주의사항: 본 물건은 주변 시세 및 권리 분석을 토대로 산정된 예상 입찰가이며, 실제 경매 현장에서의 경쟁 상황, 추가적인 현장 조사 결과, 법원 진행 상황 등에 따라 달라질 수 있습니다. 특히, 임차인의 대항력 포기 조건에 대한 법률적 해석과 사실 여부를 반드시 최종 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.