나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64632 [1] 경기도 고양시 일산동구 식사동 752-3 아이비힐디 1동 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 "동국대학교 바이오메디캠퍼스" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 중소형 공장, 학교 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위 환경은 대체로 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 대체로 양호한 편임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트 평스라브지붕 지상4층 건물 내 제1층 제102호로서, 외벽 : 벽돌 치장쌓기 및 드라이비트 마감 등 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.(구조는 후첨 "내부구조도" 참조.)

설비내역

기본 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 현황 및 공부상 "공동주택" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측 및 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(복합zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관 한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자 연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방 지역:25km)(보호)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지 거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택 ,아파트)로사용되는토지).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항 미상이나, 등기사항전부증명서상 주택임차권이 설정되어 있으며, 그 내역은 아래와 같은 바, 경매 참여시 참고하시기 바람. 임차보증금 : 금228,000,000원 범 위 : 건물전부 임대차계약일자 : (1차)2020년6월14일 (2차)2020년7월17일 주민등록일자 : 2020년7월10일 점유개시일자 : 2020년7월10일 확정일자 : (1차)2020년6월17일 (2차)없음. 임차권자 : 안**

물건 비고

건물 외벽과 공동현관출입구에 'D1동'으로 표시되어 있음.
2022년7월22일 접수제84623호 주택임차권등기에 대하여 임차권자 안승남의 승계인 주택도시보증공사가 2026.4.27.자 확약서(임대차보증금 전액을 배당받지 못하더라도 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의함)를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 경기도 고양시 일산동구 식사동 752-3번지, 아이비힐디 1동 1층 102호에 소재하는 다세대주택입니다. 사건번호는 고양지원 2025타경64632 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행 중입니다. 감정평가액은 256,000,000원입니다. 본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 "동국대학교 바이오메디캠퍼스" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 다세대주택, 근린생활시설, 중소형 공장, 학교 등이 혼재하는 지역으로서, 전반적인 주위 환경은 대체로 양호한 편입니다. [cite:APPRAISAL]

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. [cite:APPRAISAL]

2.3. 인접 도로상태

본건은 북측 및 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접해 있어 차량 통행 및 접근에 문제가 없습니다. [cite:APPRAISAL]

2.4. 주변 환경

본건은 "동국대학교 바이오메디캠퍼스" 인근의 복합 용도 지역에 위치하고 있습니다. 주변에는 주거 시설과 더불어 근린생활시설, 중소형 공장, 학교 등이 혼재합니다. 일반적인 환경 조사 결과, 본건 인근에서 특정 대규모 혐오시설은 확인되지 않았으나, 감정평가서에 언급된 "중소형 공장"의 종류 및 운영 상태에 따라 소음, 분진, 악취 등의 발생 가능성이 있으므로, 현장 방문 시 해당 부분을 면밀히 확인하는 것이 좋습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

본건의 말소기준권리는 동안산세무서장의 압류(접수일자 2023.03.27.)입니다. 이에 따라 해당 권리 이후에 등기된 권리인 고양시의 압류(2024.06.13.) 및 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정(2025.11.03.) 등은 매각으로 소멸됩니다.

3.2. 인수되는 권리

본건에는 대항력 있는 임차인이 존재하였으며, 2022년 7월 22일자 주택임차권 등기가 설정되어 있었습니다. 그러나 본 경매의 채권자인 주택도시보증공사는 2026년 4월 27일자로 임차권자 안승남의 승계인으로서, 임대차보증금 전액을 배당받지 못하더라도 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다. 이로 인해 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 안승남

보증금: 228,000,000 원

차임: 0 원

전입일자: 2020.07.10

확정일자: 2020.06.17

비고: 주택도시보증공사의 확약서 제출로 인해 매수인이 인수할 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

* 임차인: 구 원

보증금: 0 원

차임: 0 원

전입일자(사업일자): 2025.08.18

대항력: 없음

4. 상권분석

본건 소재지인 식사동 일대는 주거 밀집 지역과 더불어 근린생활시설, 업무 시설(중소형 공장), 교육 시설 등이 복합적으로 분포하고 있습니다. "동국대학교 바이오메디캠퍼스"와의 인접성은 학생 및 교직원을 포함한 유동인구에 긍정적인 영향을 줄 수 있으며, 지역 내 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있어 생활 편의성이 확보되어 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근성과 인근 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 단지 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑, 금융, 외식 등의 편의를 누릴 수 있습니다.

* 교육시설: 인근에 학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 설비: 본 건물은 기본 위생, 급배수, 승강기, 도시가스, 난방 설비 등을 갖추고 있어 편리한 생활이 가능합니다. [cite:APPRAISAL]

6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 HUG의 확약서: 주택도시보증공사의 적극적인 임차권 등기 말소 동의에도 불구하고, 실제 배당 과정 및 최종 등기 말소까지의 절차를 면밀히 확인하여 잠재적 분쟁 여지를 최소화해야 합니다.

* 건물 명칭 표시: 건물 외벽 및 공동현관에 'D1동'으로 표시되어 있어, 혼동의 소지가 있을 수 있습니다. 그러나 공부상으로는 '아이비힐 D 1동'으로 확인되어 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

* 토지이용계획: 본건은 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 과밀억제권역, 토지거래허가구역 등 다양한 법규의 적용을 받고 있습니다. 향후 건물 신축, 증축, 용도 변경 등과 관련된 사업 진행 시 관련 법규를 사전에 철저히 검토해야 합니다. [cite:APPRAISAL]

7. 종합 의견

본건은 경기도 고양시 일산동구 식사동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 2억 5천 6백만원입니다. 가장 큰 장점은 대항력 있는 임차인이 존재하였음에도 불구하고, 주택도시보증공사의 확약서 제출로 인해 매수인이 인수해야 할 2억 2천 8백만원의 임차보증금 부담이 사실상 사라졌다는 점입니다. 이는 본건의 가치를 높이는 중요한 요소입니다. 주변 환경 및 교통 여건은 양호하며, 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다. 다만, 감정가와 최근 주변 시세를 비교 분석하여 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 임차인 보증금 부담 없음: 주택도시보증공사의 협조로 2억 2천 8백만원의 임차보증금 인수 리스크가 해소되었습니다.

* 편리한 입지: "동국대학교 바이오메디캠퍼스" 인근에 위치하며, 차량 및 대중교통 접근성이 우수합니다.

* 안정적인 주거 수요: 다세대주택으로서 지역 내 꾸준한 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 256,000,000원입니다.

최근 주변 유사 물건(다세대, 연립)의 매매 시세 분석 결과, 공급면적 1㎡당 약 324만원에서 413만원 (평당 약 1,070만원 ~ 1,367만원) 수준의 거래가 있었습니다.

본건의 건물면적은 53.05㎡ (약 16.05평)이므로, 이를 최근 시세에 대입하여 추정 시 약 17,200만원에서 21,900만원 범위의 시가총액이 산출됩니다.

주택도시보증공사의 적극적인 권리 말소 동의로 인해 인수 부담이 없는 점을 고려할 때, 감정가 대비 합리적인 수준에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

따라서, 최근 시세, 감정가, 권리 분석 결과를 종합적으로 고려하여 210,000,000원 ~ 230,000,000원 범위 내에서의 입찰을 고려해볼 수 있습니다. 실제 입찰가는 경매 당일의 경쟁 상황 및 시장 분위기에 따라 달라질 수 있으므로, 최종 결정 시에는 신중한 판단이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.