나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13563 [1] 서울특별시 성북구 석관동 110-2 중앙하이츠아파트 1동 8층 802호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남산감정 · 평가일 2025.11.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 석관동 소재 '석계교' 남측 인근에 위치한 아파트로, 인근에 우이천, 중랑천, 동부간선도로, 북부간선도로, 석계초, 석관중고 등이 위치하고 있으며 석계역 주변으로 음식점, 카페, 병원, 약국 등 생활편의시설이 소재하고 있음.

교통상황

본건 북서측 인근에 지하철1,6호선 ‘석계역’이, 인근 ‘화랑로’변으로 버스정류장이 위치하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트 라멘조 슬래브지붕 15층 아파트 내 제8층 제802호로, 외벽 : 몰탈위페인팅마감 등, 내벽 : 벽지마감, 일부타일마감 등, 창호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

‘아파트’로 이용중임. (이용상태 : 후첨 ‘내부구조도’ 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 주차장시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고평탄한 3필지 일단의 부정형의 토지로 아파트 부지로 이용 중에 있음.

인접 도로상태등

단지내 포장도로가 외부 공도와 연결되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

석관동 110-2: 도시지역, 제2종일반주거지역, 도로(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(허가대상 용도: 아파트. 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.) 석관동 116-4: 도시지역, 제2종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(허가대상 용도: 아파트. 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.) 석관동 386-3: 도시지역, 제2종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(허가대상 용도: 아파트. 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13563 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 제

감정가: 723,000,000원

1.2. 물건현황

소재지: 서울특별시 성북구 석관동 110-2 중앙하이츠아파트 1동 8층 802호

용도: 아파트

토지면적: 31.30㎡ (약 9.47평)

토지지분: 31.30156234298921㎡ (약 9.47평)

건물면적: 84.85㎡ (약 25.67평)

건물지분: 84.85㎡ (약 25.67평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

특이사항: (정보 없음)

주의사항: (정보 없음)

1.3. 건축물 정보

아파트명: 중앙하이츠아파트

동/호수: 1동 8층 802호

구조: 철근콘크리트 라멘조 슬래브지붕 15층 아파트

사용승인일: 1994년 6월 24일

전용면적: 84.85㎡ (약 25.67평)

분양면적: 약 105.48㎡ (약 31.90평) (추정)

총 층수: 15층

해당 층수: 8층

건축물대장 총괄표제부 요약:

신주소: 서울특별시 성북구 한천로76길 73 (석관동)

연면적: 29146.48㎡

주용도: 공동주택 (아파트, 상가)

세대수: 315세대

건축물대장 표제부 요약:

동명: 1동

구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트라멘조

최고층: 15층

승강기: 3대

주차: 80대 (내부 기계식)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 서울특별시 성북구 석관동 소재 '석계교' 남측 인근에 위치하고 있습니다.

인근에는 우이천, 중랑천, 동부간선도로, 북부간선도로가 있어 접근성이 양호하며, 석계초, 석관중고가 인접해 있습니다.

석계역 주변으로 다양한 음식점, 카페, 병원, 약국 등 생활 편의시설이 소재하고 있습니다.

2.2. 교통

북서측 인근에 지하철 1, 6호선 '석계역'이 위치하고 있으며, 인근 '화랑로'변으로 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지이용계획

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 중로1류(폭 20m~25m)와 접하고 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m), 과밀억제권역, 철도보호지구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있습니다.

특히, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 (외국인 등 대상, 단독·다가구·아파트·연립·다세대 용도) 및 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지 (아파트 용도) 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

소유권 이전: 송희순(1996.08.13) → 이건호(2003.06.25) → 장재필(2010.12.20)

말소기준권리: 에이치케이저축은행 근저당권 (2011.10.10, 338,000,000원)

그 외 모든 권리는 말소 예정입니다.

등기부채권 총액: 703,000,000원

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2011년 10월 10일 접수된 에이치케이저축은행의 근저당권입니다.

3.3. 인수되는 권리

등기부상 말소기준권리보다 선순위인 권리나 인수해야 할 특별한 권리는 확인되지 않습니다. 매각으로 인해 대부분의 등기부상 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.4. 임차인 현황

임차인: 세울건대부주식회사

보증금: 5,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): (정보 없음)

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

임차인 '세' 는 대항력이 없으므로 보증금 5,000,000원 반환 의무가 매수인에게 인수되지 않습니다. 다만, 전입일자, 확정일자 등 일부 정보가 미상으로 파악되어 관련 사항은 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 편의시설

석계역을 중심으로 한 상업지역에 인접하여 음식점, 카페, 병원, 약국 등 다양한 생활 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 마련되어 있습니다.

4.2. 인근 시설

교육 시설로는 석계초와 석관중고등학교가 인접해 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

지하철 1, 6호선 석계역을 이용할 수 있으며, 화랑로변 버스 정류장을 통한 광역 교통망 접근도 용이합니다.

단지 주변으로 우이천과 중랑천이 있어 산책 등 여가 활동을 즐기기 좋습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본건은 서울특별시 성북구 석관동에 위치한 중앙하이츠아파트 1동 8층에 소재합니다.

15층 건물 중 8층에 위치하여 일조 및 조망권이 비교적 양호할 것으로 예상됩니다.

준공 후 30년이 경과하여 노후된 아파트 단지에 속합니다.

5.2. 생활 편의 시설

석계역 상권을 중심으로 금융기관, 마트, 병원 등 각종 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

단지 내 및 주변의 잘 갖춰진 편의시설은 입주민의 주거 만족도를 높일 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

등기부상 말소기준권리보다 선순위의 권리가 없어 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상되어 권리 관련 인수 부담은 적습니다.

다만, 임차인 '세' 의 경우 대항력은 없으나, 관련 서류상 일부 정보(전입일자, 확정일자 등)가 누락되어 있어 명도 진행 시 주의가 필요할 수 있습니다.

6.2. 토지이용 제한 리스크

본건 토지는 다수의 법규에 의한 제한사항(상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 폐기물매립시설 설치제한지역 등)을 포함하고 있습니다.

특히, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 향후 매매 시 관련 허가 절차를 반드시 확인해야 합니다.

6.3. 기타 리스크

아파트의 건축 연한이 30년 이상 경과하여 향후 재건축 또는 리모델링에 대한 잠재적 이슈가 있을 수 있습니다.

실제 점유 현황 및 상태는 별도의 조사를 통해 확인할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 성북구 석관동의 중심 입지에 위치하며, 석계역 역세권의 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

권리관계가 명확하고 임차인의 대항력이 없어 명도 절차 진행에 큰 어려움은 없을 것으로 판단됩니다.

다만, 감정가 대비 실거래가 수준이 낮고, 토지거래허가구역 지정 등 일부 규제사항은 투자 시 고려해야 할 요소입니다.

노후 아파트로서 향후 재건축 가능성을 염두에 둔다면 장기적인 관점에서 투자 가치를 평가해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 서울 동북권의 주요 교통 요지인 석계역 초역세권 입지.

* 인근 우이천, 중랑천을 통한 쾌적한 자연 환경 접근성.

* 석계초, 석관중고 등 교육 시설 인접.

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 명도 위험이 낮음.

* 준공 30년 이상의 아파트로, 재건축 사업 추진 시 높은 시세 상승 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본건과 동일 면적(84.85㎡)의 최근 매매 사례는 2026년 6월, 6억 7천만원 (67,000,000원) 및 6억 8천만원 (68,000,000원)에 거래되었습니다.

이는 전용면적 기준 약 790만원/㎡ 에서 801만원/㎡ 수준의 시세를 형성하고 있습니다.

본건의 감정가는 7억 2천 3백만원 (723,000,000원)으로, 최근 실거래가 대비 약 5.8% ~ 6.9% 높은 수준입니다.

8층이라는 점을 감안할 때, 최근 실거래가 수준에서 소폭 상승 여력이 있을 것으로 판단됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본건의 시장 가치는 최근 실거래가 수준인 6억 7천만원에서 6억 8천만원을 기준으로, 8층의 이점을 고려하여 약 6억 8천만원에서 7억원 (680,000,000원 ~ 700,000,000원) 범위 내에서 경쟁력 있는 입찰가가 형성될 것으로 예상됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.