나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52305 [1] 서울특별시 강동구 길동 347-45 한강빌라 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청마 · 평가일 2025.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 길동 소재 "길동초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(5호선, 길동역 및 굽은다리역)이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평슬래브지붕 5층 건물 내 5층 501호로서, 외벽: 석재붙임 마감등. 내벽: 벽지 및 일부타일 마감등. 창호: 섀시 창호등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(후첨 "건물개황도" 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 3-4m의 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 용도구역기타(가로구역별건축물최고높이 지정구역) 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)(군사시설보호구역 변경(자세한사항은 국방부고시 2025-36호 참조))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트 / 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상:외국인등(단독 다가구 연립 다세대 아파트)기간:25.8.26.~26.8.25.국토부공고2025-1058호 ).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

상세 내역은 미상임.

물건 비고

-일괄매각, 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 소재지: 서울특별시 강동구 길동 347-45 한강빌라 5층501호

* 물건종별: 다세대주택

* 감정가: 398,850,000원

* 면적:

* 토지: 35.71㎡ (약 10.80평)

* 건물: 63.47㎡ (약 19.19평)

* 제시외 건물: 7.50㎡ (약 2.27평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 사건번호: 서울동부지방법원 2025타경52305 (1)

* 특이사항: 제시외 건물 포함 일괄매각

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 강동구 길동 소재 "길동초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됩니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선 길동역 및 굽은다리역이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통입니다.

* 인접 도로상태: 북서측으로 노폭 약 3-4m의 도로가 소재합니다.

3. 권리분석

* 등기부현황:

* 소유권보존 (2006-04-10): 황금규

* 소유권이전 (2006-06-09): 최봉대 (매매)

* 근저당 (2014-04-10): 강동농업협동조합 (120,000,000원) - 말소

* 근저당 (2014-04-10): 강동농업협동조합 (40,800,000원) - 말소

* 근저당 (2025-03-31): 주식회사 엠캐피탈대부 (75,000,000원) - 말소

* 전세권설정 (2025-03-31): 주식회사 엠캐피탈대부 (5,000,000원) - 말소

* 임의경매 (2025-03-31): 주식회사 엠캐피탈대부 (55,762,466원) - 말소

* 총 등기부채권액: 240,800,000원

* 말소기준권리: 2014년 4월 10일 접수된 강동농업협동조합 근저당권(을2)이 말소기준권리로서, 본 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸됩니다.

* 인수되는 권리 (보증금): 인수되는 보증금은 없습니다 (0원).

* 임차인 현황:

* 임차인: 주식회사 엠캐피탈대부

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 정보 없음

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 500만원은 배당을 통해 회수될 예정입니다.

4. 상권분석

* 주변 개발 현황: 대상 물건은 서울특별시 강동구 길동에 위치하며, 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다. 현재로서는 안정적인 주거 생활권으로 판단됩니다.

* 상업시설 현황: 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

* 주변 교육시설: 길동초등학교가 인접해 있어 도보 통학이 가능합니다.

* 편의시설: 지하철 5호선 길동역 및 굽은다리역이 인근에 위치하며, 다수의 버스 노선이 운행되는 등 대중교통 이용이 편리합니다.

* 기타 생활 편의시설: 일반적인 주거 지역에 형성된 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한사항: 본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다. 특히, 비행안전제3구역 및 군사기지/시설 보호구역 지정은 향후 건축 행위에 제한을 줄 수 있습니다. 또한, 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

* 제시외 건물 포함: 매각 대상에 제시외 건물이 포함되어 있어, 현황 조사 및 명도 시 해당 부분에 대한 고려가 필요합니다.

* 혐오시설 인접 여부: 주변 시설에 대한 일반적인 조사 결과, 혐오시설(예: 쓰레기 처리장, 대규모 공장 등)이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 대상지 주변은 주거 및 근린생활시설 위주로 형성되어 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강동구 길동에 위치한 다세대주택으로, 지하철역과 초등학교가 인접하여 주거 편의성이 양호합니다. 권리상 특별히 인수할 위험 요소는 없으며, 임차인 역시 대항력이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 토지이용계획상의 각종 제한사항과 제시외 건물 포함 매각이라는 점은 입찰 전 추가적인 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 강남 접근성이 좋은 지하철 5호선 역세권 입지

* 권리관계가 명확하여 인수 부담 없음

* 명도 리스크가 낮은 임차인 구성

* 안정적인 주거지역 내 위치

9. 예상 입찰가

* 감정가: 398,850,000원

* 주변 시세 분석 결과 (2026년 5월 기준, ㎡당 약 695만원 ~ 950만원) 및 본건 건물면적(63.47㎡, ㎡당 약 628만원)을 고려할 때, 감정가는 시장가와 유사하거나 약간 하회하는 수준으로 판단됩니다.

* 권리관계, 명도 용이성, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 약 360,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.