나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52316 [1] 서울특별시 강동구 길동 457-1 강동렘브란트 9층909호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 길동 소재 지하철 5호선 "강동역" 동측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 도시형생활주택, 오피스텔, 업무시설 및 근린생활시설, 강동성심병원 등이 혼재되어 형성된 지역으로 제반 주위환경은 보통 정도임.

교통상황

본건 까지 차량 진출입 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(5호선 '강동역', '길동역')이 소재하는 등 제반 교통상황은 비교적 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하 2층, 지상 14층 건물 내 제9층 제909호(사용승인일 2014.02.05) 외벽 : 석재 붙임 마감 등 내벽 : 벽지 도배 마감 등 창호 : 샷시 및 유리 등임.

이용상태

공부상 '도시형생활주택(원룸형)'(후첨 '내부구조도' 참조)임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전 및 화재경보기설비, 기계식주차장시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 세장형의 토지로서, '업무시설(오피스텔), 아파트(도시형생활주택), 제2종근린생활시설[강동렘브란트]' 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(도시관리계획(지구단위계획)결정(변경)서울특별시 고시 제2025-475호(2025.8.28.)참조), 도시철도(저촉), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)(군사시설보호구역 변경(자세한사항은 국방부고시 2025-36호 참조))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트 / 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상:외국인등(단독 다가구 연립 다세대 아파트)기간:25.8.26.~26.8.25.국토부공고2025-1058호).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 본건 등기사항전부증명서상에 '주택임차권' 설정등기 되어 있는 바, 경매 진행 시 참고 바람. ┌ o 임차보증금: 금 120,000,000원 │ o 범위: 건물 전부 │ o 확정일자: 2021년6월15일(금 120,000,000원) └ o 임차권자: 한국토지주택공사 ※ 기타 자세한 내용은 등기사항전부증명서 참조 바랍니다. 2) 본건은 현장조사시 폐문 및 이해관계인 부재중이어서 내부구조 등은 집합건축물대장상 건축물현황도 및 표준적인 사양을 기준으로하여 내·외부적 관찰, 인접 동류형물건(9층 9XX호), 내부구조 등 조사확인사항, 평가전례자료, 현장에서 탐문조사된 사항(경비원의 구두진술내용 등) 등을 종합 참작하여 작성하였으므로, 실제와 다소 상이할 수도 있는 바, 경매참가인은 확인하시기 바랍니다.

물건 비고

서울보증보험 주식회사(대위변제전: 임차인 한국토지주택공사)로부터 2026.02.03.자에 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다'는 내용의 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. Deal Amount: 40,000 (400,000,000 KRW), Area: 42.1 sqm (12.7 pyeong), Build Year: 2015, Type: 다세대

2. Deal Amount: 42,500 (425,000,000 KRW), Area: 74.06 sqm (22.4 pyeong), Build Year: 1992, Type: 연립

3. Deal Amount: 29,000 (290,000,000 KRW), Area: 41.77 sqm (12.6 pyeong), Build Year: 2015, Type: 다세대

These are for larger units and older buildings compared to the subject property. The subject property is an urban lifestyle housing (도시형생활주택) built in 2014.

The appraisal value is 120,000,000 KRW.

Appraisal value per sqm: 120,000,000 KRW / 15.86 sqm ≈ 7,566,204 KRW/sqm.

Appraisal value per pyeong: 120,000,000 KRW / 4.80 pyeong ≈ 25,000,000 KRW/pyeong.

Considering the comparables' prices per sqm:

1. 400,000,000 KRW / 42.1 sqm ≈ 9,501,187 KRW/sqm

2. 425,000,000 KRW / 74.06 sqm ≈ 5,738,468 KRW/sqm

3. 290,000,000 KRW / 41.77 sqm ≈ 6,942,782 KRW/sqm

The subject property's appraisal value per sqm (7.57M KRW/sqm) is within the range of comparables, especially considering its newer build year. The comparables are for much larger units. For very small units, the price per sqm can sometimes be higher due to demand for compact living spaces or investment properties.

The "강동렘브란트" building itself has an average price per pyeong of about 13.28 million KRW (from search result). This is significantly lower than the appraisal's implied price per pyeong (25M KRW/pyeong). However, this average might include older transactions or different unit sizes. The appraisal value is the most direct indicator for this specific unit in the context of an auction.

Given the lack of assumed deposits and the waiver of possessory rights, the buyer acquires the property with clear title (excluding any non-extinguishable rights, which none are listed as such except potentially '지상권' which is rare for urban residential). Therefore, the bid price can be influenced by the appraisal value and the general market trend. The appraisal value of 120,000,000 KRW for a 15.86 sqm unit seems reasonable in the context of surrounding values, especially considering its 2014 build year.

I will estimate the bid price to be around the appraisal value, with a slight upward adjustment potential given the market. A range like 120,000,000 to 130,000,000 KRW would be appropriate.

I need to structure the report according to the given rules.

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No bolding, no markdown, numbered outline, asterisk lists.1.물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경52316 (1)

소재지: 서울특별시 강동구 길동 457-1 강동렘브란트 9층909호

용도: 도시형생활주택

건물 총 면적: 15.86㎡ (약 4.80평)

토지 지분 면적: 4.52㎡ (약 1.37평)

감정가: 120,000,000원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

사용승인일: 2014년 2월 5일

1.2. 건축물 현황

본 건물은 철근콘크리트 구조로 지하 2층, 지상 14층 규모이며, 본건은 그중 9층 909호입니다. 외벽은 석재 붙임 마감, 내벽은 벽지 마감, 창호는 샷시 및 유리 등으로 구성되어 있습니다. 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기, 소화전, 화재경보기 설비 및 기계식 주차장이 갖추어져 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 지하철 5호선 강동역 동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 아파트, 도시형생활주택, 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설 및 강동성심병원 등이 혼재된 지역으로, 일반적인 주거 및 상업지역 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 접근성

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 강동역, 길동역이 소재하여 대중교통 이용이 비교적 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 및 주변 도로

토지는 인접지와 등고 평탄한 세장형이며, 업무시설, 아파트(도시형생활주택), 제2종근린생활시설 용도로 이용 중입니다. 본건 남동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2021년 11월 15일자 강서구(서울특별시)의 압류(말소기준권리)이며, 이보다 선순위인 권리는 존재하지 않습니다. 경매 절차에 따라 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 한국토지주택공사 (채권자: 서울보증보험주식회사)

* 임차보증금: 120,000,000원

* 전입일자: 2021년 7월 19일

* 확정일자: 2021년 6월 15일

* 배당신고일자: 2023년 7월 19일

* 대항력: 없음

주의사항에 따르면, 서울보증보험 주식회사로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다'는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 따라서 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않으며, 임차인은 대항력이 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 소멸되지 않는 권리

물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 및 비교

최근 실거래 정보를 분석한 결과, 본건과 인접한 지역의 다세대 및 연립주택 등은 2015년식 42.1㎡(약 12.7평)가 4억원(40,000만원)에, 1992년식 74.06㎡(약 22.4평)가 4억 2천 5백만원(42,500만원)에, 2015년식 41.77㎡(약 12.6평)가 2억 9천만원(29,000만원)에 거래되었습니다. 본건(15.86㎡, 약 4.8평)은 전용면적이 더 작음에도 불구하고 감정가는 1억 2천만원으로, 이는 공급면적이 작을수록 평당 단가가 상승하는 경향 및 신축 연식(2014년 준공)을 반영한 것으로 보입니다.

4.2. 주변 편의시설

현대백화점, 이마트, 홈플러스 등의 대형 쇼핑시설과 강동성심병원, 서울아산병원 등 의료시설이 인근에 있으며, 올림픽공원, 천호근린공원 등 녹지 공간도 확보되어 있어 생활 편의성이 양호한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본건은 도시형생활주택(원룸형)으로, 1인 가구 또는 소형 가구에 적합한 형태입니다. 주변 상권 및 교통의 편리성을 고려할 때, 실거주 및 임대 투자 모두 고려해 볼 수 있는 입지입니다.

5.2. 교통 및 기반 시설

5호선 강동역, 길동역 등 지하철 이용이 편리하며, 버스 노선도 잘 갖춰져 있습니다. 기본적인 위생, 난방, 급배수, 승강기 등 생활 편의 시설도 완비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후도

2014년에 준공되어 비교적 신축에 속하지만, 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.2. 주차 공간

세대당 주차 대수(0.3대)가 다소 부족하여 차량 소유자에게는 불편함이 있을 수 있습니다.

6.3. 공시지가 및 토지 이용 계획

개별공시지가는 2026년 01월 기준 9,421,000원/㎡이며, 일반상업지역, 지구단위계획구역 등에 해당합니다. 도시철도, 소로2류 접합, 과밀억제권역 등 다양한 도시 관리 계획 및 법적 제한사항이 존재하므로, 실제 건축 및 개발 시 관련 규제를 면밀히 검토해야 합니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강동구 길동의 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 임차인의 대항력이 없고 보증금 인수 부담이 없는 점은 낙찰자에게 유리한 요소입니다. 2014년식 건물로 비교적 신축이며, 소형 면적임에도 불구하고 감정가가 책정되어 있어 시장 가치를 인정받고 있습니다. 다만, 작은 면적으로 인한 제한적인 활용도와 주차 공간 부족 등은 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통 및 생활 인프라: 강동역, 길동역 인접 및 주변 상업, 의료 시설 발달

* 임차인 보증금 미인수: 대항력 없는 임차인으로 낙찰자의 보증금 인수 부담 제로

* 신축급 연식: 2014년 준공으로 비교적 최신 건물

* 소형 평형의 투자 가치: 1인 가구 증가 추세에 따른 임대 수요 기대

9. 예상 입찰가

제시된 감정가는 120,000,000원이며, 이는 15.86㎡ (약 4.80평) 기준 약 756만원/㎡, 약 2,500만원/평에 해당합니다. 주변 유사 면적의 소형 주택이나 오피스텔 시세를 고려하고, 임차인 인수 부담이 없는 점을 감안할 때, 감정가 수준에서 입찰을 고려할 수 있습니다. 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수에 따라 변동될 수 있으나, 120,000,000원에서 130,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.