나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52303 [1] 서울특별시 광진구 군자동 280 4층403호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 광진구 군자동 소재 "세종초등학교" 남동측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택,연립주택,단독주택, 학교 및 어린이대공원 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 지하철7호선 "어린이대공원역" 및 노선버스 정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물내 4층 403호로 외벽: 적벽돌 쌓기 마감 창호: 샷시창호

이용상태

연립주택으로 이용중이며 자세한 이용상황은 후첨 "내부구조도" 참조.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등을 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

가장형으로 연립주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 로폭 약8미터, 북측으로 로폭 약6-7미터의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역 , 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(최종사항은 성동교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(200m)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~ 2026.12.31.).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계:미상임. (2)기타:없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경52303 (1)

소재지: 서울특별시 광진구 군자동 280, 4층 403호

용도: 연립주택

감정가: 359,000,000원

토지면적: 28.15㎡ (약 8.53평)

건물면적: 50.52㎡ (약 15.29평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

2. 입지조건

본건은 서울특별시 광진구 군자동 소재 세종초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 다세대주택, 연립주택, 단독주택, 학교 및 어린이대공원 등이 소재하여 주거 환경이 양호합니다. 차량 출입이 가능하며, 인근에 지하철 7호선 어린이대공원역과 다수의 노선버스가 운행하는 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 서측으로 약 8미터, 북측으로 약 6-7미터 폭의 도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리인 한국주택금융공사의 근저당권(접수일자: 2016-12-27, 채권최고액: 156,000,000원)보다 후순위의 권리인 신한카드주식회사의 가압류(접수일자: 2025-05-23) 및 한국주택금융공사의 임의경매개시결정(접수일자: 2025-11-05)은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다. 등기부등본상 소유권 변동 내역이 확인됩니다. 임차인 현황은 별도로 없으며, 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대차 관계는 미상으로 추후 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

물건 소재지는 주거 밀집 지역으로, 학교와 대공원이 인접하여 비교적 조용하고 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 생활 편의를 위한 소규모 점포들이 주변에 산재해 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 교육: 세종초등학교가 인접해 있어 자녀들의 통학이 용이합니다.

* 교통: 지하철 7호선 어린이대공원역을 이용할 수 있으며, 다양한 버스 노선이 있어 서울 시내 및 근교로의 이동이 편리합니다.

* 여가: 서울어린이대공원이 인근에 위치하여 풍부한 녹지 공간과 휴식 시설을 이용할 수 있습니다.

* 기타: 도시지역, 제1종일반주거지역에 속하며, 가축분뇨법, 교육환경보호법, 군사기지 및 군사시설 보호법, 수도권정비계획법, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건축물 현황: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물 내 4층 403호로, 1997년 2월에 건축되었습니다. 준공 후 29년이 경과하여 내부 시설의 노후화 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 토지이용계획: 다수의 토지이용계획 및 제한사항(토지거래계약에 관한 허가구역 등)이 있으므로, 관련 법규를 정확히 확인해야 합니다.

* 임대차 관계: 임대차 관계가 미상으로, 명도 과정에서 추가적인 소요 시간이나 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 광진구 군자동의 역세권 및 공세권에 위치하여 입지 조건이 우수한 연립주택입니다. 어린이대공원역을 도보로 이용 가능하고, 인근에 학교와 공원이 있어 주거 환경이 쾌적합니다. 감정가는 3억 5,900만원으로 책정되었으며, 권리 관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 소멸되는 권리가 많습니다. 다만, 건축 연령이 높아 리모델링이나 수리가 필요할 수 있으며, 명도 관련 절차를 사전에 철저히 준비해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 서울 지하철 7호선 어린이대공원역 역세권에 위치하며, 서울어린이대공원 및 세종초등학교와 인접하여 주거 가치가 높습니다.

* 개발 잠재력: 군자동 지역은 꾸준한 수요가 예상되는 지역으로, 향후 가치 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

* 명확한 권리 관계: 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸되어 안전한 권리 취득이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 359,000,000원입니다. 주변 연립주택의 시세 및 본건의 입지, 건물 상태 등을 종합적으로 고려할 때, 현재 시세 및 경매 시장 상황을 감안하여 감정가의 90%~100% 수준인 320,000,000원에서 359,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 다만, 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통해 물건의 정확한 상태를 확인하고, 경쟁 입찰 현황을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.