나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경446 [1] 서울특별시 성동구 옥수동 466 나동 1층103호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성동구 옥수동 소재 "옥정중학교" 남서측 인근에 위치하며, 인근은 아파 트와 연립주택 및 다세대주택 등의 공통주택과 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대입 니다.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근 도로변에 노선버스 정류장이 소재하고 근거 리에 지하철 3호선 "옥수역"이 위치하여 대중교통 이용편의는 무난한 편입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 슬래브 위 기와지붕 3층 건물 내 제1층 제103호로서, - 사용승인일: 1987년 6월 9일 - 외벽: 시멘트 몰탈 위 페인팅마감 등 - 창호: 새시창호 마감 등입니다.

이용상태

본건은 연립주택으로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 주차장 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 토지는 완경사지대 내 조성된 부정형의 토지로서, 연립주택의 건부지로 이용 중입 니다.

인접 도로상태등

본건 소재 토지는 남서측으로 아스팔트 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 소재 토지는 현재 도시지역, 제2종일반주거지역, 도로(접함), 교육환경보호구역<교육환 경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제 권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(대 상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간 : 2025.8.26.~2026. 8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~ 2026. 12.31.), 건축선(해당도로의 경계선에서 3m후퇴선을 건축선으로 지정) 등 입니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상입니다. - 본건 소재 건물은 공부 상 "나동"으로 기재되어 있으나, 현황 "2동"으로 표기 및 통용되고 있으니 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

본건 건물은 공부상 '나동'으로 기재되어 있으나, 현황 '2동'으로 표기 및 통용되고 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 부동산 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경446 (1)

소재지: 서울특별시 성동구 옥수동 466 나동 1층 103호

용도: 연립주택

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 조OO

1.2. 면적 및 감정가

감정가: 2,170,000,000원

토지면적: 117.74㎡ (약 35.61평)

건물면적: 128.62㎡ (약 38.91평)

1.3. 특이사항

본건 건물은 공부상 '나동'으로 기재되어 있으나, 현황 '2동'으로 표기 및 통용되고 있음.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 성동구 옥수동 소재 "옥정중학교" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 연립주택, 다세대주택 등의 공동주택과 각종 근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건 소재 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근 도로변에 노선버스 정류장이 있고, 근거리에 지하철 3호선 "옥수역"이 위치하여 대중교통 이용 편의성은 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2014년 3월 12일자 구리새마을금고 근저당권(을12)입니다.

말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. (등기부상 을13, 을14, 을15, 을13-2, 갑32 등 모두 말소 처리됨)

3.2. 인수 가능 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 개요만 기재되어 있습니다. (상세 내용 미확인)

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 임대관계는 미상입니다.

금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 시세 동향

주변 연립주택 및 다세대주택 매매 정보를 분석한 결과, 아래와 같은 동향을 보입니다.

* 서울특별시 성동구 옥수동 466번지, 1987년 건축, 연립주택 (한남하이츠빌라), 전용면적 164.62㎡ (약 49.8평) 물건이 2026년 4월 25일, 2,000,000,000원 (20억 원)에 거래되었습니다. 이 건은 본건과 동일한 주소지(번지) 및 건축 연도, 주택 유형을 가지고 있어 가장 유사한 비교 대상입니다. 이 거래를 기준으로 계산한 단위면적당 가격은 약 12,150,000원/㎡ 입니다.

* 서울특별시 성동구 옥수동 296-4번지, 1993년 건축, 다세대주택, 전용면적 42㎡ (약 12.7평) 물건이 2026년 4월 18일, 580,000,000원 (5.8억 원)에 거래되었습니다. 이 거래를 기준으로 계산한 단위면적당 가격은 약 13,810,000원/㎡ 입니다.

* 서울특별시 성동구 옥수동 218-15번지, 1991년 건축, 다세대주택, 전용면적 34.65㎡ (약 10.5평) 물건이 2026년 6월 29일, 290,000,000원 (2.9억 원)에 거래되었습니다. 이 거래를 기준으로 계산한 단위면적당 가격은 약 8,370,000원/㎡ 입니다.

4.2. 시세 분석

본건의 감정가는 2,170,000,000원이며, 이는 건물 면적 128.62㎡ 기준으로 약 16,870,000원/㎡ 입니다.

동일 단지(번지)의 유사 연립주택(한남하이츠빌라)의 최근 거래가(20억 원/164.62㎡)를 고려할 때, 본건의 감정가는 시장 실거래가 대비 다소 높은 수준으로 판단될 수 있습니다. 다만, 본건은 1층 103호로 이용 중이며, 거래된 한남하이츠빌라는 3층에 위치하고 있어 층별 가치 차이가 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육환경

* 주변에 옥정중학교가 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 위생, 급배수, 난방 설비 등이 구비되어 있으며, 주차장도 이용 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 표기 불일치

공부상 '나동'이나 현황 '2동'으로 표기되어 있어, 계약 및 인도 과정에서 혼란이 발생할 수 있습니다.

6.2. 미상 정보

임대 관계가 미상으로, 인수 여부 및 대항력 있는 임차인이 있는지 추가 확인이 필요합니다.

6.3. 토지 이용 제한

본건 토지는 제2종일반주거지역이며, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 재산권 행사에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 특히, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 기간이 2026년 8월 25일 및 12월 31일까지로 예정되어 있어, 취득 시점에 따라 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

6.4. 잠재적 권리 문제

등기부상 '지상권개요'가 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있으나, 구체적인 내용이 없어 추가적인 확인이 반드시 필요합니다. 지상권의 존재는 물건 가치에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.

6.5. 환경 관련 제한

(한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있어, 해당 지역 인근의 환경적 요인을 고려해야 할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 성동구 옥수동의 입지적 장점을 가지며, 연립주택으로서 비교적 넓은 면적을 확보하고 있습니다. 교통이 편리하고 주거 환경이 양호하다는 점은 긍정적입니다. 그러나 공부와 현황의 건물 동 표기 불일치, 임대 관계 미상, 토지 이용 제한, 그리고 무엇보다 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성은 잠재적 위험 요소로 작용할 수 있습니다. 특히 지상권에 대한 상세 내용을 확인하지 않고 입찰에 참여하는 것은 매우 신중해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 옥수동이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있어 장기적인 가치 상승이 기대됩니다.

* 유사한 단지 내 물건의 최근 거래가를 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 다만, 잠재적 리스크 요인들을 면밀히 분석하고 해결 방안을 강구한 후 신중하게 접근해야 합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 2,170,000,000원입니다.

동일 단지 내 유사 물건(한남하이츠빌라, 164.62㎡)이 2026년 4월 20억 원에 거래된 점을 감안하면, 단위면적당 가격은 약 1215만 원/㎡ 수준입니다. 이를 본건 면적(128.62㎡)에 적용 시 약 15.6억 원으로 산출됩니다.

감정평가액(약 1687만 원/㎡)과 비교할 때 상당한 차이를 보입니다.

잠재적 리스크(미소멸 권리, 표기 불일치 등)와 주변 시세를 종합적으로 고려하여, 감정가의 95% 수준을 기준으로 예상 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 2,050,000,000원 (20억 5천만 원) 수준으로 제시합니다.

단, 이는 시세 및 권리관계 변동 가능성을 고려한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 확인 및 권리 분석을 더욱 철저히 하여 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.