나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52287 [1] 서울특별시 강동구 천호동 167-153 다성이즈빌 11층1104호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 "강동구립천호도서관" 남서측 인근에 위치하고, 주변은 다세대주택, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이, 근거리에 지하철역(5호선 강동역)이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 12층 건물 내 제11층 제1104호로서, 외벽 : 외장석재패널 및 세라믹타일 붙임 등 마감, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감, 창호 : 알루미늄시스템창호임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 승강기 설비, 소화전설비 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 완만한 경사인 3필지 일단의 가장형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 5m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1)도시지역,?제2종일반주거지역(2004-11-05),?준주거지역(2004-11-05),?지구단위계획구역(도시관리계획(지구단위계획)결정(변경)서울특별시 고시 제2025-475호(2025.8.28.)참조),?도로(접합) 2)도시지역,?준주거지역(2004-11-05),?지구단위계획구역(도시관리계획(지구단위계획)결정(변경)서울특별시 고시 제2025-475호(2025.8.28.)참조) 3)도시지역,?준주거지역(2004-11-05),?지구단위계획구역(도시관리계획(지구단위계획)결정(변경)서울특별시 고시 제2025-475호(2025.8.28.)참조) 공통)가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,?상대보호구역(2025-01-15)<교육환경 보호에 관한 법률>,?대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>,?비행안전제3구역(전술)(군사시설보호구역 변경(자세한사항은 국방부고시 2025-36호 참조))<군사기지 및 군사시설 보호법>,?과밀억제권역<수도권정비계획법>,?공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트 / 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상:외국인등(단독 다가구 연립 다세대 아파트)기간:25.8.26.~26.8.25.국토부공고2025-1058호 ),도시관리계획 입안중(임대의무기간 임대주택 건립 용적률완화(안) 자세한사항은 서울시공고 2025-3046호 참조)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

2024년10월11일 제159149호 임차권설정 임차보증금 금238,000,000원 임차권자 최민규

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 최민규)로부터 2026.06.26.자에 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다'는 내용의 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경52287 (1)

물건 소재지: 서울특별시 강동구 천호동 167-153 다성이즈빌 11층 1104호

용도: 도시형생활주택

감정가: 197,000,000원

토지 면적: 6.58㎡ (약 1.99평)

건물 면적: 20.27㎡ (약 6.13평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사 추정)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 "강동구립천호도서관" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로서, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 근거리에는 지하철 5호선 강동역이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 주변 시설

본건 주변으로 주거 및 근린생활시설이 분포하고 있으며, 반경 내에 특별히 문제가 될 만한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 상대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역 등에 해당하므로 관련 규제를 확인해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역 요약

본건의 말소기준권리는 2024년 12월 23일 접수된 강동구의 압류입니다. 등기부등본상 소유권 관련 사항, 임차권, 압류, 가압류, 강제경매 등 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다.

3.2. 임차인 분석

3.2. 1. 최민규 (HUG 관련)

* 임차인: 최민규 씨는 2022년 10월 4일 전입 및 확정일자를 취득하였으며, 임차보증금은 238,000,000원입니다.

* 본건과 관련하여 주택도시보증공사(HUG)는 임차인 최민규 씨로부터 2026년 6월 26일자로 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다'는 내용의 확약서를 제출받았습니다.

* 이러한 확약서 제출로 인해 임차인의 대항력은 인정되지 않는 것으로 분석되며, 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 동일 건물(다성 이즈빌) 내 전용면적 25.69㎡ (약 7.77평) 물건이 2026년 5월 8일에 300,000,000원에 거래되었습니다. 이 거래 건의 평당가는 약 3,861만원입니다.

인근 다른 다세대 주택으로는 전용면적 48.13㎡ (약 14.56평)이 352,500,000원(평당 약 2,420만원), 50.07㎡ (약 15.14평)이 480,000,000원(평당 약 3,170만원)에 거래된 사례가 있습니다.

본건은 전용면적 20.27㎡ (약 6.13평)이며, 감정가는 197,000,000원입니다. 이를 평당가로 환산하면 약 3,213만원으로, 동일 건물 내 더 큰 면적의 최근 매매가(약 3,861만원/평)보다는 낮은 수준입니다. 또한, 인근 오래된 다세대 주택의 최근 거래가(약 2,420만원~3,170만원/평)와 비교 시에는 유사하거나 다소 높은 수준으로 볼 수 있습니다.

4.2. 건물 현황

건물명은 '다성 이즈빌'이며, 2017년 8월 9일에 사용승인된 철근콘크리트구조, 지하 1층, 지상 12층 건물입니다. 본건은 이 건물 내 11층 1104호에 위치한 도시형생활주택(오피스텔, 다세대주택)입니다. 총 24세대가 거주 중입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내부 및 편의시설

건물에는 기본적인 위생 및 급배수 설비, 개별난방 설비, 승강기, 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다. 11층에 위치하여 조망이나 소음 측면에서 장단점이 있을 수 있습니다.

5.2. 단지 정보

본건은 '다성 이즈빌'이라는 건물의 일부이며, 단지형으로 조성된 것은 아닙니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경 관련

임차인 최민규 씨가 HUG에 제출한 확약서로 인해 낙찰자의 보증금 인수 부담은 없으나, HUG와의 후속 절차 진행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 완전히 배제하기는 어렵습니다.

6.2. 토지이용계획 상 제한사항

본건 토지는 제2종일반주거지역, 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 거래에 제한이 따를 수 있습니다. 특히 토지거래허가구역 지정은 관련 절차를 추가로 요구할 수 있습니다. 도시관리계획 입안중인 사항(임대주택 건립 용적률 완화(안))은 향후 지역 개발 및 용적률 관련 정책 변화 가능성을 시사합니다.

7. 종합 의견

서울특별시 강동구 천호동에 소재한 도시형생활주택으로, 감정가는 1억 9천 7백만원입니다. 전용면적 20.27㎡ (약 6.13평)의 소형 물건으로, 권리상 인수 부담이 전혀 없다는 점이 가장 큰 장점입니다. 특히 HUG 관련 임차인 이슈가 확약서 제출로 해결되어 인수 보증금이 0원인 점은 높은 평가를 받을 만합니다. 2017년 준공으로 비교적 신축이며, 지하철 5호선 강동역 접근성도 양호한 편입니다.

다만, 본건의 감정가는 평당 약 3,213만원으로, 동일 건물 내 더 큰 면적의 최근 실거래가(평당 약 3,861만원)와 비교 시에는 경쟁력 있는 수준으로 볼 여지가 있습니다. 하지만 인근의 오래된 다세대 주택 시세와 비교하면 유사하거나 다소 높은 수준일 수 있습니다. 투자 접근 시, 최근 시장 동향 및 현장 조사를 통해 실거래가와 감정가의 적정성을 면밀히 재검토할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 소액 투자 가능: 감정가 1억 9천 7백만원으로 비교적 적은 자금으로 투자가 가능합니다.

* 권리 인수 부담 없음: 모든 권리가 소멸되어 명도가 완료되면 즉시 활용 가능한 깨끗한 권리 상태를 보유하고 있습니다. HUG 관련 임차인 문제 해결로 인한 확실성이 높습니다.

* 신축급 건물: 2017년 준공으로 건물의 노후도가 낮아 유지보수가 용이합니다.

* 역세권 인접: 지하철 5호선 강동역이 근거리에 있어 교통 편의성이 우수합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 197,000,000원

인수 보증금: 0원

최근 동일 건물(다성 이즈빌, 25.69㎡) 매매가: 300,000,000원 (평당 약 3,861만원)

본건 감정가(약 3,213만원/평)는 동일 건물 유사 면적의 최근 매매가보다 낮아 경쟁력이 있습니다. 또한, 권리상 특별한 문제가 없는 점을 고려할 때, 감정가 이하에서 신중하게 접근하는 것이 합리적입니다.

현 시세 및 경쟁 상황을 종합적으로 고려했을 때, 예상 입찰가는 160,000,000원 ~ 180,000,000원으로 제안합니다. (감정가 대비 약 81% ~ 91% 수준)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.