나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52127 [1] 서울특별시 은평구 구산동 20-9 행운리쉬파크 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: DW감정 · 평가일 2025.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 구산동 소재 예일초등학교 남측 인근에 위치하고 있으며 본건 주변으로는 접면도로 등에 따라 연립 및 다세대주택 등의 각종 주거용 건물, 주상용 건물, 상업용 혹은 업무용 건물, 학교, 공원, 공공시설 및 각종 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 지하철역 등이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물 내 5층 501호로서, 외벽 : 드라이비트마감 등, 내벽 : 벽지 및 타일 마감 등, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

본건은 다세대주택임.(후면 "내부구조도" 참고바람)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 두필지 일단으로 장방형의 토지로서 주거용(다세대주택)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북동측 및 남서측으로 세로수준의 막다른 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제 권역, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등, 용도:단독,다가구, 아파트,연립,다세대, 기간:2025.8.26~2026.8.25)), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래 허가구역(허가대상 용도:아파트, 지정기간:2025.10.20~2026.12.31)).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가)임대관계는 미상임. 나)본건의 경우 현장조사시 거주인의 비협조로 부득이하게 그 내부구조, 이용상황 및 내부 마감재와 설비 등을 집합건축물대장상 도면, 외부관찰, 표준사양 및 탐문조사내용 등에 근거하였으니 유의바라며 경매참여시에는 재확인이 요망되니 참고바람.

물건 비고

제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 상세정보

2.1. 소재지 및 물건현황

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경52127 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 구산동 20-9 행운리쉬파크 5층501호

용도: 다세대주택

감정가: 300,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

2.2. 면적 정보

토지면적: 36.70㎡ (약 11.10평)

토지지분: 36.7㎡ (약 11.10평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물면적: 75.60㎡ (약 22.87평)

건물지분: 75.6㎡ (약 22.87평)

건물 제시외면적: 8.90㎡ (약 2.69평)

2.3. 건물 구조 및 설비

건축구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물 내 5층 501호

외벽: 드라이비트 마감 등

내벽: 벽지 및 타일 마감 등

창호: 새시 창호 등

설비내역: 위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 서울특별시 은평구 구산동 소재 예일초등학교 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 각종 주거용 건물(연립, 다세대 주택), 주상용 건물, 상업용 혹은 업무용 건물, 학교, 공원, 공공시설 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

3.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철역도 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2024년 10월 18일 접수된 주식회사신현대부동산개발의 근저당권(을12)입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦은 모든 권리(근저당, 임의경매, 압류 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 공고상 지상권은 없습니다.

4.2. 채권 총액

등기부채권 총액: 230,000,000원 (주식회사씨앤제이에셋대부 30,000,000원 + 주식회사신현대부동산개발 135,000,000원 + 조영운 65,000,000원)

4.3. 임차인 현황

* 임차인: 강병주

* 보증금: 190,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019년 03월 15일

* 확정일자: 2019년 02월 22일

* 배당신고일자: 2026년 01월 06일

* 대항력: 있음

4.4. 권리분석 종합

본 건은 대항력 있는 임차인 강병주(보증금 190,000,000원)가 존재합니다. 다만, '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 해당 임차인의 보증금이 낙찰가에서 배당으로 전액 변제될 가능성이 있습니다. 그럼에도 불구하고 '대항력 있음'으로 명시되어 있으므로, 임차인의 보증금 및 배당 관련 사항은 반드시 재확인이 필요합니다. 현장 조사 시 거주인의 비협조로 내부 사항 확인에 제약이 있었으므로, 경매 참여 전에는 반드시 직접 현장을 방문하여 실제 이용 상황과 임대차 관계 등을 재확인해야 합니다.

5. 상권분석

5.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 은평구 구산동 일대는 주거 밀집 지역으로서, 연립주택 및 다세대주택이 주를 이루고 있으며, 일부 상업용 및 업무용 건물도 분포하고 있습니다. 이러한 지역 특성상 안정적인 배후 수요를 바탕으로 한 근린생활시설 등이 발달해 있습니다.

5.2. 수익성 분석

본 건은 다세대주택으로, 직접적인 상업 시설 가치보다는 주거용 부동산으로서의 가치가 중요합니다. 주변의 소규모 상업 시설은 거주민들의 편의를 제공하는 역할을 하며, 직접적인 수익 창출보다는 주거 안정성 및 가치 상승 측면에서 상권을 평가할 수 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 교육시설

본 건은 예일초등학교 남측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

6.2. 편의시설 및 공공시설

주변에 공원, 각종 근린생활시설 등이 소재하여 생활 편의성이 높습니다.

6.3. 교통 편의성

버스정류장이 인접해 있고 지하철역이 근거리에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 토지거래허가구역

본 건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. 외국인 등 특정 대상자가 부동산을 취득하는 경우 관할 구청장의 허가를 받아야 하며, 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. 또한, 아파트, 연립, 다세대 등 특정 용도에 대한 허가구역 지정 기간은 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지이므로, 본 건(다세대주택) 취득 시 관련 규정을 확인해야 합니다.

7.2. 대항력 있는 임차인

앞서 권리분석에서 언급된 대항력 있는 임차인 강병주(보증금 190,000,000원)의 존재는 잠재적 리스크 요인입니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보가 있으나, 대항력 존재 자체로 인해 낙찰 후 예상치 못한 법적 문제나 추가 비용이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

7.3. 현장 조사 제약

감정평가서 요약에 따르면, 현장 조사 시 거주인의 비협조로 내부 구조, 이용 상황, 마감재, 설비 등에 대한 정보 파악이 집합건축물대장, 외부 관찰, 표준 사양 및 탐문 조사에 근거하였음을 명시하고 있습니다. 이는 실제와 차이가 있을 수 있으므로, 반드시 직접 현장을 방문하여 모든 사항을 재확인해야 합니다.

7.4. 제시외 건물

감정평가 시 제시외 건물(발코니, 새시조, 8.9㎡)이 포함되어 평가되었으므로, 낙찰자가 이를 인수하게 됩니다.

8. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구 구산동에 위치한 다세대주택으로, 주변 환경이 안정적이고 교통 편의성이 우수하여 실거주 목적이나 투자 가치 측면에서 잠재력이 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재, 토지거래허가구역 지정, 그리고 현장 조사상의 정보 확인 제약은 본 건 취득 시 반드시 면밀히 검토해야 할 주요 리스크 요인입니다. 등기부상 채권 총액이 감정가보다 높지 않으나, 임차인 관련 사항은 철저한 사전 조사를 통해 명확히 파악하는 것이 필수적입니다.

9. 투자 포인트

* 입지적 가치: 서울 서북권의 대표적인 주거 지역인 은평구에 위치하여, 지속적인 주거 수요 및 향후 개발 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 편리한 교통망: 지하철역 및 버스 정류장이 인접해 있어 직주근접성이 뛰어나며, 서울 시내 접근성이 우수합니다.

* 안정적인 주거 환경: 초등학교 및 근린생활시설이 인접하여 생활 편의성이 높고, 조용한 주거 환경을 제공합니다.

10. 예상 입찰가

감정가: 300,000,000원

최근 매매 사례 분석:

* "리치빌"(2013년식, 전용면적 24.74㎡): 88,000,000원 (2026년 5월)

* "금당빌라"(1991년식, 전용면적 37.02㎡): 115,000,000원 (2026년 5월)

위 매매 사례를 바탕으로 단위 면적당 시세를 산정해보면 다음과 같습니다.

* "리치빌" 사례: 약 1,173만원/㎡ (8,800만원 / 24.74㎡)

* "금당빌라" 사례: 약 1,027만원/㎡ (11,500만원 / 37.02㎡)

본 건의 건물 면적은 75.60㎡입니다. 이를 앞서 산정한 단위 면적당 시세로 환산 시, 예상 시세 범위는 약 235,000,000원 ~ 268,000,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가(300,000,000원)는 최근 시세 추정가보다 다소 높게 형성되어 있습니다. 또한, 대항력 있는 임차인의 존재(보증금 190,000,000원, 단 인수 보증금 합계 0원 명시) 및 현장 조사 제약 등 리스크 요인을 고려할 때, 감정가보다 낮은 금액으로 입찰하는 것이 합리적입니다.

'인수 보증금 합계: 0원'이라는 점을 고려하여, 낙찰받는 즉시 임차인 보증금을 직접 인수하지 않는다고 가정합니다. 그러나 대항력 존재 여부에 대한 추가 확인 및 위험 프리미엄을 감안하여, 본 건의 예상 입찰가는 2억 6천만원에서 2억 8천만원 사이로 제안합니다. 이는 예상 시세 범위의 상단과 감정가를 고려한 보수적인 접근입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.