나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12975 [1] 서울특별시 양천구 신정동 892-3 신정첼시 제402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 화정감정 · 평가일 2025.11.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신정동 소재 "목동역(지하철5호선)" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트, 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위 환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 비교적 원거리에 "목동역(지하철5호선)" 등이 소재하고 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트(평슬라브)지붕 6층 건물내 제402호로서, (사용승인일: 2021.11.17) 외벽: 석재붙임 마감 등 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등 창호: 하이샷시창호 등입니다.

이용상태

본건은 공동주택(도시형생활주택- 단지형다세대주택)으로 이용 중에 있습니다(후첨 "내부구조도" 참조).

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비 및 도시가스설비 등이 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접대지와 등고평탄한 가장형 토지로서 공동주택(도시형생활주택- 단지형다세대주택) 건부지로 이용 중에 있습니다.

인접 도로상태등

본건 서참측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2016-10-20), 지구단위계획구역(목동오거리), 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역 (아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.).

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12975 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신정동 892-3 신정첼시 제402호

용도: 도시형생활주택

감정가: 334,000,000원

건축년도: 2021년

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

1.2. 면적 정보

토지면적: 15.68㎡ (약 4.74평)

건물면적: 28.13㎡ (약 8.51평)

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본 건은 서울특별시 양천구 신정동 소재 지하철 5호선 목동역 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 지하철 5호선 목동역이 비교적 원거리에 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

2.3. 주변시설

주변으로 주거 시설 및 상업 시설이 혼재되어 있어 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. (주변 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 파악되지 않았습니다.)

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리관계

* 소유권 보존: 이수정 외 1명 (2021-11-29)

* 공유자 전부 이전 (매매): 손재현 (2022-04-07)

* 주택 임차권: 이선영 (2022-01-20 확정, 2022-04-01 전입). 등기부상 말소 예정.

* 가압류 (말소기준권리): 주택도시보증공사 (2023-09-19). 권리금액: 1,020,000,000원

* 강제경매 개시결정: 주택도시보증공사 (2025-10-30). 사건번호: 2025타경12975. 권리금액: 323,000,000원

* 총 등기부채권 금액: 1,343,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (이선영)

보증금: 323,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-04-01

확정일자: 2022-01-20

배당신고일자: 2023-07-17

대항력: 없음

비고: 공동담보, HUG 인수조건 변경

* 임차인: 이현성

보증금: 4,000,000원

차임: 350,000원

전입일자: 2024-05-21

확정일자: 2025-11-12

배당신고일자: 2025-11-13

대항력: 없음

비고:

3.3. 특이사항 및 주의사항

* 본 건은 공동담보로 진행된 물건이며, HUG 인수조건 변경이 있습니다.

* 경매 물건명세서상 특별 매각조건으로, 채권자는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

* 또한, 임차인 및 주택임차권 승계인은 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각됩니다.

* 인수되는 임차보증금은 없습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

4. 상권분석

본 물건이 소재한 신정동 지역은 주거용 부동산이 밀집한 지역입니다. 목동역을 중심으로 형성된 상업 및 업무 지구의 배후 주거지 역할을 하며, 다세대 및 도시형생활주택의 수요가 꾸준한 편입니다. 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의성은 양호한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물정보

본 건물은 철근콘크리트조, (철근)콘크리트(평슬라브) 지붕의 6층 건물이며, 본 건은 해당 건물 내 제402호입니다. 2021년 11월 17일에 사용승인을 받았습니다.

* 외벽: 석재붙임 마감 등

* 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등

* 창호: 하이샷시 창호 등

5.2. 내부이용상태

본 건은 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택)으로 이용 중입니다.

5.3. 설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비 및 도시가스설비 등이 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 권리관계: 두 임차인 모두 법적으로 대항력이 없다고 명시되어 있습니다. 또한, 매각 조건으로 대항력 포기 및 임차권 말소 조건이 붙어 있어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다. 그러나 경매 절차 및 배당 결과에 따라 예기치 못한 문제가 발생할 가능성은 극히 낮으나, 완전히 배제하기는 어렵습니다.

* 신축 건물로서의 관리 상태: 2021년 준공으로 비교적 신축 건물이지만, 향후 건물 노후화에 따른 관리 및 수선 계획을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 양천구 신정동에 위치한 비교적 신축(2021년 사용승인)인 도시형생활주택입니다. 권리 관계가 명확하며, 임차인으로 인한 인수 부담이 전혀 없는 것이 가장 큰 장점입니다. 목동역 인근의 지역적 이점과 함께, 건물 자체의 신축성이 매력적입니다. 다만, 감정가가 최근 시세보다 높게 책정된 것으로 판단되어, 입찰 시 보수적인 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 준공으로 즉각적인 수리 부담이 적고 상품성이 좋습니다.

* 명확한 권리관계: 임차인 보증금 인수 부담이 전혀 없습니다.

* 지역적 가치: 목동역 인근의 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

* 다세대주택: 소형 가구 및 1인 가구 실수요자에게 적합합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사한 다세대/빌라 물건의 매매가는 다음과 같습니다.

* 23.14㎡ (2002년식): 130,000,000원 (약 562만원/㎡)

* 36.89㎡ (1991년식): 225,000,000원 (약 610만원/㎡)

* 54.27㎡ (2002년식): 400,000,000원 (약 737만원/㎡)

본건 물건은 28.13㎡이며, 2021년식으로 비교 대상 물건들보다 현저히 신축입니다. 신축 연도를 고려할 때, 최근 매매가에서 제곱미터당 가격을 10~20% 가량 높게 적용하여 시세를 산정할 수 있습니다.

가장 유사한 면적인 23.14㎡ 물건의 가격(562만원/㎡)에 신축 프리미엄(약 25%)을 적용하면, 28.13㎡ 기준 약 197,730,000원 수준으로 추정됩니다.

최고가인 54.27㎡ 물건의 가격(737만원/㎡)에 신축 프리미엄(약 10%)을 적용하면, 28.13㎡ 기준 약 227,540,000원 수준으로 추정됩니다.

따라서 본건의 현 시세는 대략 190,000,000원 ~ 230,000,000원 사이로 판단됩니다.

9.2. 권리관계 반영

본건은 임차인 인수 보증금 및 기타 부담이 전혀 없는 권리 상태입니다.

9.3. 권고 입찰가

본건의 감정가는 334,000,000원이나, 최근 시세 자료를 기반으로 추정한 시장 가치보다 현저히 높습니다. 따라서 감정가를 기준으로 입찰하기보다는, 산정된 시장 가치 범위를 고려하여 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다.

현 시세 및 권리관계, 건물 상태를 종합적으로 고려할 때, 210,000,000원에서 240,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 감정가 대비 상당한 할인율을 적용한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.