나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52126 [1] 서울특별시 은평구 불광동 21-6 삼성어울림 에이동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 티앤비감정 · 평가일 2025.11.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 불광동 소재 '불광중학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파 트, 다세대주택, 단독주택 등의 주거시설과 공공기관, 공원, 학교 및 각종 근린생활시설 등 이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평지붕) 5층 건 내 2층 202호로서, (사용승인일:2020.01.07) 외벽: 치장벽돌쌓기 등 마감 내벽: - 창호: 하이섀시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. (후첨 '호별배치도 및 내부구조도' 참조)

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기, 주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 북측으로 노폭 약 4m 내외 정도의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역(2023-01-17)<건축법>, 상대보호구역((최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역(불광동 수리마을 주거환경관리 사업)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가 구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025. 8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, . 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 개요

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경52126 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 불광동 21-6 삼성어울림 에이동 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 230,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자 (사건정보): 이OO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 건물 정보

건물명: 삼성어울림 A동

층수: 5층 건물 중 2층 202호

사용승인일: 2020년 01월 07일 (준신축)

구조: 철근콘크리트구조

건물면적: 26.36㎡ (약 7.98평)

건물총면적: 572.58㎡ (12세대)

주차: 9대 (기계식)

1.3. 토지 정보

토지면적: 22.90㎡ (약 6.93평)

토지대장상 현황: 다세대주택 건부지로 이용 중

토지이용계획: 도시지역, 제1종일반주거지역

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 은평구 불광동 소재 '불광중학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 아파트, 다세대주택, 단독주택 등 다양한 주거시설과 공공기관, 공원, 학교 및 각종 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 및 토지 현황

토지는 인접 필지와 등고평탄한 사다리형으로, 다세대주택 건부지로 이용 중에 있습니다.

본건 남측 및 북측으로 각각 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 사항

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 건축허가·착공제한지역(2023-01-17), 상대보호구역, 대공방어협조구역, 정비구역(불광동 수리마을 주거환경관리 사업), 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어(외국인 등, 단독/다가구/아파트/연립/다세대, 기간: 2025.8.26.~2026.8.25. 및 아파트, 기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 취득 시 관련 규정을 확인해야 합니다. (현재 시점에서는 지정 기간이 진행 중이거나 만료되었을 수 있으나, 허가구역 지정 여부는 최종 확인이 필요합니다.)

혐오시설: 제공된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 본건 인근에서 특별히 식별되는 혐오시설은 없는 것으로 판단됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건 건물 등기부에는 소유권 보존 및 이전 등기가 경료되어 있으며, 압류, 가압류, 강제경매, 주택임차권 등 다양한 권리들이 설정되어 있습니다.

말소기준권리는 2023년 2월 8일자 서초세무서장의 압류입니다.

3.2. 임차인 현황 및 권리관계

등기사항전부증명서 상 '을구 3번'에 이상기 씨의 주택임차권이 설정되어 있습니다.

- 임차인: 이 (이상기)

- 보증금: 230,000,000원

- 전입일자: 2022년 09월 20일

- 확정일자: 2022년 09월 05일

- 배당신고일자: 2024년 09월 30일

- 대항력: 있음

3.3. 인수되는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 을구 3번의 주택임차권(이상기)이 명시되어 있습니다.

이상기 씨는 전입일자(2022.09.20)와 확정일자(2022.09.05)가 말소기준권리(2023.02.08)보다 선순위에 해당하므로 대항력이 있습니다.

따라서, 이상기 씨가 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

3.4. 채권 총액

본건의 등기부채권 총액은 약 1,509,000,000원입니다. 이는 감정가 대비 상당히 높은 금액으로, 경매 진행 과정에서 변동 가능성이 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본건은 주거 지역 내에 위치하며, 불광중학교 및 인근 근린생활시설과의 접근성이 좋습니다.

대규모 상권보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상업 시설 및 주거 편의 시설이 발달한 지역으로 판단됩니다.

4.2. 주변 상업 시설

다수의 근린생활시설이 분포하고 있어 일상생활에 필요한 기본적인 편의 시설 이용은 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본건은 2020년 사용승인된 다세대주택으로 비교적 최신 건물이며, 2층에 위치하고 있습니다.

건물 연면적 572.58㎡에 12세대가 거주하는 규모입니다.

5.2. 교육 및 교통 편의성

불광중학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

버스 정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

5.3. 생활 편의 시설

인근에 위치한 근린생활시설을 통해 마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 부담

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 이상기 씨의 보증금 230,000,000원을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다.

현재 감정가와 임차인 보증금이 동일하나, 배당 절차상 전액 변제받지 못할 가능성이 높아 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

6.2. 토지거래허가구역 및 기타 제한

본건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 외국인 등 특정 대상자는 허가를 받아야 합니다. (허가 기간: 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.)

또한, 건축허가·착공제한지역, 정비구역(불광동 수리마을 주거환경관리 사업) 등에 해당되어 향후 개발 및 건축 관련 제한이 있을 수 있으므로, 취득 전 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.

6.3. 채권 규모 및 경매 절차

총 채권액이 15억 원을 초과하여 매우 높습니다. 이는 본 건물의 감정가 및 시세와 괴리가 커, 향후 경매 진행 시 유찰 가능성 또는 채권자 간의 협의에 따라 절차에 변동이 있을 수 있습니다.

특이하게도, 대항력 있는 임차인 이상기 씨가 본 경매 사건의 채권자 중 한 명으로 추정됩니다. 이는 임차인이 보증금 회수를 위해 경매를 신청했을 가능성을 시사합니다.

6.4. 건물 관련 사항

건축허가·착공제한지역, 정비구역 등은 향후 건물 이용 및 개발에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구 불광동에 위치한 2020년 사용승인된 다세대주택입니다. 불광중학교 인근으로 주거 입지가 양호하며, 비교적 최신 건물이라는 장점이 있습니다.

그러나, 대항력 있는 선순위 임차인 이상기 씨의 보증금 230,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 점이 가장 큰 리스크입니다. 또한, 채권 총액이 매우 높아 경매 절차가 복잡해질 수 있으며, 토지거래허가구역 등 다수의 제한 사항이 존재합니다.

매수 시에는 임차인 인수 금액, 건물 가치, 향후 시세 변동 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 준신축급 건물: 2020년 사용승인으로 관리가 용이하며 비교적 최신 건물입니다.

* 우수한 주거 입지: 학교 및 생활 편의 시설과의 접근성이 좋은 지역에 위치합니다.

* 높은 임차인 보증금: 인수해야 할 임차인의 보증금(2.3억 원)이 감정가와 동일하여, 낙찰가 결정 시 이를 반드시 고려해야 합니다. (이를 활용한 전략 수립 가능)

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 2016년에 건축된 인근 다세대주택(29.87㎡)이 2026년 5월 290,000,000원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 본건(26.36㎡)의 시세는 약 256,000,000원 수준으로 추정됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본건의 주요 리스크는 대항력 있는 임차인 이상기 씨의 보증금 230,000,000원을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다.

따라서, 총 실질 투입 금액(낙찰가 + 인수 보증금)이 시장 가치를 초과하지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다.

추정 시장 가치: 약 256,000,000원

인수 보증금: 230,000,000원

이론적으로 가능한 최고 낙찰가: 약 26,000,000원 (256,000,000원 - 230,000,000원)

하지만, 경매에서 230,000,000원의 감정가 대비 26,000,000원의 입찰가로는 낙찰이 매우 어렵습니다.

본건의 실제 시장 가치가 추정치보다 높거나, 임차인과의 협상 또는 배당 절차를 고려한 현실적인 입찰가를 산정해야 합니다.

총 실질 투입 금액이 약 410,000,000원(낙찰가 180,000,000원 + 인수 보증금 230,000,000원)이 될 경우, 추정 시장 가치(약 256,000,000원) 대비 상당한 손실이 발생할 수 있습니다.

따라서, 본 물건은 투자 가치 대비 리스크가 매우 높은 고위험 물건으로 판단됩니다.

종합적인 고려와 위험 감수 수준에 따라 입찰가가 달라질 수 있으나, 시장 가치와 인수 보증금을 고려한 보수적인 접근 시, 낙찰가 자체는 감정가보다 낮게 산정될 가능성이 높습니다.

제안 입찰가: 180,000,000원

(참고: 이 금액은 법원에 납부하는 낙찰가이며, 실제 총 투자금은 낙찰가와 인수 보증금을 합한 금액이 됩니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.