나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13013 [1] 서울특별시 강서구 공항동 1377 에스엠파크빌 제103동 제2층 제202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 공항동 소재 "송정역(지하철 5호선)" 남서측 인근에 위치하고, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 등이 소재하며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 송정역(지하철 5호선)이 소재하며 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 내 제2층 제202호로서, 외벽 : 석재 붙임 마감 등, 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

집합건축물대장상 "제1종근린생활시설(의원)"으로 기재되어 있으나 현황은 주거용으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 주차장설비, 승강기설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 부정형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측 및 서측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시기타용도지역지구기타(가로구역별건축물최고높이:건축과문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31),도시관리계획 입안중임.

공부와의 차이

집합건축물대장상 "제1종근린생활시설(의원)"으로 기재되어 있으나 현황은 주거용으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13013 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 공항동 1377 에스엠파크빌 제103동 제2층 제202호

용도: 다세대주택 (집합건축물대장상 제1종근린생활시설(의원)으로 기재되어 있으나 현황 주거용 이용)

감정가: 178,000,000원

토지면적: 16.50㎡ (약 5.0평)

건물면적: 26.75㎡ (약 8.1평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 강서구 공항동 소재 "송정역(지하철 5호선)" 남서측 인근에 위치함.

* 주변 환경: 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 등이 소재하며 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통: 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 송정역(지하철 5호선)이 소재하여 교통 상황은 보통 수준임.

1.2. 권리분석

* 등기부상 현황:

* 소유권 보존 및 이전 등기가 완료되어 있으며, 현재 소유자는 홍경희로 추정됨.

* 말소기준권리: 2020년 9월 17일 접수된 김주희 명의의 전세권설정(을5)으로, 이 권리는 매각으로 인해 말소될 예정임.

* 인수되는 권리: 2024년 8월 1일 접수된 김주희 명의의 주택임차권(을6)이 있으며, 이 임차인은 대항력이 있어 매수인이 보증금(210,000,000원) 전액을 변제받지 못할 경우 잔액을 인수해야 함.

* 기타 권리: 주택도시보증공사의 가압류(갑3) 및 김OO(추정) 명의의 강제경매(갑4) 등기 등이 존재하나, 모두 말소될 예정임.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김주희

* 보증금: 210,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-09-14

* 확정일자: 2020-09-14

* 배당신고일자: 2024-08-01

* 대항력: 있음

* 비고: 상기 '인수되는 권리' 항목 참조. 보증금 인수 가능성 있음.

* 임차인: 최우혁

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-06-21

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 없음.

* 총 인수 예상 보증금: 210,000,000원 (김주희 임차인의 보증금 중 배당받지 못하는 금액)

1.3. 상권분석

* 본건은 지하철 5호선 송정역 인근에 위치하며, 주변에 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역임.

* 역세권 입지로서 대중교통 이용이 편리하며, 이는 상권의 기본적 접근성을 높이는 요인임.

* 주변 근린생활시설이 다양하게 분포하고 있어 기본적인 상업 기능이 이루어지고 있음.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 5호선 송정역 이용이 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리함.

* 편의시설: 단지 인근의 근린생활시설을 통해 마트, 병원 등 기본적인 편의시설 이용이 가능함.

* 교육시설: 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대 보호구역으로 지정되어 있어, 주변 교육시설 이용과 관련하여 영향을 받을 수 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 선순위 임차인 보증금 인수 부담: 김주희 임차인의 보증금 210,000,000원 중 배당으로 전액 변제받지 못하는 금액은 매수인이 인수해야 하므로, 총 인수 금액이 클 수 있음. 이는 입찰가 산정에 매우 중요한 요소임.

* 건축물대장과 현황 용도 불일치: 집합건축물대장상 '제1종근린생활시설(의원)'이나 현황은 주거용으로 이용 중임. 이는 추후 건축물 관련 규제나 단속 대상이 될 수 있으며, 용도 변경 시 제약이 따를 수 있음.

* 토지이용계획 상 다수 규제: 본건은 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역(공항시설법), 과밀억제권역 등 다양한 도시관리계획 및 법규의 적용을 받음. 이는 건축, 재건축, 용도 변경 등에 제약을 줄 수 있으며, 특히 공항 관련 구역의 영향은 추가 확인이 필요함.

* 토지거래허가구역 지정: 외국인 등 특정 대상자 및 특정 용도(아파트, 연립, 다세대)에 대해 토지거래허가구역으로 지정되어 있음(지정 기간: 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.). 향후 거래 시 관련 규정 확인 필요.

1.6. 종합 의견

본 물건은 지하철 송정역 역세권에 위치한 소형 다세대주택임. 가장 큰 특징은 대항력 있는 선순위 임차인 김주희 씨의 보증금 210,000,000원을 인수해야 할 가능성이 있다는 점임. 이는 매수인의 총 부담액을 증가시키는 요인이므로, 투자 시 반드시 배당 현황을 면밀히 확인해야 함. 또한, 공부상 용도와 실제 이용 현황이 달라 추후 문제가 발생할 소지가 있으며, 공항 관련 구역 등 토지이용계획상의 여러 규제 사항들을 고려해야 함. 감정가 자체는 시세 대비 낮게 보일 수 있으나, 인수 보증금 부담으로 인해 실제 낙찰가 상한선이 매우 낮게 형성될 가능성이 높음.

1.7. 투자 포인트

* 송정역 역세권이라는 입지적 장점을 바탕으로 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있음.

* 소형 면적으로 1인 가구 임대 수익 또는 소규모 투자 목적에 적합할 수 있으나, 인수 보증금으로 인한 실질 수익률 변동성을 주의해야 함.

* 주변에 유사 면적의 다세대주택 매물 거래가 꾸준하여 시장 가치 파악 및 향후 환금성에 대한 예측이 비교적 용이한 편임.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 본 건과 유사한 면적(26.75㎡)을 가진 2016년식 다세대주택(27.18㎡)이 2026년 7월 25일 220,000,000원에 거래되었음. 이를 고려할 때, 본 건의 적정 시장 가치는 약 200,000,000원 ~ 220,000,000원 수준으로 추정됨.

본 건의 매수인이 최종적으로 부담하게 될 총 금액은 '입찰가 + (인수 보증금 210,000,000원 - 경매 배당금)'임. 만약 임차인이 배당을 전혀 받지 못한다고 가정하면, 매수인은 입찰가 외에 210,000,000원을 추가로 부담하게 됨. 이 경우, 총 부담액(입찰가 + 210,000,000원)이 시장 가치(약 200,000,000원)를 초과하게 되므로, 입찰가 자체가 마이너스가 되어야 하는 상황이 발생함.

따라서, 본 건의 입찰가는 임차인의 배당 현황에 따라 크게 달라지며, 보수적인 접근이 필수적임. 만약 임차인이 배당을 최소 110,000,000원 이상 받는다고 가정할 경우, 인수 보증금은 100,000,000원 이하가 됨. 이 경우, 총 부담액이 시장 가치(약 200,000,000원)를 초과하지 않도록 입찰가를 산정하면, 입찰가는 최대 100,000,000원 수준이 될 수 있음.

현실적으로, 배당 현황을 정확히 파악하기 전에는 보수적인 입찰가 산정이 불가피함. 인수 보증금 부담을 고려하여, 80,000,000원 ~ 100,000,000원 범위에서 입찰가를 고려할 수 있으나, 이는 임차인이 상당 금액을 배당받는다는 전제 하에 가능한 금액임. 배당 현황 확인이 최우선 과제이며, 만약 배당이 적을 경우 입찰 자체가 부적절할 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.