나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13102 [1] 서울특별시 구로구 구로동 97-8 코원 제1동 제16층 제1604호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장윤 · 평가일 2025.11.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "서울동구로초등학교" 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 오피스텔, 각급학교 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위환경은 양호합니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 "대림역(지하철2호선, 7호선)" 등이 소재하고 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조(라멘 및 벽식구조) (철근)콘크리트(슬라브)지붕 16층 건물내 제16층 제1604호로서, (사용승인일: 2014.06.03) 외벽: 석재붙임 마감 등 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등 창호: 햐이샷시창호 등입니다.

이용상태

본건은 오피스텔(후첨 "내부구조도" 참조)로 이용 중에 있습니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 기계식주차시설 및 도시가스설비 등이 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접대지와 등고평탄한 세장형 토지로서 도시형생활주택(원룸형) 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중에 있습니다.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역(2003-09-02), 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역 (건축과문의)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역 (남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

주택임차권자 한국토지주택공사의 승계인인 신청채권자 서울보증보험 주식회사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금반환채권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13102 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 구로동 97-8 코원 제1동 제16층 제1604호

용도: 오피스텔

감정가: 116,000,000원

구분건물 전용면적: 12.55㎡ (약 3.79평)

토지 면적: 2.81㎡ (약 0.85평) / 토지 지분: 2.815㎡ (약 0.85평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 서OOOOOOOOOO (서울보증보험 주식회사)

건물 사용승인일: 2014년 6월 3일

1.2. 입지 조건

1.2. 1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 서울특별시 구로구 구로동에 소재하며, "서울동구로초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위로는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 오피스텔, 각급 학교 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다. 주위 환경은 양호한 편입니다.

1.2. 2. 교통 상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있습니다. 또한, 지하철 2호선과 7호선이 지나는 "대림역"이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 3. 건물 구조 및 외관

철근콘크리트구조(라멘 및 벽식구조)로, 철근콘크리트(슬라브) 지붕을 가진 16층 건물 중 제16층 제1604호에 해당합니다. 외벽은 석재붙임 마감 등으로, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등으로, 창호는 하이샷시창호 등으로 마감되었습니다.

1.2. 4. 토지 이용 상태 및 인접 도로

인접 대지와 등고평탄한 세장형 토지 위에 건축된 건물이며, 도시형생활주택(원룸형) 및 업무시설(오피스텔)로 이용 중에 있습니다. 본건 남서측으로는 노폭 약 10m 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 접근성이 좋습니다.

1.3. 권리 분석

1.3. 1. 권리 현황

본 건의 말소기준권리는 2023년 2월 1일자 구로구(서울특별시)의 압류(갑7)이며, 총 채권액은 110,000,000원입니다.

신청 채권자는 서울보증보험 주식회사로, 2025년 11월 5일자 강제경매 개시결정(갑8)이 등기되어 있습니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 이전(갑5, 갑6), 주택임차권(을3), 압류(갑7), 강제경매(갑8) 등이 등기되어 있습니다.

1.3. 2. 임차인 현황

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 5월 12일

* 확정일자: 2021년 4월 19일

* 배당신고일자: 2023년 7월 27일

* 대항력: 없음 (매각으로 소멸 예정)

* 비고: 주택임차권등기 (을3, 2023년 7월 27일 접수)

1.3. 3. 인수되는 권리

매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이며, 매수인에게 인수되는 부담은 없습니다. 특히, 한국토지주택공사의 주택임차권은 대항력이 없어 말소될 예정입니다.

1.3. 4. 특이사항 및 주의사항

* SGI 인수조건 변경 관련 사항이 있습니다.

* 주택임차권자 한국토지주택공사의 승계인인 신청채권자 서울보증보험 주식회사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환채권을 포기하고, 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서 매수인은 임차보증금 반환 의무를 부담하지 않습니다.

1.4. 상권 분석

1.4. 1. 주변 시설

본 물건은 서울동구로초등학교 북측에 위치하며, 주변으로 아파트, 주택, 오피스텔 등이 밀집해 있습니다. 또한, 다수의 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

1.4. 2. 교통 및 접근성

대림역(2, 7호선) 역세권으로 대중교통 이용이 편리하며, 차량 진출입도 용이합니다. 구로디지털단지 및 가산디지털단지가 인접해 있어 직주근접성이 우수하며, 관련 배후수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활 정보

1.5. 1. 편의 및 생활 시설

주변에 마트, 병원, 은행 등 다양한 근린생활시설이 있어 생활이 편리합니다.

1.5. 2. 교육 시설

서울동구로초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

1.5. 3. 주거 환경

오피스텔, 아파트, 주택 등이 혼재된 복합 주거지역으로, 1인 가구 및 소규모 가구가 거주하기에 적합한 환경입니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1. 토지 이용 계획 및 제한 사항

* 도시지역, 일반상업지역

* 도로 (접합)

* 가로구역별 최고높이 제한지역 (건축과 문의)

* 장애물 제한표면구역 (공항시설법)

* 교육환경보호구역 (남부교육청 확인 필요)

* 대공방어협조구역 (육군수도방위사령부 관할)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.10.20.~2026.12.31.)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등, 2025.8.26.~2026.8.25.)

이러한 제한 사항들은 향후 건물 증축, 개축 등 건축 행위나 토지 이용에 제약이 될 수 있으므로, 입찰 전 관련 부서에 반드시 확인이 필요합니다.

1.6. 2. 임대 관계 미상

현재 임대 관계는 미상으로 파악됩니다. 공실 여부 및 실제 임대 조건 등은 현장 확인이 필수적입니다. (수익형 부동산으로 고려 시 중요한 사항입니다.)

1.6. 3. 혐오시설 유무

주변 환경에 대한 사전 조사 결과, 본 물건 인근에 직접적인 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 단지 등)은 파악되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 일부 제한이 존재하므로 건축 관련 규제는 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 지하철 2, 7호선 대림역 역세권에 위치한 소형 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 우수합니다. 2014년에 준공된 건물로 비교적 신축이며, 전용면적 12.55㎡(약 3.79평)의 소형 평형으로 1인 가구 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

권리 관계는 모두 소멸될 예정이라 인수 부담이 없는 깨끗한 물건입니다. 다만, 토지이용계획상 여러 제한 사항이 존재하며, 임대 관계가 미상인 점은 투자 시 고려해야 할 사항입니다.

1.8. 투자 포인트

* 대림역(2, 7호선) 도보 이용 가능한 역세권 입지

* 구로디지털단지, 가산디지털단지 인접으로 풍부한 배후 임대 수요

* 1인 가구 선호 소형 오피스텔 (전용 12.55㎡)

* 매각으로 인한 권리 소멸로 인수 부담 없는 물건

* 양호한 건축물 상태 및 입지 조건

1.9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 본 물건과 동일한 건물(코원 오피스텔, 전용 12.55㎡)의 경우, 2026년 3월 18일에 14층 110,000,000원, 15층 104,000,000원에 거래되었고, 2026년 5월 28일에는 16층 95,000,000원에 거래되었습니다.

현재 감정가는 116,000,000원이며, 이는 최근 최고 실거래가(110,000,000원)보다 높습니다.

보수적인 투자 관점에서, 최근 실거래가 최저점인 95,000,000원과 감정가의 70~80% 수준을 고려할 때, 1차 유찰 시 감정가의 80%인 92,800,000원 이하부터 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

16층이 95,000,000원에 거래된 점을 감안하면, 층수 및 물건 상태에 따라 9,000만원에서 9,800만원 사이에서 입찰가를 결정하는 것을 추천합니다. 1회 유찰 시 9,000만원 ~ 9,500만원 구간을 우선적으로 고려해 보시기 바랍니다.

최종 입찰가는 현장 답사 결과, 주변 시세 변동, 유찰 횟수 등을 종합적으로 고려하여 결정하시길 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.