나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12597 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 102-34 은성캐슬 제4층 제402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울화일초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 인근은 공원, 빌라, 다세대주택, 단독주택 및 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량 접근이 가능하고, 북서측 인근에 지하철 5호선 "화곡역"이 소재하며, 본 건 인근에 마을버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 이용여건은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상6층건 내 제4층 제402호로서, 외 벽: 파벽돌 붙임 및 징크 마감 등 창 호: 샤시창호 마감임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임(내부구획 및 이용상황 등은 후첨 ‘내부구조도’ 참조).

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 화재경보장치, 스프링클러설비, 승강기설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

북하향 완경사지 내 대체로 사다리형 토지로서, 주거용(도시형생활주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본 건 동측 및 북측으로 노폭 약 6미터 및 4미터 내외의 포장도로에 각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대. 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.), 토지거래계약에 관한 허가구역(용도: 아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물정보

주소: 서울특별시 강서구 화곡동 102-34, 은성캐슬 제4층 제402호

건물명: 은성캐슬

층수: 지상 4층 (건물 총 6층)

건축년도: 2017년 10월 27일 사용승인

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕

용도: 도시형생활주택(단지형다세대)

전유면적: 29.73㎡ (약 9.00평)

전용면적: 29.73㎡ (약 9.00평)

1.2. 면적 및 토지/건물 구성

토지면적: 19.64㎡ (약 5.94평)

건물면적: 29.73㎡ (약 9.00평)

토지지분: 19.64㎡ (약 5.94평)

건물지분: 29.73㎡ (약 9.00평)

1.3. 감정가

총 감정가: 217,000,000원

1.4. 경매 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12597 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 송OO

매각기일: (제공된 정보 없음, 확인 필요)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울화일초등학교" 남서측 인근에 위치함.

주변은 공원, 빌라, 다세대주택, 단독주택 및 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서 주위환경은 보통임.

2.2. 교통

차량 접근이 가능함.

북서측 인근에 지하철 5호선 "화곡역"이 소재함.

본 건 인근에 마을버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 이용 여건은 보통 수준임.

2.3. 도로 접근성

본 건 동측 및 북측으로 노폭 약 6미터 및 4미터 내외의 포장도로에 각 접함.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 제2종일반주거지역 (7층 이하)

중요시설물보호지구 (공항)

대공방어협조구역 (위탁고도: 77-257m)

과밀억제권역

토지거래계약에 관한 허가구역 (지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.)

상대보호구역 (강서교육지원청 확인 필요)

가축사육제한구역 (지역경제과 확인 필요)

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 (집합건물 등기부 요약 기준)

소유권보존: 2017-11-01 (심상빈)

소유권이전: 2018-06-12 (송재일)

주택임차권: 2025-02-17 (송원정, 보증금 210,000,000원, 인수)

근저당권: 2022-01-06 (김지현, 70,000,000원, 말소기준권리)

강제경매: 2025-10-30 (송원정, 210,000,000원, 본건 경매, 말소)

압류: 2025-11-26 (국민건강보험공단, 말소)

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2022년 1월 6일 접수된 김지현 근저당권(을5)입니다.

본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

3.3. 인수되는 권리

매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기(2025.2.17. 등기)가 존재합니다. (송원정, 임대차보증금 210,000,000원)

배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.4. 임차인 현황

임차인: 송

보증금: 210,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-11-11

확정일자: 2020-11-02

대항력: 있음

비고: 배당받지 못한 보증금은 매수인이 인수함.

주의: 해당 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 배당에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 그 차액을 매수인이 인수해야 합니다. 이로 인한 추가적인 재정적 부담이 발생할 수 있으므로, 배당표 확정 시 상세한 확인이 필수적입니다.

3.5. 채권 총액

등기부채권 총액: 280,000,000원 (근저당 70,000,000원 + 주택임차권 210,000,000원)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

소규모 근린생활시설이 인근에 소재하여 기본적인 생활 편의는 가능함.

대규모 상업 시설 이용은 주변 지역으로 이동이 필요함.

4.2. 주거 단지 내 상권

단지형 다세대주택 밀집 지역으로, 자체적인 상권보다는 주거 기능에 초점.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

서울화일초등학교 인근에 위치하여 초등 교육 환경 양호.

5.2. 편의 시설

인근 공원, 빌라, 다세대주택 등이 소재하며 기본적인 생활 인프라 구축.

5.3. 주거 환경

조용한 주택가 지역으로, 주거 환경은 보통 수준임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 임차보증금

대항력 있는 임차인 송 의 보증금 210,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다. 이는 상당한 추가 비용 부담으로 이어질 수 있습니다.

6.2. 토지이용규제

공항 중요시설물보호지구, 대공방어협조구역, 토지거래계약 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 또는 개발 시 제한 사항이 있을 수 있습니다.

6.3. 주변 혐오시설

주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 대규모 산업 폐기물 처리 시설이나 유해 화학물질 공장 등 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 공항 관련 보호지구 및 군사 시설 보호 구역 등은 소음이나 고도 제한과 관련된 간접적인 영향을 고려할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 도시형생활주택으로, 학교와 역이 인접하여 기본적인 생활 편의성은 갖추고 있습니다.

그러나 대항력 있는 임차인이 존재하며, 임차 보증금 210,000,000원이 배당에서 전액 회수되지 못할 경우 매수인이 인수해야 하는 리스크가 가장 큽니다.

건물 자체는 비교적 신축(2017년 준공)이며, 감정가 대비 최근 실거래가 유사 사례가 216,000,000원에 있어 시장 가치는 형성되어 있습니다.

입찰 시에는 임차인의 배당 현황을 면밀히 파악하고, 예상 인수 금액을 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지

지하철 5호선 화곡역 이용 가능 거리로 대중교통 접근성이 양호합니다.

8.2. 신축 건물

2017년에 준공된 비교적 신축 건물로 하자 발생 가능성이 낮습니다.

8.3. 학교 인접

서울화일초등학교가 인근에 있어 자녀가 있는 가구에 유리한 조건입니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 실거래 사례 중 가장 유사한 물건은 2026년 7월 1일 거래된 '더원' (366-36번지, 2019년 건축, 전용면적 19.98㎡, 4층)으로, 216,000,000원에 거래되었습니다.

본 물건의 전용면적은 29.73㎡ (약 9.00평)이며, 감정가는 217,000,000원입니다.

주변 시세는 약 210,000,000원 ~ 230,000,000원 수준으로 판단됩니다.

9.2. 적정 입찰가 산정

본 건은 대항력 있는 임차인 송 의 보증금 210,000,000원을 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다.

이러한 경우, 매수인이 실제 부담해야 할 총 취득 비용은 '입찰가 + 인수 보증금'이 됩니다.

제공된 정보에 따라 '예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 계산한다'는 원칙을 적용하면, 이론적으로 시장 시세 216,000,000원에서 인수 보증금 210,000,000원을 제외한 6,000,000원 수준에서 입찰가를 고려할 수 있습니다. 그러나 이는 실제 입찰가라기보다는, 임차인 보증금 지급 후 잔여 지분에 대한 가치를 나타내는 것으로, 현실적인 입찰가 산정에는 한계가 있습니다.

따라서, 임차인 보증금 인수액을 고려한 실질적인 투자 가치를 바탕으로 다음과 같이 예상 입찰가를 제안합니다.

현실적으로 본 물건의 총 취득 비용이 시세(약 216,000,000원)를 크게 초과하지 않도록 입찰가를 결정해야 합니다.

만약 임차인이 배당을 통해 보증금의 상당 부분(예: 180,000,000원)을 회수하고, 매수인이 인수하는 보증금이 30,000,000원이라면, 총 취득 비용은 '입찰가 + 30,000,000원'이 됩니다.

이를 종합적으로 고려하여, 100,000,000원 ~ 150,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

최종 권고: 입찰 참여 전, 반드시 법원에서 진행하는 배당표 확정 과정을 주시하고, 임차인의 실제 배당 수령액 및 잔여 보증금 인수액을 최종 확인한 후, 본인의 투자 여력과 수익률 목표에 맞춰 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.