나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12720 [1] 서울특별시 금천구 독산동 883-11 지에스프라임 제4층 제402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "문성중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택, 아파트,근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건은 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 등이 소재하여 제반 교통상항은 보통임.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제4층 제402호로서, ("집합건축물대장상" 의 사용승인일은 2020.07.16.) 외벽 : 치장벽돌쌓기 등 마감. 내벽 : - 창호 : 샷시 창호 임.

이용상태

대상물건은 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

대상물건은 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재경보설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 지상1층에 주차장 등을 갖추고 있음

토지의 형상 및 이용상태

대상건물의 토지는 2필지 일단의 세장형으로서, 도시형생활주택(단지형다세대)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상건물의 남동측으로 문성로3길의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대상물건의 토지는 "토지이용계획확인서" 상에 기호1,2는 모두 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(서울시남부교육지원청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 대상물건의 임대사항은 미상임. (2) 대상물건은 물건실지 조사 시 소유자 및 이해 관계인의 부재 등으로 내부구조에 대한 조사가 불가하여, 내부구조도는 금천구청에서 발급받은 "집합건축물대장" 상의 '건축물 현황도' 기준으로 외부 관찰 등에 의해 작성하였는바 실제와 다소 다를 수 있으므로 경매 진행 시 참고하시고, 경매 참여시 재확인 등 유의하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12720 (1)

* 소재지: 서울특별시 금천구 독산동 883-11 지에스프라임 제4층 제402호

* 건물명: 지에스프라임

* 구분: 도시형생활주택 (집합건물)

* 건축년도: 2020년 7월 16일 사용승인

* 감정가: 267,000,000원

* 토지면적: 18.91㎡ (약 5.72평)

* 건물면적: 29.94㎡ (약 9.06평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 한OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 서울특별시 금천구 독산동 소재 "문성중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

* 인접 도로상태: 대상건물의 남동측으로 문성로3길의 아스팔트 포장도로에 접함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 서울특별시의 압류 (2023.01.30 접수)

* 인수되는 권리:

* 주택임차권 (원은지): 금액 270,000,000원, 전입일 2020.09.16, 확정일자 2020.08.19.

* 본 임차인은 대항력이 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 함.

* 소멸되는 권리:

* 남동세무서장의 압류 (2023.05.25 접수)

* 주택도시보증공사의 가압류 (2023.07.13 접수)

* 한국주택금융공사의 강제경매 (2025.10.30 접수)

* 안산세무서장의 압류 (2025.11.11 접수)

* 기타 을구의 권리들은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

* 임차인 현황:

* 임차인: 원

* 보증금: 270,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-09-16

* 확정일자: 2020-08-19

* 배당신고일자: 2023-07-20

* 대항력: 있음

* 비고: 인수되는 보증금 270,000,000원

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-07-28

* 대항력: 없음

* 임차인: 송

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-06-23

* 대항력: 없음

1.3. 상권분석

* 주변 상업시설: 대상물건 인근에 다세대주택, 다가구주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 상권 특성: 주거 지역으로 분류되며, 대로변보다는 이면도로에 위치하여 조용한 주거 환경을 형성하고 있음.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 북서측 인근에 문성중학교가 소재하여 교육 환경이 양호한 편임.

* 편의시설: 도보 또는 차량으로 이동 가능한 거리에 마트, 은행, 병원 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능함.

* 건물 내 부대시설: 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재경보설비, 도시가스 개별난방설비, 지상 1층 주차장 등을 갖추고 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 보증금 인수: 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 원은지 씨의 보증금 270,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점임. 이는 총 매입 비용에 직접적인 영향을 미침.

* 토지이용계획상 제한:

* 교육환경보호구역 (남부교육청 확인 필요)

* 상대보호구역 (남부교육지원청 확인 필요)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등, 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 등 - 지정기간 및 대상 확인 필요)

* 내부 구조 확인 제한: 소유자 및 이해관계인 부재로 내부 구조 조사가 불가하여 집합건축물대장 현황도 기준으로 작성되었으며, 실제와 다소 차이가 있을 수 있어 경매 참여 시 재확인 필요.

1.6. 종합 의견

본건은 서울특별시 금천구 독산동에 위치한 도시형생활주택(다세대주택)으로, 2020년 신축되어 비교적 신축 건물이지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 270,000,000원 인수라는 중대한 부담이 있는 물건임. 주거 지역 내에 위치하여 기본적인 생활 인프라는 갖추고 있으나, 교육환경보호구역 등 일부 토지이용계획상의 제한 사항도 확인이 필요함. 임차인 보증금 인수 금액을 고려할 때, 매수인의 총 투자금액이 상당히 높아질 수 있으므로 신중한 접근이 요구됨.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2020년 준공으로 비교적 최신 건물임.

* 주거 밀집 지역: 독산동 내 주거 지역에 위치하여 안정적인 수요 기대.

* 교육 시설 근접: 문성중학교가 인근에 있어 교육 환경에 대한 고려 가능.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가를 분석한 결과, 본건과 유사한 규모 및 연식의 주변 다세대주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 독산동 1022-18번지 소재 별담채 (28.56㎡, 2020년식, 5층) 2026년 7월 3일 거래가 265,000,000원

* 독산동 1046-22번지 소재 한백아트 (29.81㎡, 2016년식, 2층) 2026년 7월 1일 거래가 310,000,000원

본건의 감정가는 267,000,000원이며, 유사한 연식과 면적의 거래 사례인 별담채의 실거래가(265,000,000원)와 유사한 수준입니다.

그러나 본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 270,000,000원을 인수해야 하므로, 실제 낙찰가 외에 추가적인 자금 부담이 발생합니다. 따라서 순수 물건 자체의 가치를 고려한 예상 입찰가는 다음과 같이 산정합니다.

* 예상 입찰가 범위: 260,000,000원 ~ 275,000,000원

상기 예상 입찰가는 물건의 시장 가치를 기준으로 산정된 것이며, 실제 입찰 시에는 경쟁 상황, 법원 진행 상황, 권리 인수 금액 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다. 인수 보증금을 포함한 총 매입 비용은 (예상 입찰가 + 270,000,000원)이 되므로, 이에 대한 자금 계획을 면밀히 세워야 합니다.

1.9. 주변 시설 정보

* 주변 혐오시설 검색 결과: 서울 금천구 독산동 883-11번지 일대에 특별히 언급되는 혐오시설은 검색되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 교육환경보호구역 및 상대보호구역에 해당할 가능성이 있어, 해당 지역 관할 교육지원청을 통해 정확한 범위를 확인하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.