나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12818 [1] 서울특별시 금천구 독산동 1158 라온하우스 제102동 제4층 제401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: L.H · 평가일 2025.11.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "문성중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주거 및 상가지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건은 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 등이 소재하여 제반 교통상항은 보통임.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지1층,지상6층 건물 내 제4층 제401호로서, ("집합건축물대장상" 의 사용승인일은 2019.04.08.) 외벽 : 석재붙임 등 마감. 내벽 : - 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

대상물건은 공동주택(집합건축물대장표재부) 및 집합건축물대장(전유부,갑)상 에는 단지형 다세대주택임.

설비내역

대상물건은 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 지상1층 및 지하1층에 주차장 등을 갖추고 있음

토지의 형상 및 이용상태

대상건물의 토지는 가장형으로서, 단지형다세대주택 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상건물(라온하우스)단지 북측 및 동측으로 문성로의 아스팔트 포장도로 등에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대상물건의 단지 토지는 "토지이용계획확인서" 상에 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.) 임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 대상물건의 임대사항은 미상임. (2) 대상물건은 물건실지 조사 시 소유자 및 이해 관계인의 부재 등으로 내부구조에 대한 조사가 불가하여, 내부구조도는 금천구청에서 발급받은 "집합건축물대장" 상의 '건축물 현황도' 기준으로 외부 관찰 등에 의해 작성하였는바 실제와 다소 다를 수 있으므로 경매 진행 시 참고하시고, 경매 참여시 재확인 등 유의하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12818 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 1158 라온하우스 제102동 제4층 제401호

용도: 다세대주택

감정가: 3억 7800만원

1.2. 토지 정보

토지면적: 25.98㎡ (약 7.86평)

토지지분: 25.98㎡ (약 7.86평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건물면적: 42.15㎡ (약 12.75평)

건물지분: 42.15㎡ (약 12.75평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

건축물 용도: 공동주택 (다세대주택)

사용승인일: 2019년 04월 08일

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

층수: 지하 1층, 지상 6층 중 제4층 제401호

1.4. 권리분석

1.4. 1. 임차인 현황

임차인: 강 (성씨만 표시)

보증금: 3억 7600만원

차임: 0원

전입일자: 2021년 08월 09일

확정일자: 2023년 08월 18일

배당신고일자: 2025년 10월 23일

대항력: 있음

비고: 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하는 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

1.4. 2. 등기부 요약

총 채권액: 6억 4500만원

주요 권리 내역:

* 소유권 보존 (2019-04-23)

* 주택임차권 (을1, 2025-10-23 접수): 강 (성씨만 표시), 임대차보증금 3억 7600만원. 전입일자 2021-08-09, 확정일자 2023-08-18. 말소 기준 권리보다 앞서므로 매수인에게 대항력 있음.

* 가압류 (갑5, 2023-02-13 접수): 주택도시보증공사, 2억 6900만원. 말소 기준 권리.

* 강제경매 (갑9, 2025-11-05 접수): 강 (성씨만 표시), 4억 1402만 9108원. (본건 경매사건)

1.4. 3. 말소기준권리

말소기준권리: 갑5, 주택도시보증공사의 가압류 (2023-02-13 접수)

1.4. 4. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 매수인에게 대항할 수 있는 임차인(강 (성씨만 표시))이 존재하며, 임대차보증금 3억 7600만원입니다. 전입일자 2021년 08월 09일, 확정일자 2023년 08월 18일입니다. 해당 임차인의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 아니하면, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

1.5. 입지조건

1.5. 1. 주변 환경

대상 물건은 서울특별시 금천구 독산동에 위치하며, 주변에는 "문성중학교"가 북동측 인근에 있습니다. 주거지로는 다세대주택이, 상업지로는 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.5. 2. 교통 상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 단지 북측 및 동측으로 문성로 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

1.6. 상권분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 독산동 일대 다세대주택의 시세는 면적 및 건물 연식에 따라 다소 편차가 있습니다.

* 2026년 5월 거래된 53.72㎡(약 16.25평)의 더하우스비동(2017년 준공)은 4억 4000만원에 거래되었으며, 평당 약 2708만원 수준입니다.

* 2026년 5월 거래된 29.87㎡(약 9.04평)의 로얄팰리스5(2023년 준공)는 3억 2500만원에 거래되었으며, 평당 약 3595만원 수준입니다.

* 2026년 5월 거래된 21.99㎡(약 6.65평)의 엘리체(2012년 준공)는 1억 4000만원에 거래되었으며, 평당 약 2105만원 수준입니다.

본건은 42.15㎡(약 12.75평) 면적으로, 건축 연도가 2019년으로 비교적 신축에 속합니다. 주변 시세와 감정가(약 2965만원/평)를 고려할 때, 본건의 현재 시장가치는 3억 4500만원에서 4억 5800만원 범위로 추정됩니다.

1.7. 생활정보

* 편의시설: 주거 및 상가 지역이 혼재하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: "문성중학교"가 인근에 위치하며, 교육환경보호구역으로 지정되어 있습니다. (남부교육청 확인 요망)

* 주차: 건물 내(지상 1층 및 지하 1층) 주차장(총 32대, 기계식 주차 28대 포함)이 마련되어 있습니다.

* 난방: 도시가스 개별난방 시스템을 갖추고 있습니다.

* 기타: 위생설비, 급배수설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.8. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 보증금 3억 7600만원을 가진 임차인이 대항력을 보유하고 있으며, 배당 후 잔액 인수 가능성이 있습니다. 감정가 3억 7800만원 대비 임차인 보증금이 매우 높아, 배당 순위 및 금액을 면밀히 검토해야 합니다. (현재 등기부 요약상 임차인 보증금은 말소기준권리보다 우선하므로, 배당이 제대로 이루어지지 않으면 매수인이 인수하게 됩니다.)

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약허가구역(외국인 등 대상, 2025.08.26~2026.08.25 / 아파트 대상, 2025.10.20~2026.12.31) 등으로 지정되어 있어 건축 및 거래 시 제한사항이 있을 수 있습니다.

* 건물 내부 확인 불가: 현장 조사 시 소유자 및 이해관계인 부재로 내부 구조 확인이 어려웠으며, 건축물 현황도 기준으로 작성되었습니다. 실제와 다를 수 있으므로 입찰 전 재확인이 필요합니다.

* 임대사항 미상: 임차인 외 별도 임대사항은 미상입니다.

1.9. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 독산동에 위치한 비교적 신축(2019년 준공)의 다세대주택입니다. 주변 시세 및 감정가격을 고려할 때, 적정 시세는 3억 5천만원에서 4억 2천만원 범위로 보입니다. 그러나 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인이 보증금 3억 7600만원을 보유하고 있다는 점입니다. 해당 임차인의 보증금이 경매 절차에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 금액은 매수인이 부담해야 하므로 실질적인 취득 비용이 감정가보다 훨씬 높아질 수 있습니다.

1.10. 투자 포인트

* 준신축급 다세대주택: 2019년 준공으로 비교적 연식이 짧아 내부 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 역세권 잠재력: 정확한 역세권 여부는 추가 확인이 필요하나, 독산동 일대는 교통망 확충 및 개발 가능성이 있는 지역입니다. (주변 교통상황 보통으로 기재되어 있음)

* 신축 아파트 대비 저렴한 가격: 주변 신축 아파트 시세 대비 합리적인 가격으로 내 집 마련 또는 투자 기회를 제공할 수 있습니다.

1.11. 예상 입찰가

본 건은 대항력 있는 임차인으로 인해 보증금 인수 부담이 발생할 수 있습니다. (단, 배당 순위에 따라 임차 보증금이 전액 변제될 경우 인수 부담은 줄어들 수 있습니다. 본 건의 경우, 임차인 보증금 3억 7600만원이 말소기준권리보다 선순위이므로, 배당에서 전액 변제되지 않으면 매수인이 인수해야 합니다. 감정가 3억 7800만원 대비 임차 보증금이 매우 높다는 점을 고려해야 합니다.)

제공된 자료에서 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 이는 배당 순위에 따라 임차인이 우선 변제받을 경우를 가정한 것으로 판단됩니다. 만약 임차인 보증금이 경매 대금으로 전액 충당되지 않을 경우, 해당 금액만큼 매수인이 추가로 부담해야 함을 유념해야 합니다.

현 시세 및 감정가(3억 7800만원)와 임차인 보증금(3억 7600만원)을 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

예상 범위: 3억 3000만원 ~ 3억 6000만원

권장 입찰가: 3억 4500만원 (감정가의 약 91%)

입찰 참여 전, 해당 물건에 대한 법원의 배당표를 반드시 확인하여 임차인 보증금의 전액 변제 여부를 명확히 파악하고, 최신 부동산 시세 변동 추이를 추가적으로 분석하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.