나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12939 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 97-46 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우주감정 · 평가일 2025.11.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 97-46번지에 소재하는 <서울매봉초등학교> 남측 인근에 위치하는 토지로서 주위는 단독주택, 근린상가 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 대중교통수단인 버스정류장이 인접하여 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

현황 도로로 이용중임.

인접 도로상태

세로(가)에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역 , 광로3류(폭 40m~50m)(2015-10-01)(접합), 건축허가·착공제한지역((최초)제한공고(고시)일로부터 2년(단, 정비계획의 결정 및 정비구역의 지정·고시가 있는 경우 고시일까지)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.3.19. ~ 2026.4.3.),건축선

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

공부상 지목은 <대>이나 현황 <도로>임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건기본정보

2. 물건 기본 정보

본 보고서는 서울특별시 구로구 개봉동 97-46 소재 토지 경매 물건에 대한 분석입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경12939 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

소재지는 서울특별시 구로구 개봉동 97-46이며, 용도는 공부상 대지이나 현황 도로로 이용 중입니다.

감정가는 234,000,000원입니다.

토지 면적은 180.00㎡ (약 54.45평)이며, 토지 제시외 면적 및 건물 면적은 없습니다.

매각 대상은 토지 전체 매각이며, 채권자는 이OO입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 서울특별시 구로구 개봉동 97-46번지에 위치하며, 서울매봉초등학교 남측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 단독주택과 근린상가가 혼재하는 주거지대입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 도로 상태

세로(가)에 접하고 있으며, 폭 40~50m의 광로3류에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계

본 물건은 서울남부지방법원 2025타경12939 부동산강제경매 사건입니다.

등기부상 말소기준권리는 2025년 11월 5일 접수된 이병훈의 강제경매(200,000,000원)입니다.

이 기준권리보다 선순위 권리는 없으며, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

소유권 이전(협의분할에 의한 상속) 및 공유물 분할 등기가 등기부상 확인됩니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다.

이는 임차인이 없거나, 인수되는 임차인이 없음을 의미합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 개봉동 일대는 단독주택 및 근린상가가 혼재된 일반적인 주거지역입니다.

별도의 상권 활성화 지역으로 보기는 어려우나, 배후 주거 수요는 존재합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육시설

단지 인근에 서울매봉초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

주변 근린상가를 통한 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 현황의 불일치

가장 큰 리스크 요인은 공부상 지목은 '대지'이나 현황 '도로'로 이용되고 있다는 점입니다.

이는 건축 행위가 불가능하거나 매우 제한적일 수 있음을 의미합니다.

6.2. 토지 이용 계획 및 제한 사항

* 도시지역, 제3종일반주거지역

* 광로3류(폭 40m~50m) 접합

* 건축허가·착공제한지역 (최초 제한 공고일로부터 2년)

* 장애물제한표면구역 (공항시설법)

* 교육환경보호구역 (남부교육청 확인 필요)

* 대공방어협조구역 (해발 165m 이하 제한)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에관한허가구역 (외국인, 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 등 다양한 제한 기간 및 대상 포함, 2025.10.20.~2026.12.31. 등)

* 건축선

이러한 다수의 법규 제한으로 인해 토지 활용에 상당한 제약이 따를 수 있습니다.

주변에서 특정 혐오시설이 직접적으로 보고된 바는 없습니다.

7. 종합의견

7.1. 물건 분석 요약

본 물건은 서울특별시 구로구 개봉동에 위치한 토지 경매 물건으로, 감정가는 234,000,000원, 토지 면적은 180.00㎡ (약 54.45평)입니다.

가장 큰 특징은 공부상 지목은 '대지'이나 현황 '도로'로 이용되고 있다는 점이며, 이로 인해 건축 행위가 불가능할 가능성이 높습니다.

또한, 다양한 법규상의 제한 사항이 많아 토지 활용에 있어 신중한 검토가 요구됩니다.

인수되는 임차인이 없다는 점은 긍정적인 요소이나, 현황 도로라는 점이 투자 가치를 크게 낮추는 요인입니다.

8. 투자포인트

8.1. 잠재적 가치

* 서울시 내 위치한 토지라는 점

* 대중교통 이용이 용이한 입지

9. 예상입찰가

9.1. 입찰가 산정 고려 사항

본 물건은 현황 '도로'로 이용되고 있어 일반적인 건축 가능한 대지로서의 가치보다는, 도로 편입에 따른 보상이나 인접 토지와의 합병 가능성 등 특수한 경우에 가치가 발생할 수 있습니다.

감정가 234,000,000원은 토지 자체의 가치로 책정된 것으로 보이나, 건축 불가 및 도로로서의 활용도에 따라 실질 가치는 변동될 수 있습니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사, 인근 토지 거래 사례 및 관련 법규에 대한 심층적인 검토가 필수적입니다.

이러한 리스크 요인을 고려할 때, 신중한 접근이 필요하며, 현재로서는 투자 가치를 명확히 산정하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.