나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13100 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 504-80 엘케이드림빌 제에이동 제3층 제304호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2025.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '신곡초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철역(2, 5호선 '까치산역')이 소재하는 등 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상5층 건물 내 제에이동 제3층 제304호로서, (사용승인일 : 2018.03.19) 외벽 : 치장벽돌 마감 등, 창호 : 하이새시 창호 등입니다.

이용상태

공부상 '도시형생활주택(단지형다세대)'으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 완경사의 세장형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남서측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 (1) : 도시지역, 제1종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)(강서교육지원청 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

해당없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서상 임차권설정 되어 있으며, 자세한 임대관계는 미상입니다.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13100 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 감정가: 236,000,000원

1.2. 물건 현황

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 504-80 엘케이드림빌 제에이동 제3층 제304호

* 용도: 도시형생활주택 (단지형다세대)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 지상 5층 건물 중 A동 3층 304호

* 사용승인일: 2018년 03월 19일

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

* 토지면적: 20.33㎡ (약 6.15평)

* 토지 지분: 20.33㎡ (약 6.15평)

* 건물면적: 25.64㎡ (약 7.76평)

* 건물 지분: 25.64㎡ (약 7.76평)

1.4. 특이사항

* 공동담보, HUG 인수조건 변경

* 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '신곡초등학교' 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

* 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있습니다.

* 지하철 2호선 및 5호선 '까치산역'이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로 상황

* 본건 북동측 및 남서측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

* 본 경매는 부동산강제경매 사건입니다.

* 말소기준권리는 2022년 11월 07일자 강서구(서울특별시)의 압류 등기입니다.

* 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 조건

* 임차인 김 (보증금 0원, 전입 2025-08-04): 대항력 없음.

* 임차인 박 (보증금 0원, 전입 2025-08-04): 대항력 없음.

* 임차인 주택도시보증공사(류은호) (보증금 235,000,000원, 전입 2021-03-12): 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 특이사항: 임차인 류은호 및 주택임차권 승계인은 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이 조건이 명확히 이행될 경우, 낙찰자가 인수하는 임차보증금은 없습니다.

4. 상권 분석

* 본 물건은 주거 밀집 지역 내에 위치하고 있으며, 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

* 대규모 상업지구보다는 주거 생활 편의를 지원하는 소규모 상권으로 형성되어 있습니다.

5. 생활 정보

* 주변에 신곡초등학교가 있어 교육 환경이 갖추어져 있습니다.

* 지하철 2, 5호선 까치산역 이용이 가능하여 서울 시내로의 접근성이 좋습니다.

* 건물 내 기본적인 위생, 급배수, 난방(도시가스보일러), 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련: 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 임차보증금 235,000,000원의 처리 조건이 중요합니다. 현재 '보증금반환청구권 포기 조건 매각'으로 명시되어 인수 부담이 없는 것으로 보이나, 해당 조건의 최종 이행 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 토지이용계획: 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 대공방어협조구역 등으로 지정되어 있어 향후 건물 증축 또는 용도 변경 시 제한사항이 있을 수 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 특정 조건(외국인 등) 해당 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 신축(2018년 사용승인) 도시형생활주택으로, 소형 면적임에도 불구하고 지하철역(까치산역) 접근성이 우수하여 실거주 및 투자 목적 모두 고려해볼 만합니다. 공동담보 및 HUG 관련 보증금 인수 조건이 명확히 명시되어 있어, 낙찰 시 추가적인 채무 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 토지이용계획상의 제약 사항들을 인지하고 투자 결정을 내려야 합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물로 하자 보수 및 유지보수 비용 부담이 적을 수 있습니다.

* 소형 면적으로 1인 가구 또는 소규모 가구의 실거주에 적합합니다.

* 까치산역 인근의 역세권 입지로 임대 수요가 꾸준할 것으로 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 236,000,000원이며, 전용 면적 25.64㎡(약 7.76평)입니다.

* 인근 유사 신축 다세대주택(M펠리체, 2018년 준공, 37.05㎡)의 최근 매매가는 300,000,000원(약 3억 원)으로, 평당 약 2,678만 원 수준입니다.

* 본건의 감정가 기준 평당 가격은 약 3,041만 원으로, 최근 실거래가와 비교 시 다소 높은 편입니다.

* HUG 인수 조건 변경으로 보증금 인수 부담이 없는 점을 고려할 때, 시세 및 감정가를 종합적으로 반영하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

* 권리 분석 및 HUG 조건 이행 여부를 최종 확인한 후, 현재 시세와 감정가를 고려하여 대략 210,000,000원 ~ 225,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 주변 시설 분석:

* 지도 서비스에서 서울특별시 강서구 화곡동 504-80번지 주변을 검색한 결과, 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

* 다만, 김포국제공항이 인근에 위치하여 항공기 소음 및 공항 관련 시설물 보호구역(중요시설물보호지구, 원추표면구역, 대공방어협조구역)에 해당되는 점은 향후 건축 행위 시 고려해야 할 사항입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.