나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경761 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 372-9 중앙하이빌 제지층 제비02호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 화산 · 평가일 2025.11.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울월정초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 본건 유사 다세대주택과 단독주택, 근린생활시설, 각급학교 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 근거리에 지하철 5호선 "화곡역"이 소재하고 있어 제반 대중교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상 4층 건물 내 제지층 제비02호로서, 외벽 : 드라이비트 마감 등, 창호 : 샷시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.(후첨"내부구조도"참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2014-12-22)(강서 교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 본건은 이해관계인의 부재로 인하여 부득이하게 호실 표기를 기준한 외부관찰, 주위 탐문 및 표준적 이용상태, 건축물현황도 등을 참고하여 평가하였는바, 실제 사항과 상이할 수 있으니 경매진행 및 입찰시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경761 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 372-9 중앙하이빌 제지층 제비02호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 175,000,000원

* 토지면적: 38.70㎡ (약 11.71평)

* 건물면적: 72.27㎡ (약 21.86평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한국주택금융공사 (추정)

1.2. 입지조건

1.2. 1. 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울월정초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 본건과 유사한 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.2. 2. 교통상황

차량으로의 건물 진출입이 가능하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 위치하고 있습니다. 또한, 지하철 5호선 "화곡역"이 근거리에 있어 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다.

1.2. 3. 토지 및 도로 상태

토지는 인접 필지 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 본건 서측으로는 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

1.2. 4. 외부 지도 검색 결과

주변 지역에 대한 외부 지도 검색 결과, 본건 인근에 혐오 시설로 간주될 만한 특별한 시설은 발견되지 않았습니다. 다만, 지역 특성상 소규모 상가 및 주택가가 혼재되어 있습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1. 등기부 요약

* 말소기준권리: 을5, 우리은행 근저당 (접수일자: 2016-08-02, 권리금액: 107,800,000원)

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 을5 우리은행 근저당 (말소기준권리)

* 을6 김영섭 근저당 (접수일자: 2021-12-24, 권리금액: 60,000,000원)

* 갑4 서울축산업협동조합 가압류 (접수일자: 2024-10-10, 권리금액: 290,000,000원)

* 갑5 주식회사도은대부 가압류 (접수일자: 2024-11-12, 권리금액: 652,064,876원)

* 갑7 한국주택금융공사 임의경매 (접수일자: 2025-11-03, 권리금액: 88,603,217원)

* 갑8 강서세무서장 압류 (접수일자: 2026-07-20)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:" 항목에 내용이 기재되어 있지 않습니다. 지상권 존재 가능성은 매우 희박하나, 실제 현황 조사 시 반드시 확인이 필요합니다.

1.3. 2. 임차인 현황

* 임차인: 이예진

* 보증금: 10,000,000원

* 전입일자: 2020-09-02

* 확정일자: 2024-06-21

* 배당신고일자: 2025-12-02

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금 1,000만원은 배당을 통해 회수 가능할 것으로 예상되나, 배당 순위에 따라 달라질 수 있습니다.

* 임차인: 홍석희

* 보증금: 0원

* 전입일자: 2025-07-21

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없습니다.

* 임차인: 홍영림

* 보증금: 0원

* 전입일자: 2025-07-21

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없습니다.

* 임차인: 홍정창

* 보증금: 0원

* 전입일자: 2025-07-21

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 3. 권리분석 종합

등기부상 모든 권리는 말소기준권리 이후 순위로, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 또한, 현재 파악된 임차인들은 모두 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다. 권리관계는 매우 깨끗한 편으로 판단됩니다. 다만, "매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목에 기재된 지상권 개요의 부재는 잠재적 위험 요소로, 현장 방문 시 반드시 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

주변에 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다. 또한, 서울월정초등학교와 인접해 있어 주거 편의성이 높습니다. 지하철 5호선 화곡역과의 접근성 또한 우수하여 서울 시내 이동이 용이하며, 이는 잠재적 가치 상승 요인으로 작용할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

* 교육: 서울월정초등학교가 북동측 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 지하철 5호선 화곡역을 이용할 수 있으며, 버스 노선도 다양하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주거 환경: 주거 지역으로서 인근에 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역 등 다양한 규제 지역에 해당합니다. 이는 향후 건축, 증축, 용도 변경 등에 제약을 줄 수 있습니다.

* 건축 연도: 건물 준공 연도가 2001년으로, 약 25년이 경과하여 노후화로 인한 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

* 지상권 존재 가능성: "매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목에 지상권 개요가 기재되어 있지 않아, 실제 지상권이 존재할 경우 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다. 이는 반드시 현장 확인을 통해 소명해야 합니다.

* 명도: 임차인들의 대항력은 없으나, 실제 점유 관계 및 이사 협의 과정에서 명도 저항이 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동 소재의 지하층 다세대주택입니다. 권리관계가 매우 깨끗하며, 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자가 인수할 부담이 적다는 점이 가장 큰 장점입니다. 서울월정초등학교 및 지하철 5호선 화곡역과의 인접성 또한 우수하여 입지 조건이 양호합니다. 다만, 2001년에 건축된 건물로 노후도가 있으며, 다양한 토지 이용 규제 및 지상권의 잠재적 인수 가능성은 유의해야 할 사항입니다. 감정가가 현재 시장 시세 대비 낮게 책정되었을 가능성이 있어, 면밀한 시세 분석 후 접근 시 수익성을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 깨끗한 권리관계: 매각으로 모든 등기부상 권리 소멸, 대항력 있는 임차인 없음.

* 양호한 입지: 초등학교 및 지하철역 인접, 대중교통 편리, 생활 편의시설 접근성 우수.

* 시세 대비 낮은 감정가: 주변 시세 분석 결과, 감정가 대비 높은 시장 가치를 가질 가능성이 있어 시세 차익 기대.

* 일괄매각: 토지와 건물을 동시에 취득 가능.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 175,000,000원

* 최근 매매 사례 분석:

* 2026년 7월 거래된 유사 면적(약 37.56㎡) 다세대주택이 160,000,000원에 거래되었으며, 당시 평당 약 1,400만원 수준입니다.

* 본건 건물면적 72.27㎡ (약 21.86평)을 기준으로, 인근 시세를 반영 시 평당 약 1,300만원 ~ 1,400만원 수준의 거래가를 가정할 수 있습니다.

* 이를 환산하면 약 2억 8천만원 ~ 3억 1천만원 수준의 시장 가치가 추정됩니다.

* 본건 가치 평가:

* 본건은 지하층 물건으로, 일반층 대비 가치 하락 요인이 있습니다. 이를 감안하여 시장 가치의 70~80% 수준으로 조정하면 약 2억 1천 5백만원 ~ 2억 4천 8백만원 수준으로 추정됩니다.

* 감정가가 1억 7천 5백만원으로, 보수적으로 산정한 시장 가치보다 현저히 낮습니다. 이는 입찰 경쟁이 치열할 가능성을 시사합니다.

* 권리 인수 부담 없음: 대항력 있는 임차인이 없어 입찰가 산정에 심리적, 재정적 부담이 적습니다.

* 종합 의견 및 예상 입찰가:

* 권리관계의 안전성, 양호한 입지, 낮은 감정가, 주변 시세 등을 종합적으로 고려할 때, 본건은 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 물건입니다.

* 안정적인 입찰을 위해서는 감정가 대비 10% ~ 20% 이상 상승한 금액으로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 따라서, 본건의 예상 입찰가는 195,000,000원 으로 제시하며, 투자 성향에 따라 190,000,000원 ~ 220,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.