나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13077 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 330-14 신영리치빌 제6층 제604호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: L.H감정 · 평가일 2025.11.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "신정초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 연립주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철2,5호선 "까치산역" 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕,지상6층 건물 내 제6층 제604호로서, ("집합건축물대장" 상의 사용승인일은 2017-03-22.임) 외벽 : 석재 붙임 등 마감. 내벽 : -. 창호 : 샷시창호 마감 등 임.

이용상태

대상물건은 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중임.(공부참조)

설비내역

대상물건은 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비, 화재탐지설비 등 및 옥내 외에 주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상건물의 토지는 세필지 일단의 가장형으로서, 도시형생활주택의 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

대상건물의 북동측으로 초록마을로의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대상물건의 토지는 "토지이용계획확인서" 상에 기호1,도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임. 기호2,도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31) 임. 기호3은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31) 임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 대상물건의 임대사항은 미상임. (2) 대상 물건은 실지조사 시 소유자 및 이해 관계인의 부재 등으로 내부구조에 대한 조사가 불가하여, 내부구조는 구청에서 발급받은 "집합건축물대장" 상의 '건축물 현황도'를 기준으로, 평가사례 및 외부관찰 등에 의해 도시하였는바 실제와 다소 다를 수 있으므로, 경매진행 시 참고하시고, 경매참여시 재확인 등 유의하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13077 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 330-14 신영리치빌 제6층 제604호

* 건물명: 신영리치빌

* 용도: 도시형생활주택 (단지형다세대주택)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 이OO

* 감정가: 207,000,000원

* 건물 사용승인일: 2017년 03월 22일

* 면적:

* 토지 면적: 16.68㎡ (약 5.05평)

* 건물 면적 (전용면적): 29.14㎡ (약 8.82평)

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 강서구 화곡동, "신정초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 단독주택, 연립주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 일반적인 주거 지역 환경입니다.

* 교통상황: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다. 지하철 2, 5호선 "까치산역" 이용이 가능하여 대중교통 접근성 또한 양호합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 이상욱(이OO)의 강제경매 개시 결정 (2025년 11월 06일 접수, 권리금액 213,000,000원)

* 기타 권리관계:

* 서울신용보증재단의 가압류 (2025년 11월 27일 접수, 32,776,753원)

* 주택도시보증공사의 가압류 (2025년 12월 01일 접수, 236,000,000원)

* 상기 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

* 임차인 분석:

* 임차인: 이 (이상욱)

* 보증금: 213,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 10월 25일

* 확정일자: 2021년 10월 25일

* 대항력: 있음

* 비고: 상기 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 전입일자가 현재 등기부상의 권리관계보다 앞섭니다. 임차인의 보증금(213,000,000원)이 감정가(207,000,000원)보다 높아, 경매 절차에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 낙찰자가 해당 보증금을 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 연립/다세대/빌라 매매 정보 분석:

* M펠리체 (화곡동 830-5, 2018년 준공, 전용 37.05㎡) 2026년 5월 1일 거래: 300,000,000원 (약 809만 원/㎡)

* 한양 (화곡동 343-28, 2000년 준공, 전용 53.84㎡) 2026년 5월 4일 거래: 255,000,000원 (약 473만 원/㎡)

* 기린아트빌라 (화곡동 956-27, 1995년 준공, 전용 41.32㎡) 2026년 5월 3일 거래: 169,000,000원 (약 409만 원/㎡)

* 시세 분석: 본건 신영리치빌은 2017년 준공으로, 최근 매매 사례 중 2018년 준공된 'M펠리체'와 건축 연도가 유사합니다. 'M펠리체'의 사례(약 809만 원/㎡)를 적용할 경우, 본건(전용 29.14㎡)의 시세는 약 236,000,000원 수준으로 추정됩니다. 이는 감정가(207,000,000원)보다 높은 수준입니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근 신정초등학교가 위치하여 교육 환경이 근접해 있습니다. 지하철 2, 5호선 까치산역을 이용한 도심 접근성이 좋습니다.

* 주거 환경: 조용한 주택가에 위치하며, 근린생활시설 이용이 편리합니다.

* 부대시설: 건물 내에 승강기, 도시가스 난방, 옥내외 주차장(총 12면) 등의 설비가 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 이OO(이상욱) 임차인이 보증금 213,000,000원을 전입일자(2021.10.25) 기준으로 확보하고 있으며, 해당 보증금이 경매 절차에서 전액 회수되지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높습니다. 이는 총 투자 비용 상승으로 이어질 수 있습니다.

* 공항 관련 지구 지정: 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 특정 기간 동안 외국인 등에게 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 매수 주체에 따라 추가 확인이 필요합니다.

* 내부 상태 미확인: 건축물 현황도에 기반하여 평가되었으므로, 실제 내부 구조나 상태가 조사 시점과 다를 수 있습니다. 입찰 전 현장 방문을 통한 재확인이 필수적입니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 공항 관련 제한 사항은 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본건 신영리치빌 제604호는 2017년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 지하철역 인근에 위치하여 입지 조건이 양호합니다. 주변 유사 연식의 건물 시세가 감정가를 상회하는 점은 긍정적입니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 보증금 213,000,000원을 보유하고 있으며, 이 금액이 경매 절차에서 전부 배당되지 못할 가능성이 높아 낙찰자가 인수해야 할 부담이 상당합니다. 따라서, 실제 총 투입 비용을 신중하게 계산하여 접근해야 하는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 최신 건축 연도(2017년)로 비교적 신축에 속하며, 소형 도시형생활주택으로서 실수요자 또는 투자 수요가 존재할 수 있습니다.

* 지하철역(까치산역) 도보 이용 가능한 역세권 입지입니다.

* 인근 유사 신축 건물의 시세 상승 추세를 고려할 때, 시세 차익 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 207,000,000원

* 추정 시세: 약 236,000,000원 (유사 신축 건물 매매 사례 기반)

* 주요 리스크: 대항력 있는 임차인의 보증금 213,000,000원 인수 가능성.

* 본 물건의 예상 입찰가는 감정가와 추정 시세를 종합적으로 고려하되, 임차인 부담액을 감안하여 보수적으로 산정하는 것이 바람직합니다.

* 제안 예상 입찰가: 220,000,000원

* (참고: 상기 예상 입찰가로 낙찰 시, 임차인의 보증금 213,000,000원을 고려하면 실제 총 부담액은 약 433,000,000원(220,000,000 + 213,000,000)이 될 수 있습니다. 이는 임차인이 배당에서 회수하지 못하는 금액에 따라 달라집니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.