나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104241 [1] 서울특별시 관악구 신림동 497-5 그린플러스신림해담채 6층603호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남강 · 평가일 2025.11.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "신대방역(지하철2호선)" 북동측 인근에 위치하고 있 으며, 주위는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 하천(도림천), 공원(보라매공원) 및 근린생활 시설 등이 혼재하고 있는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 "신대방역(지하철2호선)" 등이 소재하고 있어 대중교통 편의성 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 12층 건물 내 6층으로서, (사용승인일 : 2012.04.26) 외벽: 석재붙임 등, 내벽: 벽지 및 일부 타일 등, 창호: 하이샷시 등임.

이용상태

본건은 도시형생활주택 원룸형임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접대지와 등고평탄한 사다리형 평지로서 공동주택 및 제2종근린생활시설 건부지로 이용중 임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 약35m 내외, 서측으로 약 4m 내외, 동측으로 약 8m 내외의 포장도로와 접함 .

토지이용계획 및 제한상태

신림동 497-5 도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관 한 법률>, 교육환경보호구역 (상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필 요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-10 -15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)),토지거래계약 에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8 .26.~2026.8.25.) 임.

공부와의 차이

없음. 조사시점 당시 현지 건물 전면에 기재된 건물명은 "그린플러스 보라매 해담채"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104241 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 497-5 그린플러스신림해담채 6층 603호

건물명: 그린플러스신림해담채 (현장 조사 시 "그린플러스 보라매 해담채"로 기재됨)

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

사용승인일: 2012년 04월 26일

1.3. 면적 정보

토지면적: 6.75㎡ (약 2.04평)

토지지분: 6.7476㎡ (약 2.04평)

건물면적: 12.89㎡ (약 3.90평)

건물지분: 12.89㎡ (약 3.90평)

1.4. 가격 정보

감정가: 153,000,000원

1.5. 매각 상세 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "신대방역(지하철 2호선)" 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 하천(도림천), 공원(보라매공원) 및 근린생활시설 등이 혼재하고 있는 지역입니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 "신대방역(지하철 2호선)" 등이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 주변 편의시설 및 환경

보라매공원이 인접해 있어 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다. 제공된 정보 내에서 확인된 혐오시설은 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본건의 등기부등본상 권리관계는 다음과 같습니다.

소유권 보존 및 이전 등기가 있으며, 다수의 압류, 가압류, 근저당권 등이 설정되었으나 모두 말소되었거나 말소될 예정입니다.

말소기준권리: 을구 7번 근저당권 (접수일자: 2023-03-02)

3.2. 임차인 현황

임차인: 김 원

보증금: 140,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 11월 09일

확정일자: 2021년 05월 06일

배당신고일자: 2025년 04월 02일

대항력: 있음

3.3. 인수되는 권리 분석

본건은 대항력 있는 선순위 임차인(을구 8번 주택임차권)이 존재합니다. 임차인 김 원의 보증금 140,000,000원은 배당을 통해 전액 변제되지 아니하는 경우, 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특징

본건 소재지는 도시지역, 제3종일반주거지역으로 분류되어 있으며, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

4.2. 최근 시세 동향

주변 유사 물건(연립, 다세대, 빌라)의 최근 매매 정보 분석 결과, 다음과 같은 시세 동향을 보입니다.

- 2026년 7월 6일 거래된 30.92㎡(약 9.35평) 규모의 1991년식 다세대 주택이 1억 8,500만 원에 거래되었습니다. (평당 약 1,980만원)

- 2026년 7월 6일 거래된 29.56㎡(약 8.94평) 규모의 2015년식 다세대 주택이 3억 2,000만 원에 거래되었습니다. (평당 약 3,590만원)

- 2026년 7월 3일 거래된 45.37㎡(약 13.72평) 규모의 2018년식 다세대 주택이 3억 9,000만 원에 거래되었습니다. (평당 약 2,830만원)

본건은 도시형생활주택으로, 위 다세대주택과는 건물 유형 및 면적에서 차이가 있습니다. 본건의 면적(12.89㎡, 약 3.90평)은 거래된 사례들에 비해 현저히 작습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 상태 및 설비

건물은 철근콘크리트구조로 2012년에 사용승인되었습니다. 외벽은 석재붙임, 내벽은 벽지 및 일부 타일 등으로 마감되었으며, 창호는 하이샷시입니다. 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주거 환경

본건은 원룸형 도시형생활주택으로, 1인 가구 또는 소형 주거 공간을 필요로 하는 수요층에게 적합할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 김 원의 보증금 140,000,000원을 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 예상치 못한 추가 비용 발생으로 이어질 수 있습니다.

6.2. 물건 자체 리스크

전용면적 12.89㎡(약 3.90평)으로, 매우 협소한 면적입니다. 이는 향후 재매각이나 임대 시 수요층을 제한할 수 있는 요인이 됩니다.

6.3. 주변 시설 관련 리스크

제공된 정보 및 감정평가서 상 특이사항은 없으나, 투자가치 판단 시 해당 지역의 개발 계획, 교통 편의성 변화 등을 지속적으로 모니터링할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신대방역 인근에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있으나, 12.89㎡의 매우 작은 면적과 140,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금 인수라는 중대한 위험 요소를 동시에 가지고 있습니다. 감정가는 1억 5,300만원이나, 인수되는 보증금으로 인해 실제 인수 시 총 부담액이 크게 증가할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 지하철 2호선 신대방역 역세권이라는 점은 교통 편의성을 제공합니다.

* 2012년에 준공된 건물로 비교적 신축에 속합니다.

* 소형 주거 공간에 대한 임대 수요가 꾸준히 존재할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석 기반 예상가

주변 시세 분석 결과, 유사한 연식 및 면적대의 다세대 주택 거래 사례에서 평당 약 2,800만원 ~ 3,600만원 수준의 가격이 형성되어 있습니다. 본건의 면적(약 3.90평)을 고려할 때, 순수 시세로만 본다면 약 1억 1천만원 ~ 1억 4천만원 범위로 추정해 볼 수 있습니다. 그러나 본건은 도시형생활주택이며, 면적이 매우 작다는 특성을 감안해야 합니다.

9.2. 인수 보증금 고려 및 예상 입찰가

가장 큰 위험 요인인 140,000,000원의 임차인 보증금 인수분을 고려할 때, 예상 입찰가는 보증금 인수 위험을 충분히 반영하여 보수적으로 산정해야 합니다. 만약 경매 절차에서 임차인 보증금이 전액 변제되지 않는다면, 매수인이 추가적으로 인수해야 하는 금액이 발생하게 됩니다.

감정가(153,000,000원)와 인수해야 할 보증금(140,000,000원)을 고려했을 때, 본건의 잠재적 총 매수 부담액은 상당할 것으로 예상됩니다. 임차인 보증금 인수 위험을 고려하여, 매우 보수적인 관점에서 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 50,000,000원

본 입찰가는 임차인 보증금 인수 위험을 최대한 반영한 금액이며, 낙찰 후 실제 총 지출액은 경매 절차에서의 배당 결과에 따라 변동될 수 있습니다. 따라서 철저한 권리 분석과 추가 자금 계획 수립이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.