나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104269 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 645-28 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한들 · 평가일 2025.11.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "동명노인복지센터" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 다세대 ·다가구주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 주거지역으로서 제반 주위환경은 무난함.

교통상황

본건까지 제반 차량 진·출입이 가능하며, 남서측 인근 간선도로(봉천로)변에 노선 버스정류장이 소재하고 남동측 약 630미터 지점에 전철역(봉천역 : 지하철 2호선)이 소재하는 등 전반적은 교통여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건내 제1층 제101호로서, 외 벽 : 인조석 붙임 마감 등, 내 벽 : 벽지도배, 내부 인테리어 및 타일붙임 마감 등, 창 호 : 하이샷시 이중창호 마감.

이용상태

공동주택(다세대주택) - (후첨 "호별배치도 및 내부구조도" 참조)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 도시가스공급설비에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 남측 하향 완경사지에 조성된 2필 일단의 가장형의 토지로서, 건부지(공동주택 : 다세대주택)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고, 이 도로를 통하여 남서측 인근에 차량이 운행하는 간선도로(봉천로)와 연계되어 타 지역으로의 교통 연계성 무난함.

토지이용계획 및 제한상태

토지 기호(1,2) 공히 : 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(서울시동작관악교육지원청고시 제2016-12호(2016.8.24.)) <교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-10)(토지거래허가구역(모아타운 내 지목 도로 토지)지정기간: 2024. 9. 10.~2029. 9. 9.),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 경매 물건 개요

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104269 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 645-28 1층101호

용도: 다세대주택

감정가: 373,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 면적 및 지분

토지면적: 31.17㎡ (약 9.43평)

토지지분: 31.17㎡ (약 9.43평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 43.03㎡ (약 12.99평)

건물지분: 43.03㎡ (약 12.99평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 토지거래허가구역, HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

주의사항: 임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

토지이용계획상 제한사항: 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 (지정기간: 2024.9.10.~2029.9.9. 및 2025.10.20.~2026.12.31. 등)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 관악구 봉천동에 위치하며, "동명노인복지센터" 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 단독주택, 다세대·다가구 주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역으로, 전반적인 주거환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량의 접근이 용이하며, 남서측 인근 간선도로(봉천로)변에 버스정류장이 위치하고 있습니다. 또한, 남동측 약 630미터 거리에 지하철 2호선 봉천역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 건축물 및 토지 정보

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제1층 제101호로 이용 중입니다. 외벽은 인조석 붙임 마감, 내벽은 벽지도배, 내부 인테리어 및 타일 마감, 창호는 하이샷시 이중창호로 구성되어 있습니다. 건물은 기본적인 위생 및 급배수시설, 승강기, 화재탐지 및 경보설비, 도시가스 개별난방 설비를 갖추고 있습니다. 토지는 남측 하향 완경사지에 조성된 가장형의 토지로서, 공동주택(다세대주택) 부지로 이용 중입니다. 인접 도로로는 서측으로 노폭 약 4미터의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 본 물건은 2016년 9월 12일 소유권 보존 등기 후, 신탁 말소, 공유자 지분 이전, 소유권 이전(매매) 등의 변동이 있었습니다.

말소기준권리는 2022년 9월 7일 광명시의 압류(징수과세 외)이며, 이 권리 이후의 등기들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 김아림

보증금: 380,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-11-30

확정일자: 2021-10-04

배당신고일자: 2023-12-11

대항력: 없음

주택임차권 등기(을3)는 2023년 12월 11일에 접수되었으나, 말소기준권리보다 후순위이며 말소 예정으로 확인됩니다.

3.3. 인수되는 권리 및 보증금

말소기준권리보다 선순위인 권리는 존재하지 않습니다.

임차인의 보증금 380,000,000원에 대하여는, "대항력 없음"으로 명시되어 있으며, "임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각"이라는 특이사항으로 인해 매수인이 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사한 다세대주택 거래 사례가 있습니다.

- 2026년 7월 3일 거래: 39.75㎡, 2022년 준공 건물, 54,000만원 (540,000,000원). 평당 약 13,584,905원.

- 2026년 7월 1일 거래: 26.98㎡, 2016년 준공 건물, 28,300만원 (283,000,000원). 평당 약 10,489,251원.

본 물건의 감정가는 373,000,000원 (43.03㎡ 기준, 평당 약 8,668,580원)으로, 최근 거래된 2016년 준공 건물(10.5M원/㎡)에 비해 다소 낮은 수준이나, 2022년 준공된 건물의 최고가(13.5M원/㎡)보다는 낮은 편입니다. 하지만 건축 연도가 오래된 물건(1991년 준공)의 거래가 19,000만원(53.28㎡)으로 평당 약 3,566,066원 수준이었던 점을 감안하면, 본 물건은 양호한 건축연도와 입지 조건을 갖춘 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육환경

본 물건은 서울특별시 관악구 봉천동의 주거지역에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 주변에는 다양한 근린생활시설이 있으며, 아파트 단지와 다세대주택이 혼재되어 주거 환경이 안정적입니다. 교육시설로는 "서울시동작관악교육지원청고시 제2016-12호"에 따른 상대보호구역으로 지정된 교육시설이 인근에 위치할 수 있습니다.

5.2. 기타 생활정보

건축물 정보에 따르면 본 건물은 2015년 10월 6일 신축 허가를 받아 2016년 8월 23일 사용승인된 건물로, 비교적 최근에 지어진 건물에 속합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역 지정

본 물건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 매수인이 외국인 또는 특정 대상에 해당하는 경우 허가를 받아야 합니다. 이는 거래 절차를 복잡하게 만들고 매수 희망자를 제한할 수 있는 요인입니다. (지정기간: 2024.9.10.~2029.9.9. 및 2025.10.20.~2026.12.31. 등)

6.2. HUG 인수조건 및 임차권 문제

주택도시보증공사(HUG)가 채권자인 경매 건으로, HUG 인수조건 변경 및 매수인의 임차보증금 반환채권승계에 대한 대항력 포기조건으로 매각이 진행됩니다. 비록 임차인의 대항력이 없다고 명시되어 있고 임차권 등기가 말소될 예정이나, 대규모 보증금(3.8억원)이 관련되어 있어 잠재적인 분쟁의 소지가 완전히 배제되지는 않습니다.

6.3. 기타 법규 제한

본 물건 토지는 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도:194m), 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 봉천동에 위치한 다세대주택으로, 입지 및 교통 환경이 양호하고 비교적 최근에 건축된 건물이라는 장점을 가지고 있습니다. 그러나 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 매수 자격 및 절차에 대한 확인이 필수적이며, HUG 관련 조건부 매각으로 인해 잠재적인 리스크가 존재합니다. 임차인의 대항력이 없다고 명시되어 있으나, 대항력 없는 임차인의 보증금 관련 사항은 항상 주의 깊은 검토가 필요합니다. 종합적으로 볼 때, 리스크 요인을 충분히 인지하고 법적 절차 및 관련 규정을 철저히 준수하는 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 양호한 입지 및 개발 가능성

봉천동은 관악구 내에서도 교통이 편리하고 생활 인프라가 잘 갖춰진 지역으로, 지속적인 주거 수요가 예상됩니다. 모아타운 등 도시 정비 사업 진행 시 주변 지역의 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

8.2. 감정가 대비 저평가 가능성

최근 유사 물건의 실거래가 대비 본 물건의 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다. 토지거래허가구역이라는 제약에도 불구하고, 시장 가치 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰될 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

8.3. 신축급 건물 (2016년 준공)

2016년에 사용승인된 건물로, 비교적 최신 건축 기준을 충족하며 노후화에 대한 우려가 적습니다. 이는 향후 유지보수 비용 절감 및 임대 용이성 측면에서 유리합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 373,000,000원입니다.

최근 실거래 사례 분석 결과, 유사 물건의 평당 시세는 약 867만원(감정가 기준)부터 1,358만원(2022년 신축)까지 분포합니다.

본 물건은 2016년 준공으로 신축급에 해당하나, 토지거래허가구역 지정으로 인해 일반 경매보다 경쟁이 제한될 가능성이 높습니다.

또한, 임차인 관련 조건부 매각으로 인해 소수의 투자자만이 관심을 보일 수 있습니다.

이러한 점을 고려할 때, 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

하지만 토지거래허가 절차 및 HUG 관련 조건을 완벽히 이해하고 인수할 수 있는 특수 투자자라면, 시세 반영 또는 감정가 이상으로 입찰할 가능성도 있습니다.

안정적인 투자를 목표로 한다면, 감정가의 75% 수준인 약 280,000,000원 ~ 290,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적으로 보입니다.

보수적으로 접근할 경우, 감정가의 70% 수준인 약 260,000,000원 ~ 270,000,000원도 고려할 수 있습니다.

다만, 해당 지역의 실제 토지거래허가 절차 비용 및 가능성, HUG와의 최종 협의 내용 등을 면밀히 확인한 후 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

상기 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 금액을 기준으로 산정되었으며, 실제 입찰가는 시장 상황 및 경쟁 구도에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.