나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104190 [1] 서울특별시 관악구 신림동 646-317 대림아트빌 2층201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "서울원신초등학교" 북서측 인근에 위치하며 주위는 단독(다가구)주택, 다세대주택, 소규모 근린생활시설, 학교 및 임야 등으로 형성된 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하-층/지상5층 건물 내 제2층 제201호로서 (사용승인일 : 2018.09.13) 외벽 : 석재 붙임 등 마감 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택(도시형생활주택단지형)으로 이용중임. (후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북서측 하향 완경사 지대 내 3필지 일단의 자체지반 평탄한 부정형 토지로서 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 9m 내외, 북서측으로 노폭 약 2m 내외(막다른 도로)의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

< (1) 신림동 646-317 >, < (3) 사당동 646-320 > 공히 도시지역, 제1종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종 확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임. < (2) 신림동 646-318 > 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종 확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 임차인 김경환은 경매신청채권자로 배당요구일자는 경매신청일임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104190 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 646-317 대림아트빌 2층201호

용도: 도시형생활주택 (다세대주택)

감정가: 203,000,000원

토지면적: 22.76㎡ (약 6.89평)

건물면적: 28.92㎡ (약 8.75평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김

특이사항: 대항력있는 임차인, 선순위 임차권, 공동담보

주의사항: 임차인 김경환은 경매신청 채권자로 배당요구일자는 경매신청일임

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "서울원신초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독(다가구)주택, 다세대주택, 소규모 근린생활시설, 학교 및 임야 등으로 형성된 주택지대입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

남서측으로는 노폭 약 9m 내외, 북서측으로는 노폭 약 2m 내외(막다른 도로)의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

을구 9번: 김경환의 강제경매개시결정 (2025타경104190)

인수되는 권리:

을구 3번: 주택임차권 김경환 (임차보증금 192,000,000원). 전입일자 2019년 2월 1일, 확정일자 2020년 1월 31일, 배당신고일자 2023년 9월 6일. 대항력 있음. 말소기준권리보다 선순위이므로, 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 해당 보증금 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

소유권 및 기타 권리:

갑구 1번: 소유권보존 (2018.09.19) - 장해숙 외 3명

갑구 2번: 공유자전원지분전부이전 (2019.02.01) - 정용철

갑구 7번: 소유권이전 (2024.11.05) - 이채형 (강제경매로 인한 매각, 2021타경1705)

갑구 9번: 강제경매 (2025.11.04) - 김경환 (말소기준권리)

등기부채권 총액: 192,000,000원 (주택임차권 김경환)

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 지역은 주로 단독주택 및 다세대주택이 밀집한 주거 중심 지역입니다.

인근에 소규모 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

서울원신초등학교가 인근에 위치하여 주거 환경으로 양호합니다.

1.4. 생활정보

건물명: 대림아트빌

사용승인일: 2018년 9월 13일

구조: 철근콘크리트구조

규모: 지하 층 없음 / 지상 5층 건물 중 제2층 제201호

이용상태: 다세대주택(도시형생활주택단지형)으로 이용 중

설비내역: 위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기 등이 완비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수:

임차인 김경환(보증금 192,000,000원)은 전입일자(2019.02.01)가 말소기준권리(2025.11.04)보다 앞서므로, 배당에서 전액 변제받지 못하면 매수인이 해당 보증금 잔액을 인수해야 합니다.

임차인 겸 채권자:

임차인 김경환은 본 경매를 신청한 채권자이기도 합니다. 배당요구일자가 경매 신청일인 점을 감안할 때, 보증금 회수를 위해 경매를 진행한 것으로 판단됩니다.

토지이용계획 및 제한상태:

본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

특히, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며(2025.10.20.~2026.12.31 / 2025.8.26.~2026.8.25.), 해당 기간 동안 특정 대상자(외국인 등) 또는 용도(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)의 토지 거래 시 허가가 필요할 수 있습니다. 본 건은 다세대주택이므로 허가 대상이 될 수 있습니다.

건축물 관련:

제공된 건축물대장 정보에 따르면, 본 건물(대림아트빌)은 5층 건물로, 2018년 9월 사용 승인되었습니다. 물건은 2층 201호입니다.

주변 시설:

주변 검색 결과, 주택가에 위치하여 특별한 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 그러나 향후 주변 개발 계획이나 시설 입점 가능성은 염두에 둘 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 신림동에 위치한 2018년식 도시형생활주택(다세대주택)으로, 비교적 현대적인 건축물입니다.

가장 중요한 권리관계는 대항력 있는 선순위 임차인 김경환 씨의 존재입니다. 보증금 192,000,000원은 낙찰자가 인수해야 하며, 이는 감정가의 상당 부분을 차지합니다.

본 경매는 해당 임차인이 채권자로서 신청한 것으로, 보증금 회수에 대한 의지가 강한 것으로 보입니다.

토지이용계획상 허가구역 지정이 있으나, 이는 거래 시 제약 사항으로 직접적인 이용이나 거주에는 큰 영향을 미치지 않을 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 2018년 준공된 건물로 신축 연차가 짧아 양호한 상태 유지가 기대됩니다.

* 서울 관악구의 주거지로서의 가치를 가집니다.

* 대항력 있는 임차인 인수 조건으로 인해, 실질적인 초기 투자 비용이 낮아질 수 있습니다. (단, 총 취득 비용 대비 가치 판단 필요)

1.8. 예상 입찰가

감정가: 203,000,000원

인수 보증금: 192,000,000원 (임차인 김경환)

실질 감정가 (인수 보증금 제외): 203,000,000원 - 192,000,000원 = 11,000,000원

최근 실거래가 분석:

본 물건과 유사한 연식(2018년)의 "어반팰리스"(전용 45.37㎡)가 39,000만원에 거래되었으며, 3.3㎡당 약 2755만원 수준입니다.

본 건의 전용면적 28.92㎡에 이 시세를 적용하면, 건물의 실질 가치는 약 241,640,000원 (28.92㎡ / 3.3㎡ * 2755만원)으로 추정됩니다.

인수 보증금 고려 총 취득 비용:

예상 입찰가 + 인수 보증금 = 총 예상 취득 비용

만약 예상 입찰가를 11,000,000원으로 산정할 경우,

총 예상 취득 비용 = 11,000,000원 + 192,000,000원 = 203,000,000원 입니다.

결론:

본 물건은 인수해야 하는 임차인 보증금이 감정가의 상당 부분을 차지하므로, 낙찰자가 추가로 부담하는 입찰가는 매우 낮게 책정될 수 있습니다.

총 예상 취득 비용 203,000,000원은 최근 실거래가 분석을 통해 추정된 건물의 시장 가치(약 241,640,000원 이상)보다 낮은 수준입니다.

따라서, 대항력 있는 임차인 인수라는 리스크를 감안하였을 때, 감정가 그대로 낙찰받더라도 총 취득 비용이 시세보다 낮아 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

예상 입찰가: 11,000,000원

(총 예상 취득 비용: 203,000,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.