나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경1397 [1] 부산광역시 해운대구 중동 1829 엘시티 랜드마크타워동 53층5301호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 안단테 · 평가일 2024.03.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 해운대구 중동 소재 해운대초등학교 남동측 인근에 위치하며 주위는 해운대 해수욕장, 숙박시설, 상업시설, 업무시설 등으로 형성된 해안상가지대로서, 전반적인 주위환경은 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 2호선 중동역이 소재하는 등 전반적인 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층-지상101층 건물(랜드마크타워동) 내 제53층 제5301호로서, 2019년 11월 29일에 사용승인 되었음.
외벽: 강화유리, 외장판넬 등 마감
내벽: 벽지 및 일부 타일붙임
창호: 시스템창호.

이용상태

집합건축물대장상 숙박시설(생활숙박시설)로 등재되어 있으며, 내부는 방3, 욕실3, 거실, 주방, 드레스룸, 발코니 등의 구조인 것으로 탐문조사됨.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 대체로 등고평탄한 3필지 일단의 사다리형 토지로서, 주상복합시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 소재 부지 북측 및 북동측, 남동측, 서측으로 중로와 접하며, 남측으로 보행자전용도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(1): 일반상업지역, 경관지구(일반경관지구), 방화지구, 지구단위계획구역(해운대관광리조트 (온천센터)지구단위계획구역), 도로(접합), 도로(중로 3-32)(접합) , 소로1류(폭 10m-12m) (접합) , 중로2류(폭 15m-20m)(접합) , 중로2류(폭 15m-20m)(중로2-338)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 온천지구(해운대온천)<온천법>
(2): 일반상업지역, 경관지구(일반경관지구), 방화지구, 지구단위계획구역(해운대관광리조트 (온천센터)지구단위계획구역), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 온천지구(해운대온천)<온천법>
(3): 일반상업지역, 경관지구(일반경관지구), 방화지구, 지구단위계획구역(해운대관광리조트 (온천센터)지구단위계획구역), 도로(중로 3-32)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 온천지구(해운대온천)<온천법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상
2)기타: 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

재매각. 매수신청보증금 최저매각가격의 20%.
집합건물대장상 숙박시설(생활숙박시설).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

3.

* 사건번호: 부산동부지원 2024타경1397 (1)

* 소재지: 부산광역시 해운대구 중동 1829 엘시티 랜드마크타워동 53층 5301호

* 용도: 숙박시설 (생활숙박시설)

* 감정가: 4,320,000,000원

* 토지면적: 26.61㎡ (약 8.05평)

* 건물면적: 173.35㎡ (약 52.44평) - 본건의 전용면적으로 추정됩니다.

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 사용승인일: 2019년 11월 29일

* 건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층-지상101층 건물

2. 입지조건

3.

* 위치: 부산광역시 해운대구 중동 소재 해운대초등학교 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주위환경: 해운대 해수욕장을 중심으로 숙박시설, 상업시설, 업무시설 등이 밀집된 해안상가지대를 형성하고 있으며, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

* 교통: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장과 도시철도 2호선 중동역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

* 말소기준권리: 회원신용협동조합 근저당권 (2022-08-23, 4,200,000,000원)입니다.

* 소멸예정 권리: 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(임의경매, 압류 등)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 특이사항: 본건은 유동화 물건으로 분류됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 올밴드그룹주식회사

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-11-02

* 대항력: 있음

* 인수되는 임차보증금: 0원 (해당 임차인으로 인해 매수인이 인수해야 할 보증금은 없습니다.)

3.3. 권리분석 종합

말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 판단되나, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 명도 진행 시 주의가 요구됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본건은 대한민국 대표 관광지인 해운대 해수욕장 인근에 위치하여, 풍부한 관광객 및 유동인구를 확보할 수 있는 최상의 입지 조건을 갖추고 있습니다.

4.2. 주변 시설

주변에 다양한 숙박, 상업, 업무, 편의시설이 집적되어 있어 상권 활성화가 기대되는 지역입니다.

4.3. 상권 특성

고급 주거 및 상업 시설이 복합적으로 어우러진 해운대 해안가의 상권을 형성하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물

엘시티 랜드마크타워동은 지상 101층 규모의 초고층 복합 건물로서, 부산의 대표적인 랜드마크입니다.

5.2. 세대 구조 (탐문 조사)

내부 탐문 조사 결과, 방 3개, 욕실 3개, 거실, 주방, 드레스룸, 발코니 등으로 구성되어 있으며, 넓고 효율적인 공간 활용이 가능한 것으로 파악되었습니다.

5.3. 편의시설

건물 내에는 다양한 편의 설비(위생, 급배수, 도시가스 개별난방, 소화전, 승강기 등)가 갖추어져 있습니다.

5.4. 주변 편의시설

해운대 해수욕장을 비롯하여 동백섬, 마린시티 등 주요 관광 명소 및 편의시설이 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재매각 물건

본건은 재매각 물건으로, 이전 경매 절차에서 매수인이 나타나지 않았거나 매각이 취소된 이력이 있습니다. 이는 가격, 권리관계, 명도 등 예상치 못한 문제가 잠재해 있을 가능성을 시사하므로, 입찰 전 철저한 검토가 필요합니다.

6.2. 대항력 있는 임차인

비록 보증금 및 차임이 0원으로 인수 부담은 없으나, 올밴드그룹주식회사라는 임차인이 대항력을 갖추고 있어 해당 임대차 기간 동안 점유할 권리가 있습니다. 임대차 계약 종료 시까지 명도에 어려움이 예상되므로, 사전 협의 및 명도 계획 수립이 중요합니다.

6.3. 유동화 물건

본건은 유동화 물건으로, 일반적인 부동산 경매 절차와는 다른 금융 구조가 적용될 수 있습니다. 이는 권리 분석 및 절차 진행에 있어 더욱 면밀한 검토를 요구할 수 있습니다.

6.4. 토지 이용 제한

본건 토지는 일반상업지역, 경관지구, 방화지구, 지구단위계획구역, 온천지구 등으로 지정되어 있어, 향후 건물 이용 및 개발에 있어 관련 법규 및 규제를 준수해야 합니다.

6.5. 주변 환경 (혐오시설 유무)

주변 환경에 대한 조사 결과, 엘시티 건물 또는 인근 지역에 대한 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설이 있다고 판단되는 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 해운대 해수욕장 바로 앞에 위치한 초고층 랜드마크 건물 엘시티 내 숙박시설로, 최상급 입지와 빼어난 조망권, 편리한 교통 및 풍부한 주변 인프라가 강점입니다. 2019년 사용승인된 최신 건축물로 내부 컨디션 또한 우수할 것으로 예상됩니다. 그러나 재매각 이력, 대항력 있는 임차인의 존재, 유동화 물건이라는 점 등은 잠재적 리스크 요인으로, 이에 대한 심층적인 사전 조사와 면밀한 분석이 필수적으로 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 초고층 랜드마크 가치: 대한민국 대표 랜드마크인 엘시티 건물에 속해 높은 브랜드 가치와 희소성을 지닙니다.

* 최고의 입지 조건: 해운대 해수욕장 인근의 탁월한 입지로, 관광 및 레저 수요를 바탕으로 한 높은 임대 수익 및 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 넓은 면적 및 고급 내부: 173.35㎡ (약 52.44평)의 넓은 전용면적과 고급스러운 내부 구성은 고품격 숙박 및 거주 공간으로서의 매력을 더합니다.

* 미래 가치 성장: 부산 해운대 지역의 지속적인 개발과 관광 산업 성장에 따른 장기적인 가치 상승 가능성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정평가액 4,320,000,000원을 기준으로, 재매각 사유, 대항력 있는 임차인 현황(인수 보증금 0원), 유동화 물건이라는 특수성, 그리고 현재 시장 상황 및 본건의 권리관계를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 매수인이 인수해야 할 임차 보증금이 0원이므로, 해당 금액은 입찰가 산정 시 고려 사항에서 제외됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.