나이스옥션 법원경매 수원 2024타경95372 [1] 경기도 수원시 권선구 고색동 47-7 예담채 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 수원 2024타경95372 [1] 경기도 수원시 권선구 고색동 47-7 예담채 4층402호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경95372
• 주소: 경기도 수원시 권선구 고색로 59, 4층402호 (고색동,예담채)
• 감정가: 223,000,000원
• 최저가: 156,100,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 다세대주택

수원지방법원 경매11계 2024타경95372 | 소재지: 경기도 수원시 권선구 고색로 59, 4층402호 (고색동,예담채) | 감정가: 223,000,000원 | 최저가: 156,100,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 물건 기본 정보

사건번호는 수원지방법원 2024타경95372 (1)이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

본 물건은 경기도 수원시 권선구 고색동 47-7 예담채 4층 402호에 소재하는 다세대주택(빌라)입니다.

감정가는 223,000,000원으로 책정되었으며, 매각대상은 토지/건물 일괄매각입니다.

소유자 및 채무자는 손OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.2. 감정가 및 면적 정보

본건의 감정가는 2억 2천 3백만 원입니다.

건물 전용면적은 40.16제곱미터(약 12.15평)이며, 토지 지분면적은 28.68제곱미터(약 8.68평)입니다.

공동주택 특성상 아파트처럼 별도의 분양면적 정보는 제공되지 않으며, 전용면적 기준으로 투자 가치를 판단해야 합니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지조건

본건은 경기도 수원시 권선구 고색동 소재 '고색역'(수인선) 북동측 인근에 위치하고 있어 지하철 이용이 용이합니다.

주택까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 고색역(수인선)이 소재하여 제반 교통 사정은 양호한 편입니다.

주변은 다세대주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 주택지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 토지 및 건물 현황

본건은 철근콘크리트구조(벽식구조) 철근콘크리트 평지붕 5층 건물 중 4층에 위치합니다.

외벽은 석재 붙임 마감, 창호는 샷시 이중창이며, 위생 및 급배수설비, 승강기 설비, 도시가스 개별난방설비 등 기본적인 주거 설비를 갖추고 있어 생활 편의성이 높습니다.

장방형의 토지이며, 도시지역, 제1종일반주거지역에 속하여 주거 환경이 비교적 안정적입니다.

남동측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 진출입에 어려움이 없습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각대상 및 경매구분

토지 및 건물을 일괄 매각하는 건으로, 투자자가 복잡한 지분 계산 없이 온전한 소유권을 취득할 수 있습니다.

부동산강제경매 물건이며, 소유자 및 채무자가 동일한 것으로 보아 채권자가 사적인 채권을 회수하기 위해 진행하는 경매 사건입니다.

3.2. 임차인 및 명도 관련 특이사항

본건은 주택도시보증공사(HUG)에서 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 **대항력은 포기**하며, 전액 변제받지 못하더라도 **임차권 등기를 말소해 주겠다**는 내용의 확약서가 2025년 9월 26일 자로 제출되었습니다.

이는 임차인이 낙찰자에게 대항할 수 있는 권리를 스스로 포기했음을 의미하며, 낙찰자가 임차보증금을 인수할 위험이 **소멸**되었다는 점에서 권리 관계가 매우 깔끔한 물건입니다.

따라서 명도(인도) 진행 시 HUG와의 원만한 협의가 예상되어 일반적인 주택경매보다 명도 리스크가 현저히 낮습니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 상권분석

주변은 근린생활시설과 다세대주택이 혼재된 주거지역으로, 대규모 상업시설보다는 생활 밀착형 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 판단됩니다.

고색역 역세권 개발 및 인근 주거지 개발 사업의 영향을 받을 수 있는 위치이나, 현재는 주거 밀집 지역으로서의 가치가 주를 이룹니다.

4.2. 생활정보

수인분당선 고색역이 인접해 있어 지하철을 통한 수원 및 분당, 서울 등으로의 접근성이 보통 수준입니다.

주변에 공원이 혼재되어 있어 주거 환경이 쾌적하며, 4층에 위치하고 승강기가 설치되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 권리적 리스크

앞서 언급된 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 임차인 관련 권리적 리스크는 사실상 해소된 것으로 판단됩니다.

다만, 감정평가서상 '임대관계 미상'이므로, 현 소유자(채무자)가 직접 거주 중이거나 HUG 외에 후순위 임차인이 존재할 가능성에 대비는 필요합니다.

5.2. 지리적 리스크 (군공항 소음)

본건은 '비행안전제5구역(전술)' 및 '군용비행장소음대책구역제3종구역'으로 지정되어 있습니다.

이는 인근 수원 공군 비행장(수원비행장)의 소음 영향권 내에 있음을 의미합니다.

고색동 일대는 수원비행장으로 인한 소음 피해가 발생하고 있는 지역으로, 이에 대한 거주민들의 손해배상 소송도 제기된 바 있으며, 소음 수준에 따라 생활의 불편함과 주거 선호도 저하가 발생할 수 있습니다.

소음 피해에 대한 보상금 지급 기준이 마련되고 있으나, 소음 문제 자체는 본 물건의 가장 큰 잠재적 리스크로 작용합니다.

5.3. 혐오시설 유무

해당 지역은 군용 비행장의 소음대책구역으로 지정된 지역으로, 군공항 소음이 가장 큰 혐오 시설로 간주될 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 다세대주택은 고색역 인근의 양호한 교통 접근성과 깔끔한 건물 상태를 갖추고 있습니다.

가장 큰 장점은 주택도시보증공사의 '대항력 포기 확약서' 제출로 인해 **권리 관계가 매우 명확**해져 낙찰자가 임차보증금을 인수할 위험이 전혀 없다는 점입니다.

단, 물건 소재지가 군용비행장 소음대책구역에 속해 있어 소음 리스크는 인지해야 하며, 이는 향후 매매 시점의 매수 수요층에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.2. 투자 포인트

A. 클린한 권리 분석: HUG의 대항력 포기 확약서 제출로 명도 리스크가 거의 해소되어, 복잡한 권리 관계를 피하고자 하는 초보 투자자에게도 유리합니다.

B. 역세권 인접성: 수인선 고색역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 용이합니다.

C. 실거주 및 임대 수요: 비교적 신축인 5층 건물 중 4층이며 승강기가 있어 실거주 가치가 있으며, 인근의 일자리 수요(스마트폴리스, 수원 벤처밸리 등)를 배후로 임대 수요가 꾸준할 수 있습니다.

D. 감정가 대비 저가 매입 가능성: 소음 리스크로 인해 유찰될 경우 감정가 대비 낮은 가격으로 매입하여 소음 리스크를 상쇄하는 투자가 가능합니다.

법원 정보

수원지방법원 경매11계