나이스옥션 법원경매 수원 2024타경88374 [1] 경기도 수원시 팔달구 고등동 16-4 테라타워빌에이동 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 수원 2024타경88374 [1] 경기도 수원시 팔달구 고등동 16-4 테라타워빌에이동 5층501호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경88374
• 주소: 경기도 수원시 팔달구 고화로72번길 25, 5층501호 (고등동,테라타워빌에이동)
• 감정가: 256,000,000원
• 최저가: 179,200,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 다세대주택

수원지방법원 경매11계 2024타경88374 | 소재지: 경기도 수원시 팔달구 고화로72번길 25, 5층501호 (고등동,테라타워빌에이동) | 감정가: 256,000,000원 | 최저가: 179,200,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 물건 기본 정보

경기도 수원시 팔달구 고등동 16-4 소재 '테라타워빌에이동 5층501호' 다세대주택(도시형생활주택)입니다. 본 물건은 2020년 7월 2일에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 5층 건물 내 5층에 위치하며, 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 강제경매 물건입니다.

1.2. 면적 및 감정가

본 물건의 감정가는 2억 5,600만 원으로 책정되었습니다.

건물 면적(전용 면적)은 51.75 제곱미터(약 15.65 평)이며, 토지 지분 면적은 35.94 제곱미터(약 10.87 평)입니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본 물건은 수원시 팔달구 고등동, "수원초등학교" 남동측 인근에 위치합니다. 다세대주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재된 주거지역으로, 전반적인 주거 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 주변 환경 및 생활정보

교통 상황

본 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 수원역 및 역세권 상권과의 접근성이 우수합니다.

생활 환경

주변에 수원초등학교 등 교육 시설이 있으며, 주거 밀집 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의 시설(마트, 편의점, 식당 등) 이용이 편리합니다. 남측 및 동측으로 노폭 약 4~6미터의 도로에 접하여 건물 접근성이 좋습니다.

혐오 시설

지도 검색 및 주변 환경상 특기할 만한 대규모의 혐오 시설은 확인되지 않아 주거 쾌적성은 양호할 것으로 판단됩니다.

2.3. 토지이용계획

본 물건의 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속합니다. 소로3류(폭 8m 미만)에 접하고 있으며, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 역사문화환경보존지역(3구역) 및 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어, 추후 개발 및 건축 행위 시에는 관련 법규의 제한을 받게 됩니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각대상 및 진행 구분

매각 대상은 토지 및 건물을 포함한 일괄 매각이며, 부동산 강제 경매로 진행됩니다. 제시외 건물은 없습니다.

3.2. 임차인 및 권리 관계

본 물건의 채무자는 공란으로 확인되나, 채권자 주OOOOOOO가 경매를 신청하였습니다.

특이사항으로, 주택도시보증공사(HUG)가 임차인(양도전: 노재원)의 임차보증금에 대한 채권을 양수하여 권리를 주장하고 있습니다. 중요한 점은 주택도시보증공사에서 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다'는 내용의 확약서(2025.09.26.자)를 제출했다는 점입니다.

3.3. 잠재적 리스크 및 주의사항

권리 관계의 단순화

주택도시보증공사(HUG)의 대항력 포기 확약서 제출로 인해, 낙찰자가 임차인의 보증금을 추가로 인수할 위험(명도 리스크)이 대폭 낮아집니다. 통상적인 주택도시보증공사(HUG)가 관련된 경매 물건 대비, 권리 관계가 단순하며 명도 난이도가 낮을 것으로 예상됩니다.

명도 부담

대항력 포기 확약이 있더라도, 점유자를 상대로 한 명도 절차(인도명령 및 강제집행)는 낙찰자의 책임 하에 진행되어야 합니다. 다만, HUG의 확약서로 인해 협상에서 우위를 점할 수 있습니다.

4. 투자 분석 및 종합 의견

4.1. 상권 분석

본 물건은 수원역 생활권과 인접하여 유동 인구가 어느 정도 확보되는 지역입니다. 다만, 상업 지역보다는 주거 기능이 주를 이루는 다세대 밀집 지역이므로, 상권 분석보다는 주거 수요 분석이 중요합니다. 2020년 신축급의 도시형생활주택으로서 젊은 층 또는 신혼부부 등 소형 주택 수요를 흡수할 수 있는 경쟁력을 갖추고 있습니다.

4.2. 투자 포인트

신축급 주택

2020년 7월 사용 승인된 신축급 건물로, 내부 및 외부 상태가 양호하여 별도의 대규모 수리 비용 부담이 적습니다.

권리 관계의 안정성

주택도시보증공사(HUG)의 대항력 포기 확약서 제출로 인해, 임차인의 대항력에 대한 권리상의 위험이 사실상 제거되어 안전하게 입찰할 수 있는 물건입니다.

수원역 접근성

수원역 역세권과 비교적 가까워 직장인 및 학생 임차 수요 확보에 유리합니다.

4.3. 종합 의견

본 물건은 신축급 다세대주택(도시형생활주택)으로, 건물의 연식이 좋고 면적(전용 51.75 제곱미터)이 소형 아파트 대체재로서 경쟁력을 가집니다. 특히, 경매 시 가장 큰 리스크인 '임차인의 대항력 및 보증금 인수' 문제가 주택도시보증공사의 확약서 제출로 인해 해소되어, 권리 분석상 매우 안전한 물건으로 판단됩니다. 실거주 또는 임대 수익형으로 모두 적합하며, 유사 물건의 시세 및 매매 사례를 충분히 분석하여 보수적인 입찰가를 산정한다면 안정적인 투자가 가능할 것입니다.

법원 정보

수원지방법원 경매11계