나이스옥션 법원경매 광주 2025타경30715 [2] 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 제1층 제104호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2025타경30715 [2] 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 제1층 제104호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2025타경30715
• 주소: 광주광역시 북구 무등로202번길 6(신안동), 제1층 제104호 (신안동,광주역한국아델리움)
• 감정가: 611,000,000원
• 최저가: 427,700,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 근린생활시설

광주지방법원 경매10계 2025타경30715 | 소재지: 광주광역시 북구 무등로202번길 6(신안동), 제1층 제104호 (신안동,광주역한국아델리움) | 감정가: 611,000,000원 | 최저가: 427,700,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 분석 의뢰 정보

1.1. 기본 정보 요약

사건번호: 광주지방법원 2025타경30715 (2)

소재지: 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 제1층 제104호

용도: 근린생활시설 (소매점)

경매구분: 부동산임의경매 (토지/건물 일괄매각)

소유자/채무자/채권자: 주OOOOOO / 유OOOOOOO / 빛OOOOOOOO

감정가: 611,000,000원

1.2. 면적 및 감정가 정보

토지면적: $8.90 \text{m}^2$ (약 $2.69$ 평)

건물 전용면적: $60.23 \text{m}^2$ (약 $18.22$ 평)

(본 건은 근린생활시설로, 전용면적을 실사용면적으로 간주하여 분석합니다.)

2. 입지 및 상권 분석

2.1. 입지조건

최고의 입지: 본 건은 광주광역시 북구 신안동 '광주역' 남서측 인근에 위치하며, 일반상업지역 내 1층에 소재하여 상업시설로서의 입지 조건이 우수합니다.

교통 여건: 본 건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용이 편리합니다. 특히, 광주역 인근의 광역 교통망 접근성이 양호합니다.

도로 접근성: 북동측 왕복 4차로, 남동측 왕복 3차로, 남서측 왕복 2차로 도로에 각각 접하고 있어 차량 접근성이 매우 뛰어납니다.

토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로2류(폭 $30\text{m} \sim 35\text{m}$), 중로2류, 소로2류에 접하는 등 상업 시설 운영에 최적화된 용도지역과 규제를 가집니다.

2.2. 상권분석 및 생활정보

상권 특성: 오피스텔, 업무시설, 모텔, 근린생활시설 및 상가, 빌라 등이 혼재된 주상복합 상권의 성격을 띠고 있습니다. 유동인구는 주거 및 업무시설 이용객과 광주역 이용객이 복합적으로 형성될 것으로 보입니다.

주요 시설: 광주역이 인접해 있어 역세권 상권의 잠재력을 가집니다. 다만, 주변에 모텔 등 숙박시설이 혼재되어 있다는 점은 상권 이미지에 영향을 미칠 수 있으나, 소매점 용도로는 큰 지장이 없을 것으로 판단됩니다.

건물 구조 및 이용 상태: 철근콘크리트 구조의 20층 건물 중 1층 상가이며, 근린생활시설(소매점)로 이용 중입니다. 기본적인 위생, 급배수, 소화, 승강기 설비가 완비되어 있습니다.

혐오시설 정보: 지도 및 검색 결과, 해당 물건의 초근접지에 대형 혐오시설(쓰레기 처리장, 화장터, 공동묘지 등)은 확인되지 않았습니다.

3. 권리 분석 및 잠재적 리스크

3.1. 권리분석

경매 구분: 부동산임의경매로, 채권자의 임의 회수 절차에 따라 진행되는 건입니다.

매각대상: 토지 및 건물을 일괄매각하는 건으로, 소유권 이전 및 이용에 별다른 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

점유 관계: 임대 관계는 미상입니다. 낙찰 후 명도 진행 시 점유자가 존재할 경우 별도의 협상 또는 법적 절차(명도소송 등)가 필요할 수 있습니다.

3.2. 잠재적 리스크 및 주의사항

구분 벽체 오픈 리스크: **본 건의 가장 큰 리스크입니다.**

1. 목록2(104호)와 목록3(105호)의 구분 벽체가 오픈되어 있는 상태입니다. (일괄매각 대상)

2. 목록2(104호)는 **매각 대상이 아닌 103호와도 구분 벽체가 오픈되어 있는 상태**입니다.

이러한 구조 변경은 '불법 증축' 또는 '무단 용도 변경'에 해당할 수 있으며, 이행강제금 부과 또는 원상복구 명령의 대상이 될 수 있습니다.

-> 103호와의 연결 부분을 낙찰자가 철저히 확인하여, 향후 원상복구(벽체 설치) 비용 및 행정 조치 가능성을 염두에 두고 입찰해야 합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본 건은 광주역 인근의 일반상업지역 내 1층 상가로, 최상의 용도지역 및 도로 접근성을 갖춘 우량 물건입니다. 입지적 잠재력은 높으나, 현재 복수 호수(103호, 105호)와의 구분 벽체가 오픈된 상태로 이용 중인 명확한 하자가 존재합니다. 이 하자는 낙찰 후 원상복구에 대한 비용 및 행정 리스크를 수반하므로, 이에 대한 명확한 분석과 비용 산출이 선행되어야 합니다.

4.2. 투자 포인트

역세권 상권: 광주역 인근의 유동인구를 바탕으로 한 높은 상권 잠재력.

우수 건축 환경: 철근콘크리트 구조의 신축급 오피스텔/업무시설 1층 상가로, 건물 구조 및 설비가 양호함.

광폭 도로 접합: 대로2류 등 다수의 도로에 접합하여 가시성 및 접근성이 매우 뛰어남.

리스크 반영 입찰: 구분 벽체 오픈 리스크(103호 연결 포함)를 가격에 충분히 반영하여, 원상복구 비용 및 이행강제금 등을 고려한 보수적인 입찰가 산정이 필수적입니다.

법원 정보

광주지방법원 경매10계