나이스옥션 법원경매 광주 2025타경30715 [2] 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 제1층 제104호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 엔터 · 평가일 2025.01.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 신안동 소재 '광주역' 남서측 인근에 위치하는 구분건물이고, 부근은 오피스텔, 업무시설, 모텔, 근린생활시설 및 상가, 빌라 등이 혼재하는 지역으로서 제반 입지 및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 점 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상 20층 내 1층 106호, 104호, 105호로서,
외벽: 벽돌붙임 및 강화유리, 몰탈위 페인팅 마감 등
바닥: 아스타일 마감 등
창호: 샷시 창호구조임.

이용상태

기호 1- 1층 106호로, 근린생활시설(소매점)임.
기호 2- 1층 104호로, 근린생활시설(소매점)임.
기호 3- 1층 105호로, 근린생활시설(소매점)임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로, 오피스텔 및 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 왕복4차로 아스팔트 포장도로, 남동측으로 왕복3차선, 남서측으로 왕복2차선에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구 , 대로2류(폭 30m~35m)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 토지구획정리사업지구(사업완료지구)<토지구획정리사업법>, 중점경관관리구역,전통상업보존구역(유통산업발전법)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임.
-기호 2(104호), 기호3(105호)의 구분 벽체가 오픈되어있는 상태임.
-기호 2(104호), 평가대상 외 103호의 구분 벽체가 오픈되어있는 상태임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각
- 목록2(104호), 목록3(105호)은 구분 벽체가 오픈되어 있는 상태임
- 목록2(104호)는 매각대상이 아닌 103호와 구분 벽체가 오픈되어 있는 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

광주지방법원 2025타경30715 (2)

1.2. 소재지

광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 제1층 제104호

1.3. 건물 구조 및 용도

철근콘크리트구조, 근린상가 (소매점)

1.4. 감정가

611,000,000원

1.5. 면적

토지면적: 8.90㎡ (약 2.69평)

토지지분: 8.9㎡ (약 2.69평)

건물면적: 60.23㎡ (약 18.22평)

건물지분: 60.225㎡ (약 18.22평)

1.6. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매 구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

빛OOOOOOOO (빛고을신용협동조합)

1.9. 건물 명칭

광주역 한국아델리움

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 광주광역시 북구 신안동 소재 '광주역' 남서측 인근에 위치하며, 부근은 오피스텔, 업무시설, 모텔, 근린생활시설, 상가, 빌라 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 입지 및 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함. 제반 교통 상황은 보통임.

2.3. 도로 접근성

본 건 북동측으로 왕복 4차로, 남동측으로 왕복 3차선, 남서측으로 왕복 2차선 도로에 접하고 있어 차량 접근성이 양호함.

2.4. 토지 이용 계획

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로2류(폭 30m~35m), 소로2류(폭 8m~10m), 중로2류(폭 15m~20m)에 접합. 또한 가로구역별 최고높이 제한지역, 토지구획정리사업지구(사업완료지구), 중점경관관리구역, 전통상업보존구역임.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 근저당권 (접수일자: 2022-10-04, 채권자: 빛고을신용협동조합, 채권금액: 720,000,000원)

3.2. 기타 권리 현황

* 소유권보존 (갑1, 2022-09-16, 유한회사비알케이)

* 소유권이전 (갑4, 2023-03-10, 주식회사메타)

* 임의경매 (갑5, 2025-01-15, 빛고을신용협동조합, 669,186,389원)

3.3. 말소 대상 권리

매각으로 인해 을1 근저당권을 포함한 모든 권리가 말소될 예정임.

3.4. 소멸되지 않는 권리

없음.

3.5. 인수되는 권리 (임차인)

* 임차인: 주식회사바름디앤씨

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023-12-20

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 특이사항: 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 확인되며, 대항력은 없는 것으로 파악됨.

4. 상권분석

4.1. 건물 및 용도

'광주역 한국아델리움'은 2022년 9월 입주한 오피스텔 및 상가 건물로, 본 건은 1층 근린생활시설(소매점)임. 건물이 업무시설(오피스텔)과 상가가 혼재되어 있어 다양한 유동인구 및 배후 수요를 기대할 수 있음.

4.2. 주변 상업시설

건물 1층에 편의점, 단지 인근으로 상가, 식당, 카페 등이 분포하고 있으며, 약 5분 거리에 신안동 먹자골목과 NC백화점이 있어 상권이 활성화되어 있음. 광주역이 가까워 유동인구 흡수에도 유리함.

4.3. 지역 지구 현황

일반상업지역에 해당하여 상업 활동에 적합하며, 방화지구, 시가지경관지구 지정으로 지역 특성이 반영됨.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

인근 버스정류장 이용이 편리하며, 차량을 이용한 시내외 이동이 용이함. 광주역이 인접해 있어 교통 허브 접근성이 좋음.

5.2. 편의시설

건물 내 상가 및 주변 신안동 먹자골목, NC백화점 등 다양한 편의시설 이용이 편리함. (검색 결과, 북구청 인근에 모텔, 병원, 식당, 카페 등 다양한 생활 편의시설이 존재함.)

5.3. 주변 환경 (혐오시설 유무)

주변 지역은 오피스텔, 상가, 빌라 등이 혼재하는 지역으로, 현재까지 검색된 정보상으로는 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않음. 다만, 광주 소각장 건립 관련 논의가 있으나, 본 물건지와 직접적인 연관성은 파악되지 않음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 상태

목록2(104호)와 목록3(105호)의 구분 벽체가 오픈되어 있는 상태이며, 목록2(104호)는 평가 대상 외인 103호와도 구분 벽체가 오픈되어 있음. 이에 따라 원상 복구 비용이 발생할 수 있으며, 내부 활용 계획 수립 시 반드시 고려해야 함.

6.2. 임차인 관련

주식회사바름디앤씨 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로, 대항력이 없는 것으로 확인되나, 실제 점유 관계 및 명도 과정에서의 변수 발생 가능성을 배제할 수 없음.

6.3. 토지 이용 계획

중점경관관리구역, 전통상업보존구역 등에 해당하여 향후 건축 행위 또는 용도 변경 시 제한사항이 있을 수 있으므로 면밀한 검토가 필요함.

7. 종합 의견

본 물건은 광주역 인근의 활성화된 상업지역에 위치한 근린상가로, 일괄매각으로 토지 및 건물을 취득할 수 있는 장점이 있습니다. 교통이 편리하고 주변 편의시설 이용이 용이하며, 건물 자체의 현대적인 구조와 신축 연식은 긍정적인 요소입니다. 그러나 1층 상가임에도 불구하고 인접 호실과의 구분 벽체가 오픈되어 있는 점, 임차인의 특이사항 등은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 이러한 부분을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 광주역 역세권 및 상업지역에 위치하여 상권 활성화 가능성이 높음.

* 신축 건물(2022년 입주)로 비교적 양호한 건물 상태 기대.

* 일괄매각 대상 건으로 토지 소유권 확보 가능.

* 내부 벽체 오픈 상태를 활용하여 통합 임대 또는 리모델링을 통한 가치 상승 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

인수 보증금은 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 이를 제외하고 고려합니다. 감정가는 611,000,000원입니다.

본 물건의 예상 입찰가는 주변 시세, 향후 예상 임대 수익률, 내부 원상 복구 비용, 명도 관련 제반 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

특히, 구분 벽체 오픈 상태로 인한 추가 비용 및 명도 과정에서의 예상치 못한 변수 발생 가능성을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

정확한 투자 가치 산출을 위해서는 현장 조사, 임대차 현황 재확인, 주변 유사 물건 시세 분석 등이 선행되어야 합니다.

따라서, 구체적인 예상 입찰가 제시보다는 감정가의 70% ~ 80% 수준에서 잠재적 리스크를 충분히 반영한 신중한 입찰을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.