나이스옥션 법원경매 인천 2024타경3475 [1] 인천광역시 남동구 논현동 774-1 에코메트로11단지한화꿈에그린아파트 1103동 14층1402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해림 · 평가일 2024.03.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 논현동 소재 "원동초등학교"남측 인근에 위치하고 있으며,
주위는 아파트단지및 근린생활시설,학교등이 혼재한 주거지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 인천지하철 "소래포구역"등 소재하여 전반적인 교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 27층 건물 내의 14층 1402호로서,
외벽: 몰탈위 페인트및 인조석붙임등 마감
내벽: 벽지 및 타일 마감
창호: 샤시 창호
[건물사용승인일:2009.07.29]

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급 배수설비, 도시가스설비, 소화전설비, 승강기
설비등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 광평수평지로서 아파트단지부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 내 도로를 통해 인접 공도로 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(소래논현), 대로3류(폭 25m-30m)(접합),중로1류(폭 20m-25m)(접합),가축사육제한구역,상대보호구역,절대보호구역,과밀억제권역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 대지권 미등기 상태이며, 대지권 유무는 알 수 없음. 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함됨
- 인천 남동구로부터 본건 부동산에 대한 취득세(등록면허세) 납부확인서가 제출되었으며(2025. 10. 28.자), 채권자 제출 분양계약서에 상에는 대지지분이 99.4401㎡로 되어있는바, 대지권 취득 및 비용부담 등은 매수인의 책임으로 함
- 분양대금의 완납 및 미납 여부는 알 수 없음(미납된 분양대금이 있을 경우 매수인이 부담할 가능성 있으므로 확인 요함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경3475 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 논현동 774-1 에코메트로11단지한화꿈에그린아파트 1103동 14층 1402호

용도: 아파트

감정가: 752,000,000 원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 101,464.00 ㎡

건물면적: 154.10 ㎡ (약 46.6 평)

건물층수: 27층 중 14층

건축물 사용승인일: 2009년 07월 29일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 인천광역시 남동구 논현동에 소재하며, "원동초등학교" 남측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재한 전형적인 주거지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 단지 인근에 버스 정류장이 위치하고 있습니다. 또한, 근거리에는 인천지하철 1호선 "소래포구역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 전반적인 교통 여건이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 건의 등기부등본상 권리 내역을 분석한 결과, 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 2009-09-14 (주식회사한화 외 1명)

* 소유권이전: 2010-01-18 (양동천), 2022-12-12 (김지유 외 1명, 매매 680,000,000원)

* 말소기준권리: 2010-01-18 국민은행 근저당권 (406,800,000원)

* 이후 접수된 근저당, 압류, 가압류 등은 모두 말소될 예정입니다.

* 총 등기부채권액: 509,626,111 원

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계 미상. (주의: 임차인이 존재할 경우 보증금 및 대항력 유무를 반드시 확인해야 합니다. 본건은 현재 인수 보증금이 없는 것으로 명시되어 있습니다.)

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

등기부상 명시된 권리 중 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 다만, 대지권 미등기 상태에 따른 법률적, 경제적 불확실성은 별도로 고려해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 편의시설

아파트 단지가 밀집된 지역으로, 단지 내 또는 인근에 다양한 근린생활시설이 입점해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 및 건물 정보

* 단지명: 에코메트로11단지한화꿈에그린아파트

* 세대수: 총 1,622세대 (20개 동)

* 준공년도: 2009년 07월 29일

* 건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

* 층수: 27층 건물 중 14층

* 설비: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 소화전 설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

5.2. 주변 교육 및 편의시설

* 교육시설: "원동초등학교"가 인근에 위치하고 있습니다.

* 교통시설: 인천지하철 1호선 "소래포구역"이 근거리에 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미등기

본 건은 대지권이 미등기 상태이며, 대지권의 유무 및 정확한 면적(분양 계약서상 99.4401㎡)을 현재로서는 확인할 수 없습니다. 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함되어 있으나, 매수인은 대지권 취득 및 관련 비용 부담에 대한 책임을 모두 부담해야 합니다.

6.2. 미납 분양대금 가능성

분양대금의 완납 여부가 불확실합니다. 미납된 분양대금이 있을 경우, 매수인이 이를 부담해야 할 가능성이 있으므로 반드시 분양대금 납부 여부를 확인해야 합니다.

6.3. 유동화 물건

본 건은 유동화된 물건으로, 일반적인 경매 물건과는 다른 절차 및 잠재적 위험이 따를 수 있습니다.

6.4. 주변 환경 (혐오시설)

본 건 소재지 주변에 대한 조사 결과, 특정 혐오시설이 직접적으로 언급되거나 지도상에서 확인되는 정보는 없습니다. 다만, 인근 지역의 악취 문제나 폐기물 처리 시설 관련 뉴스가 과거에 있었으나, 본 건과의 직접적인 연관성은 불분명합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 남동구 논현동의 대단지 아파트 내 고층부로, 입지 및 주변 생활 환경이 양호한 편입니다. 그러나 대지권 미등기, 미납 분양대금 가능성, 유동화 물건이라는 중대한 리스크를 안고 있습니다. 이러한 리스크에 대한 철저한 사전 조사 및 추가 비용 산정이 필수적이며, 이를 감수하고 인수할 의사가 있는 투자자에게는 잠재적인 시세 차익의 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 인천지하철 1호선 소래포구역 인근의 우수한 교통 환경을 갖춘 주거지역에 위치합니다.

* 단지 규모: 1,622세대의 대단지로서 단지 관리 및 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교육 환경: 초등학교가 인접하여 자녀 교육 환경이 비교적 양호합니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 본 건과 유사한 면적(약 154㎡)의 아파트가 2026년 7월 초 기준 7억 8천만원에서 7억 9천만원 사이에 거래되었습니다. 본 건의 감정가는 7억 5천 2백만원으로, 최근 시세보다는 다소 낮은 수준입니다.

그러나 본 건은 대지권 미등기, 미납 분양대금 가능성, 유동화 물건 등 해결해야 할 상당한 리스크가 존재합니다. 이러한 위험 요소를 고려하여, 예상 입찰가는 시장 가격 및 감정가 대비 할인된 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

따라서, 본 건의 잠재적 리스크를 감안한 예상 입찰가는 6억 5천만원 ~ 7억 0천만원 범위로 제안합니다. 이 범위는 최근 시세의 약 82% ~ 89%, 감정가의 약 86% ~ 93% 수준으로, 잠재적 추가 비용 및 불확실성을 고려한 보수적인 접근입니다. 입찰 전, 대지권 관련 사항 및 분양대금 미납 여부에 대한 최종적인 확인이 반드시 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.