나이스옥션 법원경매 홍성 2024타경2435 [1] 충청남도 서천군 비인면 관리 산86-1 임야 경매

매각기일: 2025-12-30

물건 개요

나이스옥션 법원경매 홍성 2024타경2435 [1] 충청남도 서천군 비인면 관리 산86-1 임야 경매

물건 대표 이미지

홍성지원 경매2계 2024타경2435 | 소재지: 충청남도 서천군 비인면 관리 산86-1 | 감정가: 530,901,000원 | 최저가: 260,142,000원 | 용도: 임야

1. 경매 물건 보고서: 충청남도 서천군 비인면 관리 산86-1 임야

1.1. 물건 개요

사건번호: 홍성지원 2024타경2435 (1)

소재지: 충청남도 서천군 비인면 관리 산86-1

용도: 임야 (토지매각)

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 530,901,000원

토지면적: 10,017.00㎡ (약 3,029.07평)

건물면적: 0.00㎡

토지 지분율: 1001700 (전체 지분)

1.2. 입지조건 및 상권분석

본건 임야는 충청남도 서천군 비인면에 위치하며, 비인면은 예절과 충절의 고장으로 알려진 지역입니다.

주변은 천방산, 봉선저수지 등을 끼고 있어 경치가 아름다운 편이며, 주로 쌀, 생강, 취나물 등을 재배하는 평범한 농촌 지역의 특성을 보입니다.

인근에 버스정류장이 소재하고 있다는 특이사항을 고려할 때, 차량 접근성 외에도 대중교통 이용 가능성이 있으나, 전체적으로는 도심 접근성이 낮은 농촌 및 산간 지대입니다.

상업시설이나 주요 상권은 서천군청 등이 있는 서천읍과는 다소 거리가 있어 생활편의시설은 부족할 것으로 예상됩니다.

토지의 용도가 임야이고 면적이 넓어 투자 목적은 단기적인 개발보다는 장기적인 임업, 농업 또는 전원생활 용도로 적합합니다.

1.3. 생활정보 및 혐오시설

주변은 농촌 지역 특성상 도시 기반 시설은 미약하지만, 청정 자연환경을 갖추고 있습니다.

감정평가서상 현장 조사 시 확인된 혐오시설은 없으나, 본건은 임야로서 수목이 울창하여 현장 조사에 한계가 있었으므로, 입찰 전 반드시 재확인을 통해 주변 환경을 면밀히 파악해야 합니다.

(주변 시설 검색 결과, 인근 지역에 특기할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.)

1.4. 권리분석 (매각대상: 토지매각)

본 건은 '부동산 임의경매'로 진행되는 물건이며, 소유자와 채무자가 주식회사로 동일합니다.

말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸되어 낙찰자에게 인수되는 권리는 없을 것으로 판단되나, 가장 큰 핵심은 '특이사항'으로 기재된 **'분묘기지권'** 문제와 **'주의사항'**입니다.

1.5. 잠재적 리스크 및 주의사항

분묘기지권: 특이사항으로 분묘기지권이 기재되어 있어, 이 권리가 인정될 경우 낙찰자가 분묘의 이장을 강제할 수 없게 되므로, 토지 이용 및 개발에 중대한 제약을 받게 됩니다.

현장 조사 미흡: "현장 조사 시 분묘는 확인되지 않았으나 수목 등이 울창하여 추후 별도 확인이 필요함"이라는 주의사항은 분묘 존재 가능성을 시사하므로, 입찰자는 울창한 수목 사이를 직접 확인하여 분묘의 유무와 분묘기지권 성립 여부를 철저히 조사해야 합니다.

버스정류장 소재: "본건 경계 지상에 버스정류장 소재"는 향후 토지 경계 확정 및 개발 시 정류장 이설 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

수목 포함 평가: "수목은 임지에 포함하여 평가"되었으므로, 수목에 대한 별도 권리관계는 발생하지 않을 가능성이 높으나, 개발 시 벌목에 따른 비용 발생을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 약 3천 평이 넘는 대규모 임야로, 감정가가 5억 3천만 원대입니다.

비인면 관리 지역의 일반적인 특성을 고려할 때, 임야 본연의 가치 및 장기적인 농림업 또는 산지 활용에 중점을 둔 투자로 적합합니다.

다만, 특이사항인 '분묘기지권'과 현장 조사 시 수목의 울창함으로 인해 분묘 확인이 미진했다는 점은 가장 중대한 리스크입니다. 따라서 입찰 전 반드시 임장 활동을 통해 분묘의 존재 여부 및 분묘기지권 성립 가능성을 확인하고, 이를 감안하여 보수적인 입찰가를 결정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

대형 임야: 1만㎡(약 3,029평) 이상의 대형 면적으로, 장기적인 관점에서 토지 가치 상승이나 대규모 임업 및 산지 개발 계획에 적합합니다.

버스정류장 인접: 임야임에도 불구하고 경계 지상에 버스정류장이 있다는 점은 향후 접근성 측면에서 긍정적인 요소입니다.

청정 환경: 천방산, 봉선저수지 등 주변의 자연환경은 귀농·귀촌, 주말농장, 또는 산림휴양시설 등으로 활용할 잠재적 가치가 있습니다.

경매 진행: 임의경매 물건으로 비교적 명확한 권리관계가 예상되지만, 분묘기지권 문제가 해소된다면 투자 가치가 크게 상승할 수 있습니다.

법원 정보

홍성지원 경매2계