나이스옥션 법원경매 거창 2025타경97 [2] 경상남도 합천군 가야면 대전리 499-1 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 거창 2025타경97 [2] 경상남도 합천군 가야면 대전리 499-1 전 경매

• 사건번호: 2025타경97
• 주소: 경상남도 합천군 가야면 대전리 499-1
• 감정가: 44,239,400원
• 최저가: 30,968,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 전

거창지원 경매1계 2025타경97 | 소재지: 경상남도 합천군 가야면 대전리 499-1 | 감정가: 44,239,400원 | 최저가: 30,968,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요 및 분석

1.1. 기본 정보

경매 사건번호: 거창지원 2025타경97 (2)

소재지: 경상남도 합천군 가야면 대전리 499-1 외 (일괄매각)

용도: 전 (필지별 이용현황은 주거용 건부지, 농경지, 하천, 도로, 법면 등 복합적임)

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 김OO / 김OO

채권자: 가OOOOOOO

특이사항: 중복병합사건, 농지취득자격증명 필수 (목록 3, 7번)

1.2. 면적 및 감정가

감정가: 44,239,400원

토지 총면적: 2476.00㎡ (약 749.00평)

매각대상: 토지매각 (건물면적 0.00㎡, 제시외 건물 존재하나 매각 제외)

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건 및 교통

본 건 토지는 경상남도 합천군 가야면 대전리 '대전리노인정' 북서측 및 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 임야 등으로 형성된 전형적인 농촌 마을입니다.

대상 토지 및 인근까지 차량 접근이 가능하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

기호(1,2)는 남측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로에 접하며, 기호(3~6)은 북측 약 5m 내외의 포장도로를 통해 진입 가능합니다.

2.2. 주변 환경 및 이용 현황

본건은 합천군 가야면에 위치하며, 가야산 국립공원 및 해인사와 인접하여 자연 친화적인 환경을 갖추고 있습니다.

대전리는 큰 밭을 중심으로 형성된 마을로, 약초 및 초지 등 다양한 식물을 재배하는 농업 중심의 지역적 특성을 가집니다.

토지 이용상태는 필지별로 상이하여, 기호(1,2)는 부정형 평지의 주거용 건부지로, 기호(3)은 농경지, 기호(4)는 하천 및 일부 농경지, 기호(5)는 법면, 기호(6)은 도로 및 법면 상태로 이용 중입니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 진행 현황 및 권리 관계

경매구분은 부동산임의경매이며, 소유자와 채무자가 동일한 김OO로 확인됩니다.

중복병합사건으로 진행되고 있어, 다수의 채권자가 얽혀 있을 가능성이 있습니다.

매각은 토지만을 대상으로 하는 '토지매각'으로 진행되지만, 기호(1,2) 지상에 제시외건물(공가 상태)이 소재하므로, 토지 낙찰 후 제시외건물에 대한 법정지상권 성립 여부를 반드시 확인해야 합니다.

3.2. 특이사항 및 주의사항

농지취득자격증명서(농취증) 필수: 목록 3번, 7번 토지(농지)에 대하여는 농지취득자격증명서 또는 농지가 아니라는 증명서를 제출해야 하며, 미제출 시 매수보증금이 미반환되므로 가장 주의해야 할 사항입니다.

일괄매각: 여러 필지가 일괄매각으로 진행되므로, 각 필지의 용도(건부지, 농지, 도로, 하천 등)와 개별적인 규제사항(계획관리지역, 보전관리지역, 소하천구역, 온천원보호지구 등)을 종합적으로 고려해야 합니다.

제시외건물: 기호(1,2) 지상의 제시외건물(ㄱ,ㄷ,ㅂ)은 지붕 및 벽체 일부 파손된 공가 상태이며 매각에서 제외됩니다.

타인 소유 건물/전신주: 기호(1) 지상에 타인 소유(대전리 402번지)의 건물 및 전신주 1식이 소재하므로, 낙찰 후 경계 및 철거 문제 발생 가능성이 있습니다.

경계 불분명: 대상 토지는 인접토지와 일부 지적경계가 불분명하여, 정확한 경계 확인을 위해 측량이 필요합니다.

4. 상권 분석 및 종합 의견

4.1. 상권 및 개발 잠재력

본 건은 농촌 마을의 주거 및 농업용 토지가 혼재된 물건으로, 상업적인 상권은 형성되어 있지 않습니다.

기호(1,2)가 계획관리지역 내 주거용 건부지이므로, 농촌 주택이나 소규모 전원주택 용도로 활용 가능성이 있습니다.

주변 지역이 가야산과 해인사 등 관광 명소와 인접하여, 향후 농촌 체험, 펜션, 또는 약초 재배 등 지역 특산물과 연계한 농촌 관광 개발 잠재력이 존재합니다.

다만, 보전관리지역, 소하천구역, 온천원보호지구 등 다양한 규제사항이 복합적으로 존재하므로, 개발 시 법적 제약을 면밀히 검토해야 합니다.

4.2. 종합 의견 및 투자 포인트

본 건은 약 749평 규모의 비교적 넓은 토지를 일괄로 취득할 수 있는 기회입니다.

투자 포인트:

1. 실수요자 관점: 계획관리지역 내 건부지(기호 1,2)를 포함하고 있어, 전원생활이나 귀농 귀촌을 희망하는 실수요자에게 적합할 수 있습니다.

2. 환경적 가치: 가야면은 자연경관이 수려하고, 가야산 및 해인사 등의 관광 자원과 인접하여 장기적인 지가 상승 잠재력이 있습니다.

잠재적 리스크:

1. 농지취득자격증명(농취증) 미제출 리스크: 목록 3, 7번 농지에 대한 농취증 발급 가능 여부를 사전에 확인하는 것이 가장 중요합니다.

2. 경계 및 법정지상권: 제시외 건물, 타인 소유 건물 및 전신주, 그리고 경계 불분명 등의 문제가 복합적으로 얽혀 있어, 낙찰 후 명도 및 경계 분쟁 해결에 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

3. 복잡한 규제: 다수의 필지가 보전관리지역, 소하천구역, 온천원보호지구 등 다양한 규제에 묶여 있으므로, 투자의 목적에 맞는 용도로 활용 가능한지 전문가의 심층 분석이 필수입니다.

법원 정보

거창지원 경매1계