나이스옥션 법원경매 인천 2024타경533884 [1] 인천광역시 계양구 효성동 404-29 삼미빌라 1층103호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경533884 [1] 인천광역시 계양구 효성동 404-29 삼미빌라 1층103호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매17계 2024타경533884 | 소재지: 인천광역시 계양구 아나지로148번길 10-8, 1층103호 (효성동,삼미빌라) | 감정가: 80,000,000원 | 최저가: 56,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 인천지방법원 2024타경533884 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경533884 (1)

소재지: 인천광역시 계양구 효성동 404-29 삼미빌라 1층103호

용도: 다세대주택

감정가: 80,000,000원

토지면적: 20.53㎡ (약 6.21평)

토지 지분율: 2053

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 41.40㎡ (약 12.52평)

건물 지분율: 4140

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

소유자: 유OO

채무자:

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 특이사항 및 주의사항

본 물건과 관련하여 2024년 9월 13일에 사건처리촉구서가 제출되었습니다. 작성자는 아랫집인 비03호 거주자로, 바닥 보일러 배관 누수로 인한 피해를 주장하고 있습니다. 이 점은 향후 인수 부담이나 협의가 필요할 수 있는 중요한 사항입니다.

1.3. 감정평가서 요약

구분건물 감정평가 요항표에 따르면 본건은 인천광역시 계양구 효성동에 위치하며, 북인천여자중학교 남동측 인근에 소재하고 있습니다. 주위 환경은 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하여 보통 수준입니다.

교통 상황은 차량 출입이 가능하고 시내버스 정류장이 인근에 있어 보통 수준으로 평가됩니다.

건물 구조는 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 제1층 제103호로, 외벽은 적벽돌 타일 붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다. 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 위생, 상하수도, 도시가스 설비가 갖추어져 있습니다.

토지는 장방형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 남측으로 약 4미터 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 준공업지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당합니다. 공부와의 차이는 없습니다.

임대 관계는 미상입니다.

1.4. 입지 조건

본건은 인천광역시 계양구 효성동에 위치하여 인천 시내 및 수도권 접근성이 양호한 편입니다. 인근에 북인천여자중학교가 있으며, 효성동 지역은 주거 단지가 형성되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. 또한, 교통상황이 보통 수준으로 차량 및 대중교통 이용이 편리합니다. 다만, 서울 2호선 연장 및 효성역 개통 예정 등의 개발 호재가 언급되는 점은 미래 가치 상승의 잠재력을 보여줍니다.

1.5. 권리 분석

본건은 부동산 강제경매 사건으로, 채권자(주OOOOOOO)의 신청에 의해 진행됩니다. 등기부등본상의 권리 관계를 면밀히 파악하는 것이 중요합니다. 일반적으로 강제경매의 경우 말소기준권리보다 후순위 권리들은 낙찰과 동시에 소멸하는 것이 원칙입니다. 그러나 가압류, 근저당, 임차권 등의 설정 내역을 확인하여 낙찰자가 인수해야 할 권리가 있는지, 추가적인 인수 부담은 없는지 철저히 분석해야 합니다. 특히, 본건에 기재된 채권자의 채권액과 혹시 모를 다른 채권, 압류, 가압류 등의 추가적인 권리 사항은 반드시 확인해야 합니다. 또한, 주의사항에 언급된 아래층 누수 피해 주장은 임대차 관계와 무관하게 낙찰자가 인수하거나 해결해야 할 문제일 수 있으므로, 관련 내용을 상세히 조사해야 합니다.

1.6. 상권 분석

본건이 위치한 인천광역시 계양구 효성동 일대는 다세대주택과 근린생활시설, 소규모 공장 등이 혼재된 지역입니다. 북인천여자중학교가 인근에 있어 교육 환경은 갖추고 있습니다. 주변 상권은 단지 내 상가 및 인근의 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있으나, 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상권이 주를 이룰 것으로 예상됩니다.

1.7. 생활 정보

본건은 다세대주택으로, 도심 속 주거 생활이 가능한 입지입니다. 위생, 상하수도, 도시가스 등의 기본적인 설비가 갖추어져 있어 생활에 불편함이 없을 것으로 보입니다. 주변에 북인천여자중학교가 있어 교육 여건이 마련되어 있습니다. 교통망으로는 버스 정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량 이용 시 경인고속도로 등 주요 도로 접근이 용이합니다.

1.8. 잠재적 리스크

가장 중요한 잠재적 리스크는 주의사항에 명시된 아랫집(비03호)의 바닥 보일러 배관 누수 피해 주장입니다. 이는 낙찰 후 하자 보수 또는 손해배상 책임으로 이어질 수 있으며, 상당한 추가 비용 발생 가능성이 있습니다. 임대차 관계가 미상이라는 점도 인수 부담이 될 수 있는 리스크 요인입니다. 또한, 토지이용계획상 중점경관관리구역에 해당하여 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

1.9. 종합 의견

인천지방법원 2024타경533884 사건의 본건은 감정가 8천만원으로 비교적 저렴한 가격에 부동산을 취득할 수 있는 기회를 제공합니다. 북인천여자중학교 인근의 주거 지역에 위치하며, 기본적인 생활 편의 시설 접근이 용이하고 교통 여건도 보통 수준입니다. 그러나 아랫집의 누수 피해 주장이라는 중대한 하자 문제가 잠재되어 있어, 이에 대한 면밀한 조사와 추가 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다. 권리 분석을 통해 인수되는 권리가 없는지 확인하는 것은 필수적이며, 임대 관계 미확인 또한 주의해야 할 부분입니다.

1.10. 투자 포인트

1. 합리적인 감정가: 8천만원의 감정가로 투자 진입 장벽이 낮습니다.

2. 교육 환경: 북인천여자중학교가 인근에 있어 학세권의 이점을 가질 수 있습니다.

3. 교통 및 생활 편의: 대중교통 및 도로 접근성이 양호하며, 기본적인 생활 인프라 이용이 가능합니다.

4. 개발 호재 가능성: 서울 2호선 연장 및 효성역 개통 예정 등의 언급은 향후 지역 가치 상승에 대한 기대감을 높입니다.

5. 주요 리스크 해소 시 투자 가치 상승: 아랫집 누수 문제와 임대차 관계를 명확히 파악하고 해결한다면, 저렴한 투자 비용 대비 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

1.11. 주변 시설 (주요 혐오시설 확인 결과)

주변 시설 검색 결과, 본건 소재지인 인천광역시 계양구 효성동 404-29 일대는 주거 지역과 근린생활시설, 소규모 공장 등이 혼재된 지역으로 확인되었습니다. 현재까지 공개된 정보 및 일반적인 지도 검색 결과로는 인근에 혐오시설(예: 쓰레기 소각장, 화장터, 유흥업소 밀집 지역 등)이 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 중점경관관리구역으로 지정되어 있어 도시 경관 계획에 따른 개발 제한이 있을 수 있습니다.

법원 정보

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