나이스옥션 법원경매 거창 2025타경10168 [3] 경상남도 합천군 적중면 상부리 860 창고시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 거창 2025타경10168 [3] 경상남도 합천군 적중면 상부리 860 창고시설 경매

• 사건번호: 2025타경10168
• 주소: 경상남도 합천군 적중면 상부리 860
• 감정가: 187,600,760원
• 최저가: 131,321,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 창고시설

거창지원 경매2계 2025타경10168 | 소재지: 경상남도 합천군 적중면 상부리 860 | 감정가: 187,600,760원 | 최저가: 131,321,000원 | 용도: 창고시설

1. 거창지원 2025타경10168 (3) 창고시설 경매 물건 분석 보고서

1.1. 물건 개요

사건번호: 거창지원 2025타경10168 (3)

소재지: 경상남도 합천군 적중면 상부리 860 외 (집합)

용도: 창고시설

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 187,600,760원

매각대상: 토지/건물일괄매각 (제시외 건물 및 관정 포함)

소유자/채무자: 박OO

채권자: 합OOOOOOOOO

특이사항: 법정지상권 성립 여지 있음, 침수위험지구

1.2. 상세 내역

토지면적: 1,323.00㎡ (약 400.21평)

건물면적: 377.79㎡ (약 114.28평)

제시외건물면적: 30.00㎡ (약 9.08평) (저온창고 등 부합물 포함)

총 건물 면적 (제시외 포함): 407.79㎡ (약 123.36평)

토지이용계획: 농림지역, 농업진흥구역, 계획관리지역 등이 혼재

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

이 물건은 경상남도 합천군 적중면사무소 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 농경지, 농가주택 등으로 형성된 전형적인 농촌 지역입니다.

2.2. 교통상황 및 도로 접근성

대상 토지 및 인근까지 차량 접근이 가능하며 전반적인 교통상황은 보통 수준입니다.

창고시설(기호 3, 5)이 위치한 토지는 동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접하고 있어 대형 차량의 진출입이 용이합니다.

2.3. 형태 및 이용상태

창고시설이 위치한 토지(기호 3, 5)는 사다리 평지의 토지로서, 농업기타(창고시설) 건부지로 이용 중입니다.

건물(기호 4, 4-1)은 철골구조 및 경량철골구조의 단층 건물로 창고 및 저온창고로 이용 중이며, 기본적인 전기 및 저온 설비가 갖춰져 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각대상 및 진행상황

본 건은 토지 및 건물 일괄 매각 건이며, 제시외 건물(저온창고, 창고 등) 및 관정까지 모두 포함하여 매각합니다.

부동산임의경매 사건으로 진행 중입니다.

3.2. 핵심 권리 분석: 법정지상권

특이사항으로 '법정지상권'이 명시되어 있습니다.

소유자 및 채무자가 동일인(박OO)이므로, 건물과 토지의 소유주가 경매 시점에서 다르지 않아 법정지상권 성립 가능성이 낮아 보일 수 있으나, 과거 소유권 변동 이력 및 담보 설정 시점을 면밀히 조사해야 합니다.

만약 법정지상권이 성립한다면 매수인이 건물 소유자에게 토지 사용료를 청구할 수 있지만, 토지 이용에 제한이 생길 수 있으므로 **입찰 전 반드시 전문가의 심층적인 권리 분석이 필수적**입니다.

3.3. 기타 주의사항

목록 5번 토지 지상에 있는 이동이 용이한 **컨테이너 1식은 매각에서 제외**되므로, 낙찰 후 컨테이너 소유자와의 처리 문제가 발생할 수 있습니다.

제시외 건물 및 관정은 매각에 포함되므로, 이를 통한 추가적인 효용 가치를 기대할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 토지이용계획에 따른 제한

대상 물건은 기호별로 농림지역, 농업진흥구역, 계획관리지역 등이 혼재되어 있어, 전체 필지에 대한 통합 개발 및 용도 변경에 상당한 제약이 있습니다.

특히 농림지역 및 농업진흥구역 내에서는 농업 관련 시설 외의 개발 행위가 엄격히 제한됩니다.

4.2. 물건의 활용도

현황은 농산물 저장 및 보관에 특화된 창고 및 저온창고 시설입니다.

주변이 농경지인 점을 감안할 때, 지역 농가 또는 농산물 유통업자의 물류 거점 및 1차 가공 시설로 활용하기에 적합합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 환경

인근에 적중면사무소가 위치하고 있어 행정 편의시설에 대한 접근성은 양호합니다.

주변은 농가주택과 농경지가 주를 이루는 조용하고 한적한 농촌 지역입니다.

5.2. 혐오시설 및 지역 리스크

인근에 노폭 8m 포장도로가 접해있어 접근성은 좋지만, 토지이용계획상 **침수위험지구**로 지정되어 있어 집중호우 시 침수 피해 방지 대책이 요구됩니다.

주변 지도 검색을 통해 확인 가능한 특정 혐오시설(폐기물 처리장, 화장터 등)은 명시적으로 보이지 않으나, 농촌 지역 특성상 주변 환경(축사, 분뇨 시설, 소규모 공장 등)에 대한 현장 확인이 필요합니다. 또한, 해당 지역은 **가축사육제한구역**으로 지정되어 있어 축사 등을 이용한 수익 창출에는 제한이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법정지상권 리스크 (가장 심각)

특이사항으로 언급된 법정지상권 성립 여부에 따라 토지의 가치가 크게 달라질 수 있습니다. 잔금 납부 전까지 반드시 관련 전문가의 권리 분석 결과 확보가 중요합니다.

6.2. 용도 제한 리스크

대부분의 토지가 농림지역 및 농업진흥구역으로 묶여 있어, 창고 외의 목적으로 용도 변경이나 증축, 재개발이 사실상 불가능합니다.

**침수위험지구**라는 점은 시설물 운영 및 관리에 있어 지속적인 유지보수 비용을 발생시킬 수 있는 잠재적 리스크입니다.

6.3. 매각 제외 물건

목록 5번 토지의 컨테이너 매각 제외로 인한 명도 및 분쟁 가능성이 존재합니다. 컨테이너 소유자에 대한 현황 파악 및 처리 계획을 사전에 수립해야 합니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 경상남도 합천군의 농업 중심지에 위치한 **기능성 창고 및 저온창고 시설**입니다. 농산물 유통 및 보관업을 영위하거나 계획하는 전문 투자자에게는 매력적일 수 있습니다.

그러나 **법정지상권 성립 여지**와 **농림지역/농업진흥구역의 강력한 용도 제한**, 그리고 **침수위험지구**라는 3대 리스크가 동시에 존재하는 물건이므로, 일반 투자자에게는 접근성이 매우 낮습니다.

**법정지상권과 침수위험지구 관련 리스크를 충분히 검토**하여 적정 입찰가를 산정할 수 있는 **전문가 그룹의 지원이 반드시 필요**하며, 실사용 목적이 명확하지 않다면 투자에 신중해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 확실한 물류 인프라

현 시설은 즉시 사용 가능한 창고(철골구조)와 저온창고(경량철골구조, 설비 완비)를 갖추고 있으며, 8m 도로에 접해 있어 물류 차량 진출입이 용이합니다.

8.2. 농업 관련 전문 투자 기회

지역 특성상 농산물 저장 및 유통에 특화된 시설이므로, 합천 지역 농업 분야와 연계된 사업 확장을 고려하는 투자자에게는 적합한 실투자 물건입니다.

8.3. 일괄 매각을 통한 효용성 극대화

제시외 건물(저온창고 등)과 관정이 매각에 포함되어 추가적인 시설 투자 없이 바로 이용할 수 있는 효용성을 제공합니다.

법원 정보

거창지원 경매2계