나이스옥션 법원경매 수원 2024타경90377 [1] 경기도 화성시 봉담읍 동화리 367-1 1동 5층502호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 수원 2024타경90377 [1] 경기도 화성시 봉담읍 동화리 367-1 1동 5층502호 다세대주택 경매

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수원지방법원 경매11계 2024타경90377 | 소재지: 경기도 화성시 봉담읍 동화북길33번길 6-4, 5층502호 (1동) | 감정가: 219,000,000원 | 최저가: 153,300,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서 개요

1.1. 사건 및 소재지

본 물건은 수원지방법원 2024타경90377 (1) 사건의 부동산강제경매 물건입니다.

소재지는 경기도 화성시 봉담읍 동화리 367-1 1동 5층502호 다세대주택(빌라)입니다.

감정가 219,000,000원으로 토지와 건물이 일괄 매각되며, 소유자는 고OO, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.2. 면적 및 구조

건물 전용면적은 54.09제곱미터 (약 16.36평) 이며, 토지 지분은 36.58제곱미터 (약 11.06평) 입니다.

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 중 최상층인 5층에 위치하고 있습니다.

내부적으로 위생, 급배수, 개별난방(도시가스), 승강기, 소방설비 등이 갖추어져 있으며, 1층에 필로티 주차장이 있습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지 조건 및 교통 상황

본건은 봉담IC 남서측 인근에 위치하여 수도권 제2순환 고속도로와 평택파주 고속도로 등의 광역 도로망 접근성이 뛰어납니다.

차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하여 제반교통사정은 보통 수준 이상으로 평가됩니다.

행정구역은 화성시에 속하나 사실상 수원 호매실 지구와 봉담2지구의 인프라를 동시에 누릴 수 있는 수원 생활권으로 볼 수 있습니다.

2.2. 토지 이용 및 주위 환경

제1종일반주거지역에 해당하여 쾌적한 주거 환경이 보장되는 지역이며, 다세대주택, 아파트, 농경지 및 근린상가 등이 혼재하는 지역입니다.

사다리형의 평지로서 다세대 건물 부지로 이용 중이며, 서측으로 도로에 접하고 있습니다.

2.3. 상권 분석 및 생활 정보

인근 봉담2지구 및 호매실지구의 풍부한 생활 편의시설을 공유할 수 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

가까운 거리 내에 근린상가들이 형성되어 있어 생활필수시설 이용에는 큰 불편함이 없을 것으로 판단됩니다.

3. 권리 분석 (Legal Analysis)

3.1. 매각 물건 및 인수 여부

본 경매는 토지와 건물을 일괄 매각하는 건으로, 소유권 이전에 별다른 제약 사항은 없습니다.

부동산강제경매 사건으로 진행됩니다.

3.2. 특이 및 주의 사항 (임차인 관련)

본건에는 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 중요한 특이사항이 있습니다.

주택도시보증공사(양도전: 임차인 유해웅)로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다'는 내용의 확약서가 2025년 9월 26일자에 제출되었습니다.

이 확약서의 제출로 인해 낙찰자가 대항력 있는 임차인의 보증금을 인수해야 하는 위험이 사실상 사라졌으므로, 권리관계 측면에서는 매우 깨끗한 물건으로 판단됩니다.

4. 잠재적 리스크 및 고려 사항

4.1. 최상층 및 다세대주택의 리스크

본 물건은 5층 건물 중 최상층(5층)에 위치하고 있어, 일반적인 다세대주택의 특성상 누수 및 단열 관련 문제가 발생할 가능성이 있습니다. 다만, 건물 구조가 철근콘크리트이며, 옥탑층에 다락방이 소재하는 점은 장점으로 작용할 수도 있습니다.

4.2. 지역 내 혐오 시설

화성시 봉담읍 하가등리 일원에 '화성그린환경센터'라는 쓰레기 소각장 시설이 위치하고 있습니다.

본건 소재지인 동화리에서 직접적인 근접 거리는 아니지만, 지역 주민들이 광역 소각장 운영에 대해 문제를 제기했던 이력이 있는 점은 잠재적인 환경 리스크로 고려되어야 합니다.

4.3. 환금성

다세대주택(빌라)은 인근 아파트 단지에 비해 상대적으로 환금성(매각 용이성)이 낮을 수 있다는 점을 고려하여 보수적인 관점으로 접근해야 합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건은 비교적 신축에 가까운 다세대주택으로, 수원과 화성의 주요 인프라를 동시에 활용할 수 있는 입지적 장점을 가지고 있습니다.

특히 주택도시보증공사의 '대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약서' 제출로 인해 가장 큰 경매 리스크인 '임차인의 대항력 인수 문제'가 해소되어, 권리분석 면에서 매우 안전합니다. 따라서 실거주 및 투자 목적 모두에서 안정적인 접근이 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 투자 포인트

최고의 입지: 봉담IC 인접성 및 수원 생활권이라는 교통 및 입지적 장점.

권리 안전성: 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약서 제출로 인수 권리 위험이 없음. (명도 난이도 하락 예상)

희소성 있는 서비스 공간: 최상층(5층)에 위치하며 옥탑 다락방이 서비스 면적으로 제공되어 실사용 면적이 넓음. (후면 내부구조도 참조)

제1종일반주거지역: 쾌적한 주거 환경 보장.

법원 정보

수원지방법원 경매11계