나이스옥션 법원경매 영덕 2025타경10100 [1] 경상북도 울진군 후포면 후포리 434 단독주택 경매

매각기일: 2025-12-12

물건 개요

나이스옥션 법원경매 영덕 2025타경10100 [1] 경상북도 울진군 후포면 후포리 434 단독주택 경매

물건 대표 이미지

영덕지원 경매2계 2025타경10100 | 소재지: 경상북도 울진군 후포면 후포6길 55-3 | 감정가: 66,572,360원 | 최저가: 46,601,000원 | 용도: 단독주택

1. 영덕지원 2025타경10100 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 영덕지원 2025타경10100 (1)

소재지: 경상북도 울진군 후포면 후포리 434

용도: 단독주택

감정가: 66,572,360원

토지면적: 340.00㎡ (약 102.85평)

토지 지분율: 34000 (토지 전체 지분으로 추정)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 67.37㎡ (약 20.38평)

건물 지분율: 6737 (건물 전체 지분으로 추정)

건물 제시외면적: 54.30㎡ (약 16.43평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 김OO

채무자: 홍OO

채권자: 김OO

특이사항: 법정지상권 성립 가능성

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 중 1-3, 1-4는 매각에 포함되며, 그 외 제시외 건물은 제외. 최저매각가격은 건물 소재로 인한 가격 제한 고려. 지상에 '반송' 및 '측백나무' 식재, '반송'은 수목장으로 사용 중인 것으로 조사됨.

1.2. 입지조건

대상 물건은 경상북도 울진군 후포면 후포리 소재 "후포동부초등학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 기존 주택지대로 형성되어 있으며, 단독주택 및 나대지 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 대상 물건까지 인접지를 경유하여 소형 차량의 출입이 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준으로 판단됩니다. 지적도상 맹지이나, 남동측 인접지[#433(전)]에 개설된 폭 약 2~3미터의 도로를 통해 출입하고 있습니다. 주변 지역에는 후포항, 등기산 스카이워크, 등대공원 등 관광 명소가 있으며, 이는 지역의 전반적인 활력에 기여할 수 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 김OO이며 채무자는 홍OO입니다. 소유자는 김OO으로 확인됩니다. 등기부상 권리 관계 및 법정지상권 성립 가능성에 대한 면밀한 분석이 필요합니다. 특히 '법정지상권'이 특이사항으로 기재되어 있으므로, 이에 대한 추가적인 법률 검토가 필수적입니다. 매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되므로, 건물 자체의 법적 지위에 대한 확인이 중요합니다. 제시외 건물 중 일부는 매각에 포함되나, 그 외 건물은 제외되는 점을 유의해야 합니다.

1.4. 상권분석

대상 물건이 위치한 후포면 후포리 지역은 주로 주거 지역으로 형성되어 있습니다. 인근에 후포동부초등학교가 소재하여 교육 환경은 양호한 편으로 볼 수 있습니다. 또한, 가까운 곳에 후포항 및 관련 시설들이 있어 지역 경제 활동에 영향을 주고 있습니다. 일반적인 상업 시설 밀집 지역이라기보다는 지역 주민을 위한 기본적인 편의 시설 위주로 구성되어 있으며, 관광객을 위한 시설들도 일부 존재합니다. 따라서 활발한 상업 활동보다는 안정적인 주거지의 특성이 강한 상권으로 분석됩니다.

1.5. 생활정보

후포동부초등학교가 인근에 있어 자녀의 교육 환경 측면에서 장점을 가질 수 있습니다. 주변이 주택가로 구성되어 있어 비교적 조용한 생활이 가능할 것으로 보입니다. 후포항 인근에는 수산물 시장 및 식당 등이 있어 신선한 해산물을 접할 기회가 있습니다. 지역 내 기본적인 편의 시설 및 도로 접근성은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

1. 맹지: 지적도상 맹지이므로, 인접 토지와의 도로 이용에 관한 협의나 공로와의 연결 상태가 중요합니다. 현재는 인접지(#433(전))의 도로를 이용하고 있으나, 향후 도로 사용에 문제가 발생할 경우 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

2. 법정지상권: 특이사항에 '법정지상권'이 명시되어 있어, 이에 대한 권리 분석이 매우 중요합니다. 법정지상권이 성립될 경우, 건물 소유주가 토지 소유주에게 지료를 지급해야 하거나, 토지 이용에 제한이 발생할 수 있습니다.

3. 제시외 건물: 일부 제시외 건물이 매각에서 제외되므로, 실제 현황과 공부상 내용 간의 차이 및 관리 문제가 발생할 수 있습니다.

4. 수목의 이용: 지상에 식재된 '반송' 및 '측백나무' 중 '반송'이 수목장으로 사용 중이라는 조사 결과는, 해당 수목의 처리나 이용에 관한 민원 또는 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

5. 주변 시설: 현재 파악된 정보상 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 모든 부동산의 경우 주변 환경 변화 가능성은 항상 존재합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 울진군 후포면의 주택가에 위치한 단독주택 부지 및 건물입니다. 후포동부초등학교 인근의 입지 조건을 갖추고 있으나, 지적도상 맹지이고 법정지상권 성립 가능성, 그리고 수목장으로 사용 중인 수목이 있다는 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 제시외 건물 처리 문제도 고려해야 합니다. 일괄매각 대상이며, 감정가 대비 토지 및 건물 면적을 고려할 때 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

1. 교육 환경: 후포동부초등학교 인근에 위치하여 자녀가 있는 가정에 유리할 수 있습니다.

2. 주거 환경: 조용한 주택가에 위치하여 안정적인 주거지로서의 가치를 기대할 수 있습니다.

3. 잠재적 가치: 법정지상권 문제 및 맹지 문제를 해결할 수 있다면, 해당 부지의 활용 가치를 높일 수 있는 가능성이 있습니다. 하지만 이를 위한 추가적인 비용과 노력이 수반될 수 있습니다.

4. 관광 연계: 후포항 및 등기산 등 인근 관광 명소와의 접근성을 고려할 때, 이를 활용한 임대 수익이나 재개발 가능성도 잠재적으로 고려해 볼 수 있습니다.

법원 정보

영덕지원 경매2계